В общем случае первоначальная стоимость фиксируется один раз и в дальнейшем не пересматривается. Но из этого правила есть исключения: изменение возможно в случае достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и по иным аналогичным основаниям.
НДС при продаже транспортного средства
Продавая автотранспортное средство, нужно начислить налог на добавленную стоимость (п. 1 ст. 146 НК РФ). Порядок расчета налога определяется в зависимости от того, как реализуемый объект был учтен при его принятии на баланс: с налогом на добавленную стоимость либо без налога на добавленную стоимость.
Пример. В январе 2019 г. ООО «Старт» приобрело легковой автомобиль стоимостью 1 500 000 руб., в том числе НДС — 250 000 руб. Сумма уплаченного НДС была возмещена из бюджета.
В октябре 2019 г. ООО «Старт» продало автомобиль. Его продажная цена согласно договору купли-продажи составляет 1 200 000 руб. (в том числе НДС — 200 000 руб.). За время эксплуатации легкового автомобиля была начислена амортизация в размере 288 000 руб.
Согласно учетной политике ООО «Старт» выручка для целей обложения налогом на добавленную стоимость определяется «по оплате».
При продаже легкового автомобиля в бухгалтерском учете ООО «Старт» были сделаны следующие записи:
Дебет 01, субсчет «Выбытие основных средств», Кредит 01
1 250 000 руб. (1 500 000 руб. — 250 000 руб.) — списана первоначальная стоимость легкового автомобиля;
Дебет 02 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств»,
288 000 руб. — списана начисленная амортизация;
Дебет 91-2 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств»,
962 000 руб. (1 250 000 руб. — 288 000 руб.) — списана остаточная стоимость автомобиля;
Дебет 62 Кредит 91-1
1 200 000 руб. — отражена выручка от реализации легкового автомобиля;
Дебет 91-2 Кредит 76, субсчет «Расчеты по отложенным налогам»,
200 000 руб. — отражена сумма НДС;
Дебет 91-2 Кредит 99
38 000 руб. (1 200 000 руб. — 200 000 руб. — 962 000 руб.) — списан финансовый результат от реализации объекта основного средства;
Дебет 51 Кредит 62
1 200 000 руб. — поступила оплата от покупателя по договору купли-продажи;
Дебет 76, субсчет «Расчеты по отложенным налогам», Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»,
200 000 руб. — отражено обязательство перед бюджетом по НДС.
Продажа основного средства,
в первоначальной стоимости которого учитывался НДС
Автотранспортные средства могут учитываться по стоимости, которая включает налог на добавленную стоимость, уплаченный при их покупке.
При реализации имущества, подлежащего учету по стоимости с учетом уплаченного налога, налоговая база определяется как разница между ценой реализуемого имущества, определяемой с учетом положений статьи 105.3 Налогового кодекса РФ, с учетом налога, акцизов (для подакцизных товаров), и стоимостью реализуемого имущества (остаточной стоимостью с учетом переоценок) (п. 3 ст. 154 НК РФ).
Что касается налоговой ставки по НДС, то отметим следующее. При получении денежных средств при реализации имущества, приобретенного на стороне и учитываемого с налогом в соответствии с пунктом 3 статьи 154 Налогового кодекса РФ, налоговая ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной пунктом 2 или пунктом 3 статьи 164 Налогового кодекса РФ, к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки (иными словами — по расчетной ставке).
Пример. Вернемся к условиям предыдущего примера.
Предположим, что сумма НДС, уплаченная при покупке автомобиля, была включена в состав первоначальной стоимости автомобиля. Поэтому его первоначальная стоимость — 1 500 000 руб., а сумма начисленной амортизации — 345 600 руб.
Остаточная стоимость легкового автомобиля составляет 1 154 400 руб. (1 500 000 руб. — 345 600 руб.). Продажная стоимость автомобиля равна 1 200 000 руб.
Налоговая база для расчета НДС составит 45 600 руб. (1 200 000 руб. — 1 154 400 руб.), налоговая ставка — 20/120.
А сумма НДС будет равна 7 600 руб. (45 600 руб. x 20 / 120).
Более подробно с данным материалом Вы можете ознакомиться в СПС КонсультантПлюс
Основные средства на балансе
Основными средствами признаются те элементы имущества фирмы, которые прослужили ей, то есть числятся на балансе, не менее года по стоимости, превышающей 40 000 руб. Бухучет четко определяет порядок их отражения на балансе в соответствующем пункте ПБУ 6/01 «Учет основных средств»:
- На балансе ОС значатся по их первоначальной стоимости, которая представляет собой сумму, затраченную на их приобретение или создание.
- В течение периода полезного использования, назначаемого фирмой, первоначальная стоимость ОС регулярно уменьшается на сумму амортизации.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если основное средство было приобретено до 1 января 2002 года, срок его полезного использования менять нельзя, за исключением увеличения в случаях, предусмотренных письмом Министерства финансов России № 16-00-14/80.
НДС при покупке основного средства
Если вы покупаете основное средство, то можете принять весь уплаченный входной НДС к вычету. Это значит, что вы заплатите за квартал меньше НДС, уменьшив его на сумму входного налога. Чтобы воспользоваться вычетом, нужно соблюдать ряд условий.
Правила вычета по НДС — когда можно, а когда нет
Заявить НДС к вычету можно, если:
- Основное средство приобретено для использования в облагаемой налогом деятельности.
- Основное средство принято к учету, что подтверждено документами.
- Сумма налога подтверждается счетом-фактурой, оформленным по всем правилам.
Самый спорный пункт в этих условиях — принятие ОС к учету. Раньше налоговая говорила, что заявлять вычет можно только после того, как основное средство будет отражено на счете 01. Теперь же разрешают отражать его и на счетах 08 или 07 (письма Минфина от 17.07.2019 № 03-07-10/53067, от 18.11.2016 № 03-07-11/67999, определение ВАС от 25.02.2022 № 307-ЭС19-2823).
Если вы не покупаете, а сами создаете основное средство, к вычету можно принять НДС, который вы заплатили за материалы, работы и услуги, использованные для его создания.
Запрещено применять вычет, если компания работает на спецрежиме, получила освобождение от НДС или использует приобретенное ОС в необлагаемых операциях. В таком случае налог включается в стоимость основного средства и вписывается в расходы.
Если в вашей организации есть и облагаемые, и не облагаемые операции, входящий налог нужно распределять. Мы рассказывали об этом в статье «Раздельный учет НДС».
Срок для использования вычета
Предъявить НДС к вычету можно в течение трех лет со дня, когда вы отразили основное средство в учете. Вычет применяйте в полном объеме в том квартале, в котором выполнили все необходимые условия или в течение следующих трех лет.
Имейте в виду, что по основным средствам нельзя разделить вычет НДС на несколько частей. То есть его придется получать за раз, а не применять частями в разных кварталах в течение трех лет, как мы делаем, например, с импортными товарами или длительном капстроительстве. Поэтому, если вы купили дорогое оборудование и в течение квартала продавали мало, у вас может появиться НДС к возмещению, который скорее всего заинтересует налоговиков.
Порядок восстановления НДС по ОС и НМА
Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 170 НК РФ суммы НДС, принятые к вычету налогоплательщиком по товарам (работам, услугам), в том числе по основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, необходимо восстановить, если приобретенные товары (работы, услуги) начинают использоваться в необлагаемых операциях, поименованных в пункте 2 статьи 170 НК РФ:
- освобожденных от НДС по статье 149 НК РФ;
- местом реализации которых не признается территория РФ;
- не признаваемых реализацией товаров (работ, услуг) в соответствии с пунктом 2 статьи 146 НК РФ.
По товарам (работам, услугам) налог восстанавливается в размере, ранее принятом к вычету, а по ОС и НМА – в размере суммы, пропорциональной остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценки. При этом учитывается остаточная (балансовая) стоимость, сформированная по данным бухгалтерского учета (письмо Минфина России от 12.04.2007 № 03-07-11/106).
Закрепленный в Налоговом кодексе порядок восстановления НДС по ОС и НМА применяется в случае, когда такие ОС и НМА переводятся для использования только в необлагаемой деятельности. Если же приобретенные объекты ОС и НМА начинают использоваться в необлагаемой деятельности наряду с продолжением их использования для облагаемых операций, то правила определения суммы НДС, подлежащей восстановлению, нормативно не установлены.
По мнению ФНС России, при использовании ОС в двух видах деятельности (подлежащих обложению НДС и освобожденных от налогообложения) суммы НДС подлежат восстановлению в пропорции остаточной стоимости ОС к доле расходов по деятельности, освобожденной от налогообложения НДС, и сумме НДС, ранее принятой к вычету. То есть при восстановлении НДС должна применяться пропорция, учитывающая долю использования ОС в деятельности, не подлежащей налогообложению НДС, аналогично порядку, изложенному в абзаце 4 пункта 4 статьи 170 НК РФ.
Такой порядок определения суммы НДС, подлежащей восстановлению, приведен в письме ФНС России от 02.05.2006 № ШТ-6-03/462@ (применительно к ситуации, когда объект ОС начинает одновременно использоваться и в деятельности, облагаемой НДС, и в деятельности, переведенной на уплату ЕНВД), а также поддержан судебными органами (Определение Верховного суда РФ от 22.04.2015 № 305-КГ15-2961).
При этом правило «пяти процентов», установленное абзацем 7 пункта 4 статьи 170 НК РФ, при восстановлении НДС не применяется, поскольку оно действует только при распределении сумм входного налога по расходам текущего периода. То есть НДС по ОС в части, приходящейся на необлагаемые операции, необходимо восстанавливать независимо от доли расходов на необлагаемые операции в совокупных расходах.
Восстановленная сумма налога не включается в стоимость имущества, а учитывается для целей налогообложения прибыли в составе прочих расходов (пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ).
Восстановить налог нужно в том налоговом периоде, в котором товары (работы, услуги), в том числе ОС и НМА, имущественные права были использованы для операций, не облагаемых НДС.
При восстановлении НДС счета-фактуры, на основании которых налог был принят к вычету, регистрируются в книге продаж на сумму налога, подлежащую восстановлению (п. 14 Правил ведения книги продаж, утв. Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137). В том случае, если такой счет-фактура отсутствует, например, в связи с истечением срока хранения, в книге продаж можно зарегистрировать бухгалтерскую справку с указанием суммы налога, подлежащей восстановлению. При этом налог рассчитывается с применением налоговых ставок, действующих в период заявления вычета (письмо Минфина России от 20.05.2008 № 03-07-09/10).
Напомним, что с 01.10.2017 внесены изменения в формы и правила заполнения (ведения) счетов-фактур, книг покупок и книг продаж, журнала учета счетов-фактур, утв. Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137.
Особенности учета при продаже основных средств при УСН
Организации, применяющие УСН, освобождены от уплаты НДС. В то же время это не значит, что такая организация не может столкнуться с обязанностью уплаты НДС.
Это может произойти в нескольких ситуациях:
- Ошибочно выделен НДС при реализации ОС. В сопроводительных документах и составленном счете-фактуре выделена сумма НДС. В этой ситуации «упрощенец» должен уплатить в бюджет выделенный налог, согласно п. 5 ст. 174 НК РФ.
- НДС был выделен специально. Иногда возникают ситуации, когда организация-покупатель соглашается купить основное средство только тогда, когда в счете-фактуре будет выделен НДС (тогда покупатель может принять входной НДС к вычету). В этом случае продавец может пойти навстречу. Правда, полученный от покупателя НДС придется перечислить в бюджет. Если продажи ОС с выделением НДС будут происходить часто, «упрощенцу» следует задуматься о переходе на другой режим налогообложения.
Что же будет, если организация на УСН выделит НДС, но в бюджет его не уплатит? Согласно НК РФ, неуплата налога приводит к штрафу и на сумму неуплаты должна начисляться пеня. Можно ли привлечь к ответственности за неуплату неплательщика НДС? Этот вопрос является спорным. Большинство судов считает, что привлекать неплательщиков НДС к ответственности за неуплату или несвоевременную уплату НДС нельзя, поскольку штрафы и пени взыскиваются только с плательщиков НДС.
В случае выставления счетов-фактур с выделенной суммой НДС «упрощенцу» нужно подать декларацию по НДС. За непредставление налоговой декларации в срок неплательщик НДС тоже может быть привлечен к ответственности по ст. 119 НК РФ.
Входной НДС по приобретенному ОС «упрощенец» к вычету не принимает. При объекте налогообложения «доходы минус расходы» налог включается расходы (см. п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 и подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Выставленный «упрощенцем» в счете-фактуре и полученный от покупателя НДС вычитается из доходов «упрощенца», так как он не является доходом (п. 1 ст. 346.15 НК РФ в ред. закона от 06.04.2015 № 84-ФЗ, см. также постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 17472/08).
Вычет НДС по приобретенным ОС
Для того чтобы принять к вычету НДС при покупке основных средств, должны соблюдаться следующие условия:
- Основные средства предназначены для деятельности, облагаемой НДС.
- Объекты приняты к бухгалтерскому учету (оформлены соответствующие первичные документы).
- Не прошло 3 года со дня принятия ОС к бухгалтерскому учету.
- Имеется счет-фактура или УПД с выделенной суммой НДС (и при этом не содержат ошибок).
- Организация – плательщик НДС и не использует освобождение от этого налога.
При этом в нормативных документах не оговаривается, на каком именно счете должны учитываться основные средства, чтобы принять налог к вычету.
Поэтому организация может воспользоваться вычетом НДС по приобретенному основному средству уже в тот момент, когда отразила его на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», не дожидаясь перевода на счет 01 «Основные средства». Если раньше налоговики были против такого подхода, то теперь, благодаря положительной судебной практике, их позиция изменилась, и разъяснения чиновников говорят об обратном (письмо Минфина от 11.04.2017 № 03-07-11/21548).
Если оборудование требует монтажа, принять НДС к вычету можно уже при постановке на счет 07 «Оборудование к установке» или 08 «Вложения во внеоборотные активы» (абз. 3 п. 1 ст. 172 НК РФ, письмо Минфина от 16.02.2018 № 03-07-11/9875). НДС по монтажным работам тоже разрешено принимать к вычету (п. 6 ст. 171 НК РФ).
Важно!
Вычет по основным средствам можно откладывать на срок до трех лет, но нельзя дробить и использовать по частям в разных периодах. В п. 1 ст. 172 НК РФ прямо сказано, что вычет производится в полном объеме. Поэтому, если вы приобрели дорогостоящее оборудование, а реализации было мало, у вас может возникнуть НДС к возмещению.
Если компания не хочет привлекать внимание налоговиков, вычет по основному средству можно перенести на лучшие времена. Клиенты, которые обслуживаются в 1С-WiseAdvice, самостоятельно принимают решение на этот счет. Тем, кто решил возмещаться, мы помогаем возместить налог без проблем, поскольку возмещение НДС – одна из наших ведущих услуг.
Вычет нельзя применять, если:
- организация применяет спецрежим или использует освобождение от НДС;
- основное средство приобретено для деятельности, не облагаемой НДС, или для операций, которые не признаются объектом налогообложения НДС.
В таких случаях уплаченный НДС включают в стоимость основного средства.
Физическое лицо приобретает у юридического основное средство (здание с земельным участком). Сумма продажи меньше остаточной стоимости. Недвижимость находится в собственности давно, сведениями об НДС при постановке на учет здания организация не располагает.
Каков порядок бухгалтерского и налогового учета данной операции у организации?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В бухгалтерском учете объекты недвижимости списываются на дату фактического выбытия независимо от даты государственной регистрации прекращения права собственности на объекты. При этом доход от реализации объектов недвижимости возникает на дату регистрации перехода права собственности.
Налогообложению НДС подлежит реализация здания. Реализация земельного участка НДС не облагается.
Выручка от продажи здания и земельного участка учитывается в составе доходов от реализации при исчислении налога на прибыль.
При реализации здания организация вправе уменьшить доходы от его реализации на его остаточную стоимость, рассчитанную по данным налогового учета. Убыток от реализации здания включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока его эксплуатации.
При реализации земельного участка организация вправе уменьшить доходы от его реализации на всю стоимость, сформированную при его приобретении, по данным налогового учета. Убыток от реализации земельного участка учитывается в целях налогообложения прибыли единовременно.
Документальное оформление приведено ниже по тексту.
Обоснование вывода:
Бухгалтерский учет
Стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01 “Учет основных средств” (далее – ПБУ 6/01), п. 75 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее – Методические указания)). При этом выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случае его реализации (второй абзац п. 29 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний, письмо Минфина России от 25.12.2015 N 07-01-06/76480).
Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) является переход права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) от организации к покупателю (п. 12 ПБУ 9/99 “Доходы организации” (далее – ПБУ 9/99)). При этом момент перехода права собственности определяется на основании ст.ст. 223, 224 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В письме от 22.03.2011 N 07-02-10/20 представители Минфина России разъяснили, что аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
Таким образом, в случае выбытия объекта недвижимости (в том числе в случае продажи) организация должна списать такой объект с бухгалтерского учета на дату фактического выбытия независимо от даты государственной регистрации прекращения права собственности на такой объект. При этом доход от реализации объекта основного средства возникает на дату регистрации перехода права собственности.
То есть до перехода права собственности на реализуемый объект недвижимости (до факта государственной регистрации прав на недвижимое имущество) продавец не может окончательно списать объект с баланса (письма Минфина России от 28.01.2010 N 03-05-05-01/02, от 10.06.2009 N 03-05-05-01/32 и др.).
В ситуации, когда фактическая передача недвижимости состоялась до факта государственной регистрации прав собственности, Минфин России рекомендует продавцу списывать объект недвижимости со счета 01 в момент фактической передачи покупателю. Для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия продавцам рекомендуется использовать счет 45 “Товары отгруженные” (открыв к нему, например, субсчет “Переданные объекты недвижимости”) (смотрите письма Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052, от 27.01.2012 N 07-02-18/01, от 22.03.2011 N 07-02-10/20). В таком случае объект продолжает числиться на балансе продавца, но уже не в качестве основного средства*(1).
Выручка от продажи объектов недвижимости принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01). Доходы и расходы от продажи объектов недвижимости вне зависимости от осуществляемого вида деятельности отражаются в составе прочих доходов и расходов на счете 91 “Прочие доходы и расходы” в периоде их продажи (п. 7 ПБУ 9/99 и п. 11 ПБУ 10/99 “Расходы организации”, п. 31 ПБУ 6/01). Таким образом, только доходы и расходы от реализации недвижимости отражаются на дату госрегистрации прав, все остальные операции “привязаны” к дате акта приема-передачи.
Бухгалтерский учет выбытия земельного участка осуществляется в аналогичном порядке, за тем исключением, что земельные участки не подлежат амортизации (п. 17 ПБУ 6/01), поэтому независимо от срока использования земельного участка организацией на момент продажи его балансовая стоимость равна первоначальной стоимости. Следовательно, при продаже земельного участка в состав прочих расходов включается его балансовая стоимость.
Бухгалтерские записи по реализации недвижимости (в том числе и земельных участков) приведены в Энциклопедии решений. Бухгалтерский учет реализации недвижимости.
Налоговый учет
НДС
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом обложения НДС. При этом товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Следовательно, реализация объектов недвижимости является объектом обложения НДС.
При этом в силу пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом налогообложения НДС реализация земельных участков и долей в них (смотрите также письмо Минфина России от 27.11.2017 N 03-07-11/78173).
Таким образом, на стоимость реализации земельного участка НДС не начисляется.
Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
1) день отгрузки товаров;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров.
Согласно п. 3 ст. 167 НК РФ в случаях, когда товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности приравнивается к его отгрузке, если иное не предусмотрено п. 16 ст. 167 НК РФ. Согласно этому пункту при реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (смотрите также письмо Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052).
При этом если оплата от покупателя получена раньше момента передачи недвижимости, обязанность исчислить и уплатить НДС у продавца возникнет впервые в том налоговом периоде, когда получена предоплата за имущество.
В общем случае налоговая база по НДС на основании п. 1 ст. 154 НК РФ определяется как стоимость имущества, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ (без НДС)*(2).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации налоговая база по НДС будет определяться как стоимость здания, исчисленная исходя из цены его реализации. Ставка НДС в таком случае будет равна 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ).
Налог на прибыль
Для целей исчисления налога на прибыль выручка от продажи объектов недвижимости учитывается в составе доходов от реализации на основании п. 1 ст. 249 НК РФ.
При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные помещения, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). В рассматриваемой ситуации выручка определяется исходя из стоимости реализуемой недвижимости, указанной в договоре купли-продажи без учета НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ).
Абзацем вторым п. 3 ст. 271 НК РФ установлено, что датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.
При реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость этого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ, то есть по данным налогового учета (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ)*(3).
Если при реализации здания выявлен убыток в результате превышения его остаточной стоимости с учетом расходов, связанных с его реализацией, над полученным доходом, то для целей налогообложения прибыли такой убыток на основании п. 3 ст. 268 НК РФ включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока его эксплуатации (письмо Минфина России от 18.01.2018 N 03-03-06/1/2240).
При этом, учитывая, что земельные участки не подлежат амортизации (п. 2 ст. 256 НК РФ), при реализации такого участка налогоплательщик вправе учесть всю стоимость земельного участка, сформированную при его приобретении, по данным налогового учета, в составе расходов (письма Минфина России от 28.08.2018 N 03-03-06/1/61105, от 27.01.2015 N 03-03-06/1/2540, от 28.05.2012 N 03-03-10/57, ФНС России от 09.07.2010 N ШС-37-3/6383@).
В случае если цена приобретения земельного участка с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения прибыли единовременно (п. 2 ст. 268 НК РФ, письмо Минфина России от 25.08.2015 N 03-03-06/1/48861).
На основании ст. 259 НК РФ амортизация по выбывающему зданию прекращается с 1-го числа месяца, следующего за его выбытием из состава амортизируемого имущества, то есть после передачи здания по акту покупателю.
Документальное оформление
Операции по реализации недвижимости оформляются следующими документами:
– договором купли-продажи в соответствии со ст. 550 ГК РФ;
– актом приема-передачи (можно взять за основу форму ОС-1а (утвержденную постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7) в соответствии со ст. 556 ГК РФ;
– записью в инвентарной карточке (можно взять за основу форму ОС-6 (утверждена постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7));
– бухгалтерской справкой, в которой отражается финансовый результат от продажи объектов недвижимости;
– счетом-фактурой для начисления НДС при реализации здания в соответствии со ст.ст. 168 и 169 НК РФ (при реализации физическим лицам товаров (имущества), оплаченных платежной картой, используемой при безналичных расчетах, счет-фактуру возможно выписывать в одном экземпляре (письмо Минфина России от 17.11.2016 N 03-07-09/67585)).
Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
– Энциклопедия решений. Учет реализации недвижимости;
– Энциклопедия решений. Учет реализации земельных участков;
– Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у продавца;
– Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже земельного участка. Учет у продавца;
– Энциклопедия решений. Доходы от реализации недвижимости в целях налогообложения прибыли;
– Энциклопедия решений. Доходы от реализации недвижимости при методе начисления (в целях налогообложения прибыли);
– Энциклопедия решений. Определение расходов в целях налогообложения прибыли при реализации имущества и (или) имущественных прав;
– Энциклопедия решений. Расходы в целях налогообложения прибыли при реализации амортизируемого имущества;
– Энциклопедия решений. Момент определения даты отгрузки в целях исчисления НДС при реализации недвижимости;
– Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при реализации имущества, учтенного по стоимости, включающей входной НДС;
– Вопрос: Организация “А” заключила договор купли-продажи недвижимости (здание и земельный участок) с организацией “Б” 30 марта 2018 года. Согласно условиям договора здание и земельный участок переходят к покупателю после подписания договора купли-продажи, то есть 30 марта 2018 года. Оплата по договору поступила также 30 марта 2018 года. Переход права собственности произошел лишь 5 апреля 2018 года. Как провести данную операцию в бухгалтерском и налоговом учете продавца? Какие проводки нужно сделать? Как исчислить налоги (НДС, налог на прибыль), в каком периоде (в I квартале или во II квартале 2018 года)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2018 г.);
– Вопрос: У организации на балансе числятся объекты недвижимости (здание и земельный участок), которые собственник решил продать по цене существенно ниже рыночной. Предполагаемый покупатель не является взаимозависимым лицом по отношению к организации (продавцу), и до настоящего времени хозяйственные взаимоотношения с предполагаемым покупателем недвижимости отсутствовали. Может ли организация самостоятельно определить цену продажи, не прибегая к услугам оценщиков? Не будет ли претензий со стороны налоговых органов о намеренном занижении цены продажи с целью снижения налогов (налога на прибыль организаций и НДС)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2015 г.).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
————————————————————————-
*(1) При этом амортизационные отчисления по объекту недвижимости прекращаются с первого числа месяца, следующего за месяцем его списания с бухгалтерского учета (п. 22 ПБУ 6/01). По нашему мнению, амортизация недвижимости прекращается продавцом с месяца, следующего за месяцем передачи объекта по акту покупателю, то есть в случае использования счета 45 недвижимость, числящаяся на этом счете, у продавца не амортизируется. Это соотносится с положением п. 52 Методических указаний, согласно которому с 2011 года покупатель принимает недвижимость на баланс, не дожидаясь момента госрегистрации прав на нее (на основании акта приема-передачи), и, соответственно, начисляет амортизацию с месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету в качестве ОС.
*(2) В ст. 105.3 НК РФ определены общие положения о налогообложении сделок между взаимозависимыми лицами. Общие критерии для признания лиц взаимозависимыми установлены в п. 1 ст. 105.1 НК РФ (смотрите материалы: Энциклопедия решений. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами, Энциклопедия решений. Взаимозависимые лица для целей налогообложения: понятие и порядок признания).
*(3) Исключение – продажа объекта основных средств, в отношении которого налогоплательщик использовал право на применение инвестиционного налогового вычета (ИНВ) в соответствии со ст. 286.1 НК РФ. При реализации такого объекта до истечения срока его полезного использования доход от продажи можно уменьшить на его первоначальную стоимость при условии восстановления в соответствии с п. 12 ст. 286.1 НК РФ суммы налога, не уплаченной в связи с применением ИНВ.
Особенности оформления продажи основного средства, бывшего в эксплуатации
Предприятие на ОСНО продает основное средство, бывшее в эксплуатации.
Вопрос
При заполнении Акта ОС-1 в разделе 1 1. «Сведения о состоянии объекта основных средств на дату передачи» в графе 8 «Стоимость приобретения (Договорная стоимость) руб.» продавец должен указать стоимость с учетом НДС или без учета НДС?
Ответ специалиста
Приобретенный объект недвижимости (здание, сооружение, помещение и т.п.) принимается к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств по первоначальной стоимости, которой признается сумма фактических затрат организации на его приобретение (п. п. 5, 7, 8 ПБУ 6/01)
Путеводитель по сделкам. Купля-продажа недвижимости (здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства). Покупатель
7. Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости.
8. Первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).
Приказ Минфина России от 30.03.2001 N 26н (ред. от 16.05.2016) “Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету “Учет основных средств” ПБУ 6/01″
Как учесть продажу ОС
При продаже основного средства оформляют документ о передаче объекта: акт, накладную или другой документ, предусмотренный договором. После того, как вы внесете в бухгалтерскую программу данные о продаже ОС, она сама составит акт ОС-1 и сделает отметку о выбытии объекта в инвентарной карточке ОС-6 (п. 81 Методических указаний по учету ОС).
Восстанавливать НДС при продаже ОС не надо. Начислите налог с договорной стоимости ОС и выставьте счет-фактуру.
В разделе I проставляются сведения об объекте основных средств на основании акта о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) по форме N ОС-1. В частности, в графе 8 раздела I следует указать остаточную стоимость приобретенного объекта (при приобретении объекта основных средств, бывшего в эксплуатации, – по данным продавца), которая ранее была отражена в графе 7 раздела I акта о приеме-передаче объекта основных средств (форма N ОС-1). В графе 1 раздела II проставляется первоначальная стоимость объекта на дату его принятия к бухгалтерскому учету (из графы 1 раздела II акта по форме N ОС-1), а в графе 2 раздела II – срок полезного использования основного средства в данной организации (из графы 2 раздела II акта по форме N ОС-1).
«Основные средства: справочник», Межуева Т.Н., «ГроссМедиа», «РОСБУХ», 2018,
Заметим, что унифицированные формы Актов о приеме-передаче объектов основных средств не содержат граф для занесения данных о договорной стоимости передаваемых объектов ОС. Так, в Акте по форме N ОС-1 графа 8 разд. 1 относится к данным об объекте ОС у передающей стороны, соответственно, там формально должна указываться договорная стоимость объекта, оплаченная при его приобретении передающей стороной. Графа 1 разд. 2 предназначена для занесения данных о первоначальной стоимости объекта ОС, которая формируется не только из договорной стоимости, но и из иных затрат.
На наш взгляд, при оформлении актов для объектов ОС, бывших в эксплуатации, целесообразно дополнительно ввести графу “Договорная стоимость объекта основных средств у организации-получателя” (с указанием в ней отдельной строкой суммы НДС). Такая графа может быть введена в разд. 2 Акта по форме N ОС-1. Это позволит использовать оформленный Акт по форме N ОС-1 в качестве первичного учетного документа, на основании которого отражается стоимость приобретенного ОС (как для целей бухгалтерского, так и для целей налогового учета), а также соблюсти требование об отражении отдельной строкой суммы НДС (не составляя при этом иных отгрузочных документов) (пп. “д” п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ “О бухгалтерском учете”, п. 4 ст. 168 Налогового кодекса РФ).
Из выше сказанного понимаем, что в графе 8 указывается договорная стоимость ОС без НДС.
Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» бухгалтером-консультантом ООО НТВП «Кедр-Консультант» Петровой Натальей Борисовной в июне 2019 г.
Налог на прибыль
Выручка от продажи объекта основных средств (без учета НДС) признается доходом от реализации исходя из договорной цены имущества (пп. 1 п. 1, абз. 5 п. 1 ст. 248, п. п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).
В силу абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ при применении метода начисления доход от реализации имущества признается организацией на дату передачи здания покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче этого имущества.
При реализации объекта основных средств организация вправе уменьшить доход, полученный от такой операции, на остаточную стоимость этого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Списание основных средств
При продаже ОС у компании возникает доход в сумме выручки (без учета НДС) и расход, равный остаточной стоимости объекта. Разница между доходом и расходом — это облагаемая база, с которой нужно заплатить налог на прибыль. Если данная разница отрицательная, у организации появляется убыток. Его нужно списать на прочие затраты равными долями в течение определенного отрезка времени. Данный отрезок представляет собой срок полезного использования основного средства, уменьшенный на срок его эксплуатации до момента продажи.
Если объект выбывает по причине негодности, расходы на ликвидацию можно отнести ко внереализационным расходам. При линейном методе амортизации к затратам можно отнести и амортизацию, недоначисленную в соответствии со сроком полезного использования.
Начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода ОС в эксплуатацию, бухгалтеру следует начинать начислять амортизацию, то есть регулярно списывать на текущие расходы часть стоимости объекта. Амортизация временно приостанавливается в случае передачи объекта в безвозмездное пользование, консервации продолжительностью свыше 3-х месяцев, а также реконструкции и модернизации продолжительностью более 12-ти месяцев.
Переоценка основных средств
Результаты переоценки ОС в налоговом учете не отражаются. Это значит, что положительные и отрицательные результаты переоценки не признаются доходами и расходами и не учитываются при начислении амортизации.
Суммы, потраченные компанией на текущий или капитальный ремонт основных средств, списываются на прочие расходы того периода, в котором они были произведены. Возможен и другой вариант: создать резерв под предстоящие ремонты ОС.
На практике сложности возникают из-за того, что инспекторы расценивают текущий ремонт как модернизацию (реконструкцию, техническое перевооружение, достройку или дооборудование). Стоимость таких работ не относится к текущим расходам, а включается в первоначальную стоимость. А это в свою очередь увеличивает налогооблагаемую базу и сумму налога на прибыль. Поэтому для бухгалтера очень важно доказать и документально подтвердить, что ремонт, списанный на затраты, не является модернизацией, достройкой и пр.
