Мошенничество при покупке или продаже недвижимости — большой риск. Если вовремя не заметить злого умысла со стороны покупателя или продавца и не отказаться от сделки с аферистами, можно остаться и без квартиры, и без денег.
Мошенничество с недвижимостью
Недвижимость — один из самых выгодных способов вложения капитала и широкое поле деятельности для инвестирования и бизнеса. Именно поэтому рынок жилья очень привлекателен для различного рода махинаций, а сделки купли-продажи всегда связаны с определенными рисками. Рискуют при проведении операций с домами и квартирами все: продавцы, покупатели и даже нанятые ими специалисты.
По количеству совершаемых преступлений современный рынок недвижимого имущества уступает только лишь сфере финансов. Ставки в этой игре высоки, ведь стоимость жилья в большинстве случаев исчисляется миллионами.
В УК РФ мошенничеством называют хищение чужого имущества или приобретение права на него с применением обмана или злоупотребления доверием.
Под обманом понимается сообщение ложных сведений или, наоборот, сокрытие важных данных, способных повлиять на принятие решения о покупке недвижимости. Под злоупотреблением доверием понимают ситуацию, когда злоумышленник совершает незаконные действия, пользуясь хорошими отношениями с жертвой и тем, что она ему доверяет. Например, сюда относится принятие продавцом обязательств, которые он изначально не планирует исполнять, к примеру, получение залога за несуществующий товар.
В общем случае мошенничество с недвижимостью попадает под действие ст. 159 УК РФ, однако при определенных обстоятельствах преступление может рассматриваться в соответствии с другими статьями, например, ст. 159.4 при переходе имущественных прав между предпринимателями и ст. 159.1 при привлечении к приобретению жилья кредитных средств.
Наказание за совершение махинаций в сфере сделок с недвижимым имуществом зависит от тяжести преступления, а максимальный срок исковой давности составляет до 10 лет.
Наиболее частыми схемами махинаций, на которые попадались и продолжают попадаться граждане со всего мира, считаются:
- инсценировка строительства.
Фирма демонстрирует начало работ по строительству дома, однако после получения первого взноса вскрывается обман в виде поддельной или недействительной лицензии. Естественно, признаков дальнейшей постройки дома в последующем не наблюдается;
- распродажа квартир.
Компания-застройщик объявляет о продаже квартир в доме, строительство которого вот-вот закончится, по невероятно низким ценам. Такая новость стимулирует потенциальных владельцев недвижимости к ее оперативному приобретению, а достигшая желаемого результата в виде собранных денег фирма объявляет себя банкротом или исчезает;
Потенциальный покупатель осматривает объект недвижимости, подтверждает сделку и рассчитывается с продавцом, а через некоторое время узнает об утрате договором юридической силы из-за отсутствия у агентства лицензии на проведении операций по купле-продаже;
- квартира с жильцом.
При выявлении временно выписавшегося из жилья человека, способного в любой момент по закону воспользоваться правом обратной регистрации даже в случае продажи квадратных метров, сделка по покупке недвижимости аннулируется. Чаще всего к таким лицам относятся люди, проходящие лечение в психиатрической больнице, служащие в армии и отбывающие наказание в местах лишения свободы;
- дарение вместо купли-продажи.
Мошенник предлагает заменить сделку купли-продажи дарением, объясняя это меньшими финансовыми затратами. Опасность такой схемы заключается в том, что договор дарения в течение года может быть расторгнут;
- продажа воздуха.
Компания выставляет на продажу недвижимость, к строительству которой она не имеет никакого отношения, либо предоставляет на подпись договор, который не соответствует утвержденной документации;
Мошенник находит иногороднего покупателя, показывает ему предварительно арендованную в центре города квартиру со всеми удобствами, предъявляет документы на другую жилплощадь, располагающуюся где-то на окраине и не столь ценную. Такой обман раскрывается чаще всего уже после регистрации сделки, когда исправить ситуацию очень сложно;
- покупка квартиры, не принадлежащей продавцу.
В этом случае преступники предъявляют покупателям недействительные или поддельные нотариальные доверенности;
- повторная продажа имущества или получение залога за недвижимость сразу от нескольких лиц.
В этом случае продавец-мошенник предоставляет покупателю дубликат свидетельства о праве собственности, ведь оригинал при подаче документов на регистрацию передается в Росреестр. Чтобы «не попасться на крючок», лучше не торопиться и заказать выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой будет отражена информация о фактическом собственнике;
- жилищные пирамиды.
Фирма объявляет скидку на жилье при условии привлечения к проекту еще 2-3 человек. Таким образом потенциальный покупатель рискует стать жертвой жилищной пирамиды и в итоге не получить приобретенную жилплощадь.
К совершению преступлений на рынке недвижимости могут быть причастны как крупные фирмы, так и частные лица, выставляющие себя за индивидуальных предпринимателей.
Естественно, на долговременное существование махинаторы рассчитывать не могут, поэтому регулярно появляются новые преступные схемы. Для достижения своих целей злоумышленники:
- создают «липовые» фирмы с поддельными документами;
- постоянно меняют названия и реквизиты компаний;
- действуют от имени подставных лиц, на которых оформлены фирмы;
- практикуют мошенничество с недвижимостью в разных городах;
- формируют длинную цепочку продажи объекта для разрыва причинно-следственной связи.
Помимо хитрых, тщательно продуманных схем, аферисты нередко используют и психологические приемы, которые позволяют им легко управлять эмоциями доверчивых и не разбирающихся в тонкостях подобных сделок граждан.
Как получить компенсацию за отобранное мошенниками жилье
Право добиваться с мошенников компенсаций за потерю жилья добросовестными покупателями получило министерство финансов. Постановлением правительства это ведомство уполномочено на предъявление требований о взыскании средств с нечестных продавцов.
Компенсировать потерю жилья из казны будут в размере реального ущерба либо кадастровой стоимости квартиры. Фото: photoxpress
С января нынешнего года вступили в силу поправки в законодательство, усиливающие защиту покупателей жилья. Добросовестный приобретатель, лишившийся позже купленной квартиры, может взыскать ущерб с виновника проблем. Но если в течение полугода, несмотря на решение суда в его пользу, деньги так и не были взысканы, он вправе потребовать компенсацию от государства, пояснили в Росреестре. Ему выплатят сумму либо в размере реального ущерба, либо в размере кадастровой стоимости квартиры.
“Само положение о компенсации не ново, но ранее сумма была ограничена одним миллионом рублей, а сейчас она не ограничена – размер компенсации подлежит установлению в рамках судебного процесса”, – поясняет Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России.
Добросовестным, согласно Гражданскому кодексу, считается покупатель, полагавшийся при заключении сделки на данные Единого госреестра недвижимости (если в судебном порядке не будет доказано, что он должен был знать о недобросовестности продавца). Поэтому еще до сделки следует запрашивать выписку из ЕГРН, советуют в Росреестре. Спрашивать разрешение хозяина жилья или сообщать ему о таком запросе не требуется.
Однако, основываясь только на данных ЕГРН, нельзя быть уверенным, что в сделке все законно, подчеркивают в агентстве недвижимости “Азбука жилья”. Нужно проверять, например, реален ли нынешний продавец, действителен ли его паспорт. Может оказаться, что предыдущий собственник состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Потом найдутся наследники, будет проведена посмертная экспертиза и все последующие сделки будут отменены.
После выплаты компенсации из казны разбираться с виновником потери жилья и требовать с него деньги будет уже Российская Федерация в лице минфина, определено постановлением правительства. Министерство ответственно и за ведение реестра перешедших к РФ прав требования. В реестр должны включаться информация о реквизитах судебных актов, документах, подтверждающих выплату компенсаций, сведения о виновниках потери жилья, суммы, подлежащие взысканию. Должен быть зафиксирован результат – взыскана ли положенная сумма или же она признана безнадежной к взысканию.
После выплаты компенсации из казны разбираться с виновником потери жилья и требовать с него деньги будет
Процесс получения компенсаций не такой быстрый, отмечает президент РОО “Право на защиту” Андрей Тютюнин. Судебный процесс по взысканию денег с недобросовестного продавца может занять от 4 до 10 месяцев в зависимости от количества судебных инстанций. После вступления в силу решения суда экс-владелец жилья обращается в службу судебных приставов и полгода ожидает взыскания средств. Если деньги ему не вернули, следующий шаг – подача иска к Российской Федерации. “Предполагаю, что такой судебный процесс не потребует экспертиз и может быть решен судом за 4-8 месяцев”, – считает Тютюнин. И только после этого может быть получена компенсация.
При взыскании компенсаций важно учитывать, кто, кому и когда предъявлял иски и требования. Так, если жилье было истребовано судом у честного покупателя до января 2022 года, величина компенсации будет зависеть от того, когда он предъявил требования о ее выплате – в нынешнем году (тогда расчет будет идти по новым правилам) или ранее (тогда по старым), уточняет Уваров.
Если жилье было изъято до начала нынешнего года в собственность государства, субъекта РФ или муниципального образования, потерявший его владелец вправе обратиться с иском к РФ о компенсации ущерба (по новым правилам) до конца 2022 года. Кстати, в конце прошлого года было также введено ограничение на изъятие помещений у честных владельцев органами власти: суды должны отказывать в таких исках, если добросовестный собственник владеет квартирой более трех лет.
Есть и еще одно исключение, уточняют в Росреестре. Если покупатель потерял квартиру из-за ненадлежащего исполнения своей работы органом регистрации прав (то есть подразделением Росреестра), то убытки ему возмещаются в рамках ответственности этой организации (но также из казны РФ и в полном объеме).
Рынок недвижимости становится все менее защищенным, показало исследование Финансового университета при правительстве РФ. По словам директора Центра исследований и экспертиз Финансового университета при правительстве РФ Венеры Шайдуллиной, статистика за последние пять лет и первое полугодие текущего года в отношении преступлений, связанных с операциями с недвижимостью, показывает, что 50 процентов преступлений совершается в крупном и особо крупном размере. Это большой урон для граждан, считает эксперт. Соотношение количества вынесенных приговоров по доказанным в суде случаям мошенничества к общему количеству зарегистрированных случаев составляет приблизительно один к пяти.
Количество исков по сделкам с частными домами и приватизированными квартирами составило в 2019 году 7338, из них 5722 удовлетворены.
“Это говорит о том, что мошеннические схемы совершенствуются и выявить их представляется достаточно сложным”, – подчеркнула эксперт. Также она отметила, что жертвами мошенников становятся граждане, подписавшие договор купли-продажи недвижимости в простой письменной форме.
Более того, преступность становится более умелой – зачастую невозможно доказать преступный умысел, квалифицировать дело как мошенничество. В итоге пострадавшим гражданам приходится судиться в гражданском порядке и порой проигрывать.
Но далеко не в каждом случае лишившиеся квадратных метров граждане могут рассчитывать на компенсации от правительства. Допустим, если люди не озаботились грамотно оформить наследство, появился ушлый родственник и забрал половину квартиры, разве это мошенничество с его стороны? Чистый семейный спор. Но его можно было бы избежать, соблюдая правила правовой гигиены: избавить себя от проблем люди могли бы, обратившись к нотариусу. Кстати, в этом случае у человека есть полная гарантия, что ему не придется проходить долгую и сложную процедуру возмещения убытков из казны: нанесенный вред полностью компенсирует нотариус.
Как рассказала Венера Шайдуллина, в рамках исследования была разработана стратегия по усовершенствованию действующего законодательства. “На первом этапе предлагается ввести нотариальное удостоверение определенных видов сделок, по которым зафиксировано наибольшее количество случаев мошенничества, – говорит она. – Если мы увидим снижение количества приговоров по таким видам сделок, то можно будет установить такую нотариальную форму для всех видов сделок. Второй этап – это принятие федерального закона о риелторской деятельности, который будет эту деятельность регулировать, определит требования к риелторам и ответственность за оказание услуг ненадлежащего качества”.
Обман по-семейному: как избежать мошенничества с жильем со стороны родственников
Если судить по юридической практике, даже близкие родственники в стремлении решить квартирный вопрос не брезгуют откровенным мошенничеством. Жилье часто становится яблоком семейного раздора. Циан.Журнал расспросил юристов о самых распространенных схемах семейного обмана и способах защиты от них.
Злоупотребление доверием
Мошеннические схемы, которые при отъеме недвижимости используют родственники жертвы, зачастую очень просты и основываются на злоупотреблении доверием, отмечает юрист практики недвижимости и инфраструктуры адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Анастасия Яковлева. Из-за того что собственник недвижимости не ждет подвоха от самых близких, у него снижается бдительность.
Но подобные случаи редко становятся достоянием общественности, добавляет директор компании «ОбменКвартир.рф», риелтор Станислав Галкин. Во-первых, те, чьи права нарушили близкие, не всегда узнают об этом. А если и узнают, то, как правило, слишком поздно, когда уже сложно что-то исправить.
Во-вторых, большая часть пострадавших не обращается в суд или в правоохранительные органы.
Не всякий родитель напишет заявление на собственного ребенка, обманом забравшего у него единственную квартиру. И не всякий ребенок пойдет в суд с иском против родителей, чтобы вернуть законную долю в квартире.
Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков соглашается, что такие дела нечасто выходят в публичную плоскость: многим людям проще вычеркнуть предавшего их родственника из своей жизни, чем выносить сор из избы.
«Проблема есть, и осложнена она тем, что речь часто идет не о махинациях с документами, а о злоупотреблении доверием либо взаимоотношениями», — резюмирует Вишняков.
Как именно обманывают родственники
Чаще всего споры между родными возникают при совместной продаже долей в одной квартире. Несогласный на это совладелец может столкнуться с тем, что близкие совершат сделку, не предложив ему выкупить их долю, как это предусмотрено законом. Тогда в квартире появится новый жилец — совершенно посторонний человек. И нет никаких гарантий, что он не превратит жизнь упрямого собственника в кошмар, из которого тот в конце концов просто сбежит.
Но есть и другие жилищные махинации, на которые способны пойти близкие друг другу люди.
Мнимое бескорыстие
После смерти мужчины на половину его квартиры претендовали трое наследников: его мать, жена и дочь. При этом мать владела другой половиной той же квартиры. Жена и дочь вступили в наследство, а мать от него отказалась, но устно — заявление нотариусу не подавала.
Вскоре квартиру продали, но через несколько месяцев мать обратилась в суд и все-таки признала себя наследником — ей дополнительно присудили долю в проданной квартире. После этого женщина взыскала с жены и дочери умершего компенсацию ее стоимости, рассказывает руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.
Сокрытие информации о наследстве
Сергей Вишняков вспоминает, что однажды к нему на консультацию пришла девушка, которую родная бабушка предпочла забыть при принятии наследства. Когда отец девушки умер, она не сразу узнала об этом, так как давно жила в другом месте. А когда узнала и решила обратиться за наследством, оказалось, что бабушка приняла его целиком, сказав нотариусу, что других наследников нет. Полученную таким образом квартиру она тут же перепродала.
Помощь зеленого змия
Иногда в дело идут более жесткие методы — спаивание и даже доведение до смерти, продолжает Сергей Вишняков и приводит еще пару историй из своей практики. Пьющий брат хотел переехать поближе к сестре, которая за ним присматривала. Обратились в агентство за организацией такой сделки. Пока сестра собирала документы, брат пропал. Его искали две недели и в итоге нашли у второй сестры, в области, в невменяемом состоянии.
«Оказалось, что родственники созвонились, и сестра решила, что квартира может уплыть. Приехала к брату, напоила его и увезла с собой. В области организовали доверенность на продажу и продолжили спаивание. Если бы не шум, который мы подняли, они переоформили бы квартиру на себя», — говорит эксперт.
«А еще когда-то мы покупали для клиента коммуналку. Одна из комнат обратила на себя внимание вроде бы притворной сделкой, которая прикрывала собой другую — реальную, — описывает Сергей Вишняков второй случай. — Комната перешла от одного соседа к другому по договору дарения. Обычно посторонние люди недвижимость друг другу не дарят, а уж тем более соседи по коммуналке. Когда мы углубились в проверки, выяснилось, что они были друг другу родственниками, хотя и не близкими. Одинокий мужчина подарил свою комнату мужу двоюродной сестры — собственнику другой комнаты. И здесь пазл сложился. Бывший собственник был пьющим, общался с родственниками, и они же его обманули: он продал комнату за водку и в итоге стал бездомным».
Демпинговый сговор
Одна из самых примитивных схем: несколько наследников решают продать унаследованную квартиру, и тот, кто ведет сделку, хочет получить больше других. Он вступает в сговор с оценщиком, который за вознаграждение оценивает квартиру подешевле. Наследники договариваются о долях, исходя из указанной суммы. А после инициатор сделки продает недвижимость дороже и оставляет разницу себе.
Продажа общего имущества
Еще одно распространенное поле для махинаций — совместно нажитое имущество, оформленное на одного из супругов. В браке приобретается квартира, которая оформлена только на мужа или только на жену. Потом случается развод, но бывшие супруги не делят имущество — квартира остается оформленной на одного из них.
Спустя некоторое время собственник решает продать жилплощадь и при этом не уведомляет бывшего спутника жизни, которому по закону принадлежит ее половина. А если люди после развода почти не поддерживают отношения, то пострадавшая сторона может узнать о нарушении своих прав слишком поздно.
«Однажды ко мне на консультацию пришли мужчина с женщиной, по виду и поведению — семья, — вспоминает Сергей Вишняков. — Пришли за помощью в продаже двухкомнатной квартиры. Показывают документы — приватизация по долям: половина у женщины, половина у мужчины. Свидетельство о регистрации показывают одно, которое принадлежит женщине. Я говорю, что нужно второе, и смотрю на мужчину. Тут и выяснилось, что женщина пришла не с мужем. Ее спутник должен был изображать супруга и на консультации, и в дальнейшем. Мужа они ставить в известность не собирались. Да, вариант мошенничества совсем топорный — вскрылся на начальном этапе, но такое тоже бывает».
Один из новых видов мошенничества — использование средств материнского капитала с нарушением закона, утверждает Станислав Галкин. При покупке жилья на выделенные государством деньги необходимо обеспечить долями в нем всех членов семьи. Но выполнение этого требования сейчас контролируется слабо, и родители массово продают недвижимость, купленную с привлечением маткапитала, без учета интересов своих наследников.
«По сути это мошенничество. Родители обязаны выделить доли детям. И если они этого не делают, то нарушают имущественные права несовершеннолетних. Причем рано или поздно дети узнают об этом и пойдут в правоохранительные органы и суды», — подчеркивает эксперт. Новый собственник жилья рискует лишиться своего приобретения.
Доверяй, но проверяй
Защититься от обмана со стороны тех, от кого этого не ждешь, бывает непросто. Но это возможно при соблюдении ряда несложных правил. Для начала всегда нужно внимательно читать подписываемые документы. А если их содержание непонятно, обращаться за помощью к профессионалу.
- Чтобы избежать переоформления права собственности на квартиру или нежилое помещение без вашего участия, можно подать в Росреестр заявление о запрете регистрационных действий с недвижимостью. Это эффективный способ не допустить незаконного отчуждения объекта или его передачи в залог третьему лицу.
- Эксперты рекомендуют периодически проверять данные ЕГРН, чтобы видеть актуального собственника квартиры. Из той же выписки можно узнать, не появились ли на ней какие-то ограничения или обременения: залог, арест и т. п.
- Станислав Галкин советует поддерживать отношения с родственниками, после смерти которых человеку полагается наследство. «Далеко не факт, что, если вы пропустите срок принятия наследства, вам удастся отстоять свое право в суде», — объясняет он.
- А еще не стоит пренебрегать формальностями. Например, если супруги разводятся, то лучше составить соглашение о разделе имущества. Это поможет избежать многолетних судебных тяжб, если один продаст квартиру без согласия второго.
«Учитывая, что практически все варианты мошенничества связаны с обманом и манипуляциями доверием, получается, что пословицу “доверяй, но проверяй” нужно понимать буквально. Если вы имеете дело с дальними родственниками, с которыми вас объединяет только общее наследственное дело, не стоит идти на поводу у внезапно вспыхнувших родственных чувств. Нужно понимать, что и зачем вы делаете, подписываете, о чем договариваетесь», — резюмирует Сергей Вишняков.
Куда обращаться и как доказать мошенничество с недвижимостью
Как доказать мошенничество с недвижимостью простому человеку и куда следует жаловаться в первую очередь? Ответы и рекомендации компетентных юристов нашего центра:
- первая инстанция, куда следует нести заявление по факту мошенничества, – полиция;
- от того, насколько правильно будет составлено заявление и предоставлены подтверждающие вину доказательства, зависит длительность разбирательства и его результат;
- чтобы признать сделку недействительной, а также вернуть свои деньги, предстоит доказать обман со стороны АН, собственника или иных лиц, а также получить решение суда, что подразумевает подачу иска со всеми вытекающими обстоятельствами;
- к исковым требованиям, как и к заявлению в полицию, надо приложить записи разговоров, документы, переписку, контактные данные, фото и иные сведения, которые помогут в максимально короткие сроки найти аферистов.
Образец заявления в полицию можно найти в интернете или скачать на сайте нашей компании.
Наказание и сроки давности
В 2018 году за мошенничество с недвижимостью вменяется ответственность по статье 159 УК РФ. Доказать виновность подозреваемого можно только при наличии неоспоримых доказательств, коими являются:
- описание личности мошенника;
- данные преступника и фигурирующей в договоре компании;
- договоры, подписи, фото- и видеосъемка, платежные поручения;
- показания свидетелей и т.д.
По этой статье суд выносит приговор с наказанием в виде лишения свободы до 10 лет, штрафа до 1 млн руб. или в размере дохода осужденного за период до 3-х лет, ограничение свободы до 2-х лет. Суровость наказания зависит от отягчающих и смягчающих вину обстоятельств, количества эпизодов по делу, суммы похищенного обманным путем и размера нанесенного ущерба – как физического, так и морального.
Обратите внимание!
Порядок истребования имущества из чужого незаконного владения
Для законного владельца единственный способ добиться защиты своих интересов и восстановить утраченное право собственности – это обращение в суд. Подобные иски называют виндикационными, и они в юридической практике очень распространены. Порядок действий в такой ситуации следующий:
- Подготовка искового заявления и передача его в суд. Если спор возник между физическими лицами, иск подаётся в районный суд по месту нахождения спорного имущества (если это недвижимость) или по месту регистрации ответчика. Если речь идет о споре между юрлицами, обращаться нужно в арбитражный суд. В тексте иска, кроме стандартных сведений об истце и ответчике, подробно описываются обстоятельства, в которых контроль над спорным имуществом был потерян, приводятся доказательства того, что именно вы являетесь законным собственником, а также указывается требование – вернуть спорное имущество законному владельцу. К иску прикладываются документы, которые могут подтвердить позицию истца – например, правоустанавливающие документы, выписки из реестров и т.д.
- Рассмотрение дела в суде. На слушаниях истец или его представитель озвучивают изложенные ранее в исковом заявлении факты и подтверждают выдвинутые требования. Усилия должны быть направлены на то, чтобы убедить судью, что здесь имеет место незаконное владение имуществом. В случае, если это удастся, будет принято решение о возврате спорных материальных ценностей настоящему владельцу. В противном случае можно попытаться обжаловать вердикт в апелляционном порядке.
Следует упомянуть также о сроках, в течение которых можно восстановить свое право на собственность. Согласно закону, сроки истребования имущества из чужого незаконного владения составляют 3 года, причем отсчет ведется не с момента незаконного перехода имущества от одного владельца другому, а с того времени, когда законный собственник обнаружил нарушение своих прав.
Подготовка и ведение виндикационного процесса – задача очень непростая, с которой мало кто сможет справиться без опыта и знаний. Потому рекомендуется воспользоваться услугами адвоката по разрешению споров . Специалист такого профиля поможет правильно составить иск, подготовить документальные доказательства и будет представлять ваши интересы в суде, позволяя добиться желаемого результата в кратчайшие сроки. Также юрист поможет в непосредственном исполнении решения суда.
Аргументы сторон
Покупательница. Когда я пришла посмотреть квартиру, дверь открыла женщина. Она предъявила доверенность, выписку из ЕГРН и назвалась племянницей собственницы. Я проверила ее паспорт, сомнений у меня документ не вызвал.
Считаю, в том, что я в итоге потеряла деньги, виновата нотариус. Это она удостоверила доверенность и не приняла необходимые меры предосторожности. Она обязана была изучить паспорт доверителя и установить личность женщины, но не сделала этого.
По закону все нотариусы обязаны страховать свою ответственность. Это страховой случай, а значит, выплатить сумму убытков должна страховая компания. Прошу суд взыскать со страховой компании 700 000 Р .
Нотариус. При удостоверении доверенности все было как обычно: я пригласила «доверительницу» к себе, в беседе обращалась к ней по имени и отчеству, которые были указаны в паспорте. Потом задала еще несколько вопросов.
Женщина сообщила, что доверенность оформляет на родственницу. Паспорт не вызвал у меня подозрений. Я осмотрела в нем страницы с фотографией и сведениями о регистрации, посмотрела на доверителя — визуально это было одно и то же лицо. Женщина была в платке, но установить личность это не помешало.
Когда секретарь составляла доверенность, она проверила паспорт на сайте ФМС — среди недействительных он не значился. Других способов проверить подлинность паспорта у меня нет, и я не обязана их иметь. Исковые требования я не признаю, прошу в иске отказать.
Страховая компания. Мы согласны с нотариусом. Она сделала все необходимое для установления личности доверителя. К тому же страховой случай не наступил: по условиям договора страхования с нотариусом нужно, чтобы факт причинения вреда гражданину установил суд и решение суда вступило в законную силу. Платить ничего не будем.
Помощь адвоката по вопросам недвижимости
Одним из самых распространенных объектов гражданско-правовых сделок является недвижимое имущество – земля, жилые и нежилые помещения. Оформление недвижимости – это установленная действующим законодательством процедура признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Регистрация недвижимости предполагает сложный и трудоемкий процесс, порядок которого установлен государственными органами и регулируется налоговым и земельным правом.
Оборот земельных участков и другой недвижимости в России представляет собой сферу непредсказуемых рисков, и причины этого связаны не столько с несовершенством законодательства, сколько с неграмотным его применением. Поэтому при заключении сделок с земельными участками и другой недвижимостью важно учитывать особенности правового режима оборота объектов недвижимости, в том числе особый порядок оформления сделок с земельными участками, особенностями оборота земель отдельных категорий и требования, предъявляемые к условиям заключаемой сделки.
Предпочтение полагаться на себя и собственные знания в вопросах регистрации недвижимости может обернуться большими проблемами в будущем (оспаривание сделки, потеря имущества, денежных средств, уничтожение или гибель имущества). Юридическое сопровождение сделок с земельными участками и другой недвижимостью и последующее оформление права собственности на них с помощью специалистов коллегии адвокатов «Легис Групп» позволит клиентам избежать многих ошибок.
В сферу нашей компетенции по вопросам недвижимости и земельного права входят:
- консультации по вопросам приобретения или отчуждения недвижимости (включая квартиры, дома и земельные участки);
- сопровождение сделок с недвижимостью, включая сбор необходимых документов или анализ имеющихся;
- раздел недвижимости, включая раздел земельных участков;
- расторжение договора приобретения или продажи недвижимости;
- признание права собственности, права пользования или права распоряжения недвижимым имуществом;
- признание сделок недействительными (притворными, мнимыми);
- применение последствий недействительности сделок с недвижимостью;
- оспаривание сделок с недвижимостью.
Виды незаконного владения имуществом
Гражданский кодекс в статьях 301 и 302 выделяет ряд ситуаций с незаконным владением имуществом.
- Похищение у собственника имущества в результате кражи или мошеннических действий, в результате которых права на имущество переходят к третьим лицам, не имеющим никаких полномочий на владение.
- Собственник потерял имущество, а затем права на него заявили третьи лица без получения согласия от собственника. При этом прежний собственник по-прежнему владеет имуществом, и закон признает владение нового собственника незаконным.
- Права на имущество были получены третьими лицами в результате обмана или угроз при заключении сделки с имуществом. Обычно такие ситуации возникают при сделках с жильем, но могут касаться и другого имущества.
Кроме того, незаконным владением признают:
- Если у законного собственника есть все доказательства того, что спорное имущество действительно ему принадлежит. Для недвижимого имущества это будет выписка из ЕГРН.
- Владелец докажет, что лишился имущества без своего согласия в результате кражи, потери, угроз или обмана, а также мошенничества.
- Имущество находится у незаконного владельца на момент подачи иска в суд.
Способ № 4. Изучите выписку ЕГРН и доверенность на подлинность
Убедитесь, что вы покупаете объект недвижимости действительно у его актуального собственника (сверьте указанные в выписке фамилию, имя, отчество, паспортные данные с информацией в паспорте, а также в документе, по которому продавец приобрел объект). Проверьте, чем именно (объектом недвижимости или долей в праве на него) владеет человек, с которым вы собираетесь совершить сделку, — другими словами, единственный он собственник объекта недвижимости или нет. Также стоит проверить, нет ли зарегистрированных прав на данный объект у несовершеннолетних. В данном случае продавец должен предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу, советует Росреестр.
Перед покупкой необходимо внимательно изучить, как часто переходили права на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если в короткий период времени переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником. Для этого необходимо заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости.
Эта выписка является общедоступной, поэтому потенциальные покупатели могут самостоятельно убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Особо внимательно стоит отнестись к сделке, если продавец действует от лица собственника по нотариальной доверенности. Проверить подлинность доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
Самостоятельно до заключения предварительного договора вы можете сделать запрос в Росреестр и внимательно проверить паспорт продавца и её паспортные данные в договоре (естественно, она должна числиться единственным собственником квартиры в свидетельство о собственности), а также оставить себе копии всех правоустанавливающих документов на квартиру и копию паспорта. В выписке Росреестра вы увидите, кто является собственником, с какого времени, не заложена ли квартира и не является ли она предметом судебного разбирательства.
Способ № 3. При покупке жилья внимательно проверьте документы продавца
Покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Поэтому сначала следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. К ним относятся договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т. д. То есть документы, на основании которых возникло право собственности у нынешнего владельца или владельцев объекта недвижимости.
Требуйте от продавца предоставить оригиналы документов на собственность. Если вам их не показывают, это должно насторожить. Кроме того, попросите продавца предоставить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Это также поможет убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником.
Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Загрузка...