Почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной

Чем и на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной: почему есть разница?

В нашу жизнь вошло новое понятие — кадастровая стоимость недвижимости.

А ведь есть еще и рыночная, так какая между ними разница, как понять механизм определения их величин и можно ли сравнивать?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

О том, как узнать кадастровую стоимость жилья по адресу или по ее номеру в кадастре, а также о том, как оспорить ее, читайте в наших статьях.

Для чего нужна рыночная?

Она диктуется спросом и предложением, ее объем формируется экономическими законами, работающими здесь и сейчас.

Эта сумма постоянно находится в движении и может в разы взлететь или спуститься, именно ею руководствуются при совершении таких юридических актов, как:

• купля-продажа;
• мена;
• залог;
• оформление кредита, ссуды;
• дарение;
• наследование и пр.

Экономические законы рынка недвижимости неумолимы, и никто не сможет продать дом или квартиру за какие-то эфемерные деньги, так как есть критерии, по которым определяется не только строительная ценность объекта недвижимости (с учетом возраста строения).

Есть еще и дополнительные факторы, как престижность района, степень комфортности внутреннего обустройства – как давно и какой был ремонт, в каком состоянии сантехприборы и внутренние коммуникации, наличие кондиционеров и пр.

Как определить на текущий момент рыночную цену? Нужно заказать независимому эксперту оценку дома, коттеджа, квартиры, и результаты его исследования будут оформлены документально.

О понятии инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и ее отличии от кадастровой, вы можете узнать на нашем сайте.

В чем разница?

Кадастровая цена определяется по тем же основным критериям, что и рыночная.

Но тогда выходит, что, даже выполненные разными специалистами, эти оценки должны быть практически идентичными.

Однако разница есть, так как кадастровая оценка не учитывает популярность планировки жилья, района расположения, наличия свежего ремонта и других характеристик, интересных покупателю.

Узнайте на нашем сайте о методах оценки жилья, и о том, как рассчитать налог на недвижимость, исходя из нее.

Как соотносятся?

Но тогда логически можно предположить, что рынок дает более реальную и более высокую величину, чем та, которая внесена в ГКН (государственный кадастр недвижимости). Какое же соотношение этих цифр?

На сколько кадастровые значения отличаются от того, что предлагает рынок? В большинстве случаев так на практике и есть – цифра из ГКН оценки квартиры ниже рыночной, но не всегда.

Влияния одна величина на другую не оказывают.

Принцип подсчетов значений один и тот же, но цена рынка имеет больший разброс, в зависимости от востребованности того или иного района расположения, а также внутреннего состояния жилплощади и «начинки» ее новомодными средствами повышения комфортности.

Пользуясь стандартной методикой, любой оценщик стремится соблюсти все правила, ведь он ставит свою подпись под результатом, тем самым беря на себя ответственность.

О том, как формируется и определяется кадастровая стоимость квартиры, и что делать, если она завышена, вы можете узнать из наших статей.

Случаи превышения

Может ли кадастровая стоимость квартиры превышать рыночную?

Да, рыночная оценка может быть ниже.

Это возможно, когда строение новое, применены современные дорогостоящие материалы для кровли, стенового ограждения, лифтов и пр.

В этом случае сама по себе стоимость здания и соответственно квартиры высока, что и обуславливает высокую кадастровую величину, внесенную в ГКН. Рынок же может отставать, если район постройки «не раскручен» и не набрал должного уровня спроса.

Другой вариант – привязка и строительство жилья элит-варианта в непривлекательном, с точки зрения обывателя месте, где нет пока еще привычного полного комплекса объектов инфраструктуры и транспортных линий в достаточном количестве.

Такое развитие событий не должно устраивать здравомыслящего гражданина, ожидающего очередного вида налогообложения.

Дело в том, что только тогда оценки жилья сопоставимы, когда они выполнены в одном временном периоде. Именно этот документ – результат оценки рынка, заказанный на ту же дату, которая стоит в ГКН, будет главным козырем как в досудебном, так и судебном порядке оспаривания значений из кадастра.

В течение полугода с даты внесения сведений с результатами оценки в ГКН можно обойтись только заявлением в Росреестр – в федеральную службу, занимающуюся подобными вопросами.

Если последовал отказ или прошел срок, то далее путь ведет в суд. Сомневаться и отступать не следует: почему бы и не отстоять свои права платить меньше за свою же квартиру?

О том, чем одна стоимость отличается от другой, вы можете узнать из видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

В отношении недвижимости сегодня существует два понятия стоимости: кадастровая и рыночная. Между ними есть существенная разница. В этой статье освещаются вопросы, связанные с кадастровой и рыночной стоимостью квартир. Рассказывается, как узнать ту или иную стоимость, для чего нужны эти величины, в чем разница между ними.

Особенности рыночной стоимости

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — разные понятия

Рыночная стоимость определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.

Именно непостоянство рыночной стоимости на квартиры делают сделки с недвижимость особо рискованными. Если при смене жилья продать свою квартиру и не поторопиться с покупкой новой, то можно остаться ни с чем. Ведь взлетевшие цены могут в одночасье сделать невозможной покупку нового жилья.

Рыночная цена используется при совершении различных сделок с недвижимостью:

При определении стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру. Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье.

В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки. Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке.

Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе. Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости.

Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и дают свое заключение. Правда, срок действия такой справки невелик. Ведь рынок жилья подвижен и цены на нем фиксированными назвать никак нельзя.

Особенности кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость жилья — растраты на его постройку

Если говорить о кадастровой стоимости, то надо понимать, что она имеет мало общего с рыночной. Основные критерии определения кадастровой стоимости – это сумма расходов на строительство за минусом износа здания.

Ни район, ни комфорт, ни элитный ремонт никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.

Кадастровая стоимость нужна для расчетов налогов и для просчетов сборов, которые платят собственники при отчуждении жилья. Например, при оформлении ипотеки, при наследовании, дарении, то есть при просчете любых характеристик по квартире, выражаемых в денежном эквиваленте.

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости

Рыночная стоимость отображает реальное положение дел на рынке. Она всегда выше, чем та, которую фиксируют в Государственном Кадастре недвижимости. Ситуации, когда в ГКН дают более высокую оценку квартире, чем она есть на рынке, крайне редки.

Считается, что совпадают кадастровая и рыночная стоимость в старых домах, которые на рынке мало ценятся. Обычно все-таки кадастровая стоимость на треть, а то и наполовину меньше, чем рыночная.

Эти два вида стоимости между собой совершенно не связаны. Подсчитываются они практически одинаково, только при определении рыночной цены учитывается больше факторов. Поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры могут иметь сильно разнящуюся рыночную стоимость. Одинаковые квартиры в элитном районе и на окраине могут иметь большое расхождение в цене.

Когда кадастровая стоимость выше?

Рыночная стоимость квартиры может быть ниже кадастровой

Рыночная стоимость в исключительных случаях может быть ниже, чем кадастровая. Такое случается в ситуациях, когда элитная квартира находится в новом доме, построенном из инновационных материалов.

В таком доме чаще всего использованы дорогие материалы, установлены современные лифты. Дорогостоящее строение в ГКН оценивается соответственно. Особенно это актуально для ситуаций, когда у здания совсем нет износа. А вот рыночная стоимость может значительно отставать.

Если же новостройка элитного уровня расположена далеко от центра, в новом районе нет достойной инфраструктуры, плохо организовано транспортное сообщение, то рыночная стоимость на квартиру будет совсем невысокой по сравнению с кадастровой.

Преобладание кадастровой стоимости над рыночной крайне невыгодно самому собственнику. В этом случае придется платить слишком большие налоги. Самый разумный шаг в этой ситуации – заказ новой справки о рыночной стоимости. Она должна отражать стоимость жилья на рынке в тот момент, когда была просчитана кадастровая стоимость.

Говорить об объективном сопоставлении кадастровой / рыночной стоимости можно в том случае, если они отражают ситуацию в одно и то же время. Получив справку о рыночной стоимости жилья в момент кадастровой оценки можно использовать в судебном процессе при оспаривании кадастровой стоимости.

Если сведения по оценке ГКН внесены в Росреестр менее 6 месяцев назад, то можно просто подать соответствующее заявление в эту организацию. Если там отказали в изменении кадастровой стоимости, то остается только судебный процесс. На него надо идти без колебаний, ведь это возможность отстоять свои права и сократить свои расходы.

Как связаны между собой рыночная и кадастровая стоимость?

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Квартира стоит в районе 1 млн рублей,когда получил тех паспорт там стоимость стоит 48 тысяч,как так.

48к — это инвентаризационная.

см п7 ФЗ — 221 от 24.07.07, п8, п9 статью ФЗ — 136 от 25.10.01. Согласно п3 статьи 66 ФЗ — 136 кадастровая стоимость равна рыночной. Согласно п4 статьи 65 главы 10 ФЗ — 136 применяется нормативная цена вместо кадастровой, если не проведена кадастровая оценка земельного участка. В чем дело?

Для того, чтобы понимать требования российского законодательства при осуществлении оценки объектов недвижимости, недостаточно прочитать в законах различные статьи. Ссылаясь на них, всегда можно найти видимые противоречия, несоответствия, а иногда непонимание, граничащее с абсурдом. Все это из-за того, что законодатель, исходя из благих намерений, пытается управлять экономическими процессами в приказном порядке. Эти понятия неразрывно связаны между собой, но знака равенства между ними нет, и быть не может. Они являются фундаментальными экономическими категориями, на которых держится экономика.
Давайте будем рассуждать по порядку. Многие постоянно слышат, видят и читают такие термины, как стоимость и цена. И воспринимаются они как тождественные, т.е. одно и тоже. Как говорится, те же кубики, только в профиль.
На самом же деле все далеко не так. Дело в том, что в основе цены, с экономической точки зрения, лежит наиболее вероятное количество денег, которое покупатель согласен отдать за товар. А стоимостью, с той же точки зрения, считается выраженная в деньгах величина затрат на приобретение или изготовление конкретного товара.
По смыслу статьи 3 закона об оценочной деятельности получается, что рыночная стоимость – это цена. Вот оно необоснованное объединение в одно целое двух экономических понятий — стоимость и цена. Можете убедиться в этом, прочитав полный текст этой статьи. Отсюда и неразбериха, и недовольство людей. Благо законодатель хоть как-то предусмотрел механизм сглаживания неизбежно возникающих в обществе противоречий на этой почве.
Ст.24.18 упомянутого выше закона дает право оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости. Каждый гражданин имеет право сделать свой выбор, по какому пути ему пойти. Можно согласиться с кадастровой стоимостью, а можно ее оспорить, и приблизить эту стоимость к рыночной цене.
В рамках обсуждаемых комментариев к нашей статье, сложно в одном комментарии изложить дополнительные уточнения по порядку проведения оценки недвижимости. Да в этом и нет необходимости. Достаточно понимания того, что с помощью закона невозможно регламентировать абсолютно все. Есть ситуации, при которых мы обязательно вступаем в противоречия между собой или с государством, различными организациями.
И здесь уместно будет напомнить, что правовая культура подразумевает наличие у государства и у граждан такого ценного качества, как договорная способность, иными словами, способность достигать согласия. Говорят, что умные люди всегда между собой, а другие или подерутся, или пойдут в суд. Договориться, все-таки лучше.
Обоснование: ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»; ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ФСО No 4».

Что делать если завышена кадастровая стоимость недвижимости

Постоянно собственники имеют дело с такими понятиями, как стоимость имущества по кадастру или рыночным показателям. Речь идёт о недвижимости. Из-за появления таких понятий нередко возникают проблемы, и владельцы недвижимых объектов сталкиваются с трудностями относительно определения каждого варианта цены. Сложнее всего понять, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной?

Соотношение рыночной и кадастровой цен

В первую очередь необходимо понять, в чём разница между ценами по кадастру и установленными рынком. Если смотреть на это с точки зрения оценки недвижимости, то критерии практически идентичны, что в первом, что во втором случае. Однако это не значит, что никакой разницы между кадастровой стоимостью и рыночной определить нельзя. Выделяют такие требования к оценке, которые характерны для рыночной цены, но при этом не применяются для определения кадастровой цены.

Речь идёт о таких характеристиках объекта недвижимости, как свежий ремонт в квартире, насколько востребована применяемая планировка, каково расположение квартиры и многие другие подобные критерии. Они определяют именно рыночную цену, в то время как кадастровая стоимость зависит совершенно от других условий и больше опирается на характеристики строения в целом, его размеры и назначение. В этом и заключается отличие.

С учетом того, что рыночная цена охватывает гораздо больше характеристик объекта, она определяет более высокие показатели по сравнению с кадастровой стоимостью. Чаще всего те суммы, что предлагает рынок, выше тех, что указываются в реестре ГКН. Однако определяется конкретное соотношение этих двух видов цен, так как безосновательное превышение кадастровой стоимости может повлечь за собой привлечение к ответственности.

Стоимости квартир могут совпадать. Обычно это те объекты, которые расположены в домах, построенных десятки лет назад. В максимально новых постройках несовпадение цен может доходить до пятидесяти процентов.

Говоря о влияние одной цены на другую, можно отметить, что подобного воздействия не наблюдается. Результаты оценки для кадастра никак не смогут повлиять на оценку, проводимую для определения рыночной цены квартиры. То есть никакого воздействия кадастровых показателей на рыночные или наоборот не предусматривается, кроме того, все процедуры относительно установления стоимостей также будут совпадать.

Единственное отличие можно определить в процессе подсчёта рыночной стоимости. Оно выступает скорее особенностью и основывается на критериях, которых учитываются для того, чтобы определить нужную цену. Речь идёт о расположении квартиры и популярности планировки. В каждом регионе свои предпочтения, то есть рыночная стоимость очень разбросана территориально, она не будет одинаковой в каждом регионе, чего нельзя сказать о кадастровом показателе, который относительно однообразен.

Превышение рыночной стоимости

Возможны ситуации, когда кадастровая стоимость квартиры превышает стоимость рыночную. На данный факт также влияют критерии оценки. Речь будет идти не об отделке квартиры, а именно о качестве дома. Насколько новые материалы, лифты и прочее оснащение, само строение. Чем оно новее, тем оно дороже, причем в этом случае подниматься могут именно кадастровые показатели. Кроме того такое правило относится и к земле. Нередко наблюдается завышенная кадастровая стоимость земельного участка.

Однако при высоких показателях цены по кадастру рыночные показатели могут не измениться. Они даже способны существенно отставать, поскольку зависят не от строительных материалов, которые использовались, а от того, насколько модный район, где размещается постройка, пользуется ли она спросом и так далее. Причем расположение играет особую роль. Нераскрученный район, имеющий плохую инфраструктуру, негативно влияет на рыночную стоимость, понижая цену сделки, но повышает кадастровые показатели только за счет использования дорогих и инновационных материалов при строительстве.

Нормально ли то, что кадастровая стоимость квартиры существенно превышает установленную рыночную цену? Нет. Такое положение дел не может устраивать ни одного собственника. Подобное различие, особенно если оно существенно и доходит до показателя в пятьдесят процентов, может серьезно сказаться на налогах, а именно — их размерах.

В случае, когда был обнаружен факт того, что кадастровая цена выше рыночной, необходимо сразу же принимать меры. Нужно запросить документ, который фиксирует действующую и актуальную цену рынка с учётом показателей в ГКН.

Подобное решение проблемы помогает установить конкретную цену потому, что только одновременная оценка по показателям цены кадастра и рынка может дать представление об актуальной стоимости недвижимости. Кроме того, когда оценка рынка совпадает с той датой, которая зафиксирована в реестре ГКН, это будет выступать отличным удостоверением фактов, как при досудебном, так и судебном порядке разрешения возникающих споров.

При этом выделяют два типа действий, осуществляемых для определения соответствия цен, как рынка, так и кадастра:

1. С момента, когда в реестр были внесены данные о цене, период времени должен быть равен шести месяцем. В этом случае можно направить заявление в Реестр и получить соответствующие сведения.
2. Если срок в полгода прошел, то единственным выходом из ситуации является обращение с заявлением в суд.

Не следует оставлять несоответствие цен без внимания. Заниженная рыночная цена, которая может повлиять на проводимую сделку с недвижимостью, также способна отразиться и на системе налогообложения.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Что делать, если кадастровая цена всё-таки превысила рыночные показатели? В этой ситуации есть шанс пересмотреть именно кадастровую цену.

Для этого необходимо наличие определённых оснований:

• неточные данные, которые были использованы при фиксации стоимости объекта по кадастру;
• необходимость фиксации рыночной цены согласно той даты, когда были внесены сведения в кадастр.

Чаще всего больше внимания обращается именно на ошибки в информации, вносимой в реестр. Она может касаться любых характеристик объекта. Также недопустимыми сведениями являются те, которые были применены не по правилам.

Что же касается превышения кадастровой цены, то порядок рассмотрение данного вопроса практически ничем не отличается от случаев, когда просто необходимо внести изменения в данные, касающиеся имущества. Важно также не ошибиться с инстанцией, которая будет рассматривать требование об изменении зафиксированной ранее кадастровой стоимости.

Закон определяет два типа процедур по переопределению цены рынка и цены по кадастру:

1. Направление документов в специальные комиссии, которые занимаются рассмотрением материалов относительно проведённой оценки.
2. Направление документов в судебные органы, что прямо предусматривается Налоговым кодекс РФ.

Первый вариант, очевидно, выигрывает в сравнении с судами, так как деятельность комиссии полностью сосредотачивается именно на особенностях определения и уточнения кадастровой стоимости. При этом заявитель может сделать любой выбор, решив, куда ему обратиться, никаких ограничений по этому вопросу закон не устанавливает.

Если требование об оспаривании цены направляет гражданин, то он может его подать в комиссию и суд в любом порядке, если заявитель юридическое лицо, то оно обязано сначала пройти этап комиссии, а после этого уже обращаться в суд.

Сравнивая обращение в специализированные комиссии и подачу иска, справедливо отметить, что первый вариант имеет гораздо больше плюсов:

• короткие сроки разрешения ситуации, не больше одного месяца;
• нет нужды платить государственную пошлину и нести иные расходы;
• представления заявителю права в случае отрицательного решения комиссии оспорить его в судебном порядке.

Подобные органы создаются и работают при каждом действующем в субъектах Росреестре, их наличие обязательно. Обращаться следует, соответственно, по месту нахождения недвижимости.

Документы, подаваемые при пересмотре

Согласно закону в споре каждая сторона должна доказывать те факты, что она представляет на рассмотрение. То же самое происходит и с переопределением кадастровой цены. Когда основанием выступает необходимость установить данную цену согласно показателям рынка, то есть причина изменения в том, что одна цена превышает другую, то именно данный факт и нужно будет доказать. Причём делать это должен исключительно заявитель.

В случае, когда стоимость дома очевидно завышена в сравнение с показателями рынка, то физическое или юридическое лицо обязательно должно представить ряд документов помимо самого искового заявления или требования, направленного в специальную комиссию:

• справка, отражающая показатели цены по кадастру на конкретный объект, в ней должны быть те сведения, которые и будут подлежать пересмотру;
• ксерокопия документа, который подтверждает право лица, как владельца;
• бумага, которая бы содержала в себе доказательную информацию, то есть подтверждала бы факт недостоверности цены или ее завышения;
• отчет, который отражает рыночную стоимость, определённую на конкретную дату, которая обязательно должна совпадать с датой внесения информации в ГКН;
• заключение специалиста, то есть оценщика, который проводил независимую работу по установлению и фиксации стоимости конкретного объекта;
• если были выявлены ошибки в сведениях, то соответствующая документация, подтверждающая этот факт.

Все документы должны быть на бумажных носителях или в электронной форме при подаче бумаг через онлайн ресурсы. Если используются ксерокопии каких-либо бумаг, то их необходимо заверять у нотариуса.

Дополнительными документами могут выступать нормативные акты. К ним относят Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда № 913/11 и Разъяснения министерства финансов. Они помогут заявителю более подробно аргументировать свою позицию.

В том случае, когда заявитель не соблюдает правила о подаче документов, то есть не делает к заявлению необходимого приложения, судебный орган оставит поданный иск без движения, а специальная комиссия просто откажется от его рассмотрения, так как не будет достаточного обоснования выдвигаемым требованиям.

Порядок пересмотра кадастровой стоимости

Законодатель даёт собственнику два варианта разрешения спора в случае, если кадастровую цену завысили, и она превышает при этом даже рыночные показатели. Выделяют досудебный и судебный порядок пересмотра цены по кадастру.

Досудебный порядок. В данной ситуации необходимо подавать заявление в специализированные подразделения, которые создаются при Росреестре в каждом регионе, а именно в комиссии, разбирающие споры конкретной категории. На таком заседании всегда должна присутствовать, как минимум, половина членом созданной комиссии. Решение при этом принимается в максимально короткие для такого вида дел сроки, а именно в течение одного месяца.

Исследование документов и самого заявления проходит в течение семи дней, в этот же период времени заявителю и иным участникам спора сообщается о том, когда будет проведено слушание. О своём решение, которое принимается на основании предложенных документов, комиссия обязана сообщить всем лицам, имеющим интерес в деле, причём в срок, который не превышает пяти рабочих дней.

Обязательное правило при работе комиссии -, участие органов местного самоуправления той местности, на которой размешается недвижимость. Данные органы власти должны своевременно уведомляться о принимаемых комиссией решениях.

При этом принятое решение возможно лишь в двух вариантах, когда речь идёт о необходимости установить стоимость по рынку в соответствии с той датой, когда были внесены данные в кадастр:

• удовлетворить заявление, то есть провести определение такой рыночной цены, которая бы соответствовала конкретно обозначенному периоду времени;
• отклонить требования заявителя в виду недостаточности представленных доказательств.

Каждое решение, принятое комиссией, можно обжаловать через суд. При этом оспаривать допускается не только установленную цену на объект, но и сами выводы рассматриваемого подразделения.

Судебный порядок. В этой ситуации достаточно подать заявление в суд, приложив также пакет документов, выступающий доказательственной базой. При этом роль судебных органов может проявляться в двух формах: либо при рассмотрении конкретного спора по поводу кадастровой стоимости, либо при пересмотре того решения или тех показателей, которые были приняты в результате обращения в специализированную комиссию.

Закон также определяет точный перечень требований, которые может заявить как лицо, ранее не обращавшееся в комиссию, так и административный истец, пытавшийся решить вопрос с помощью специализированного подразделения.

В случае с судебным органом предъявляться могут следующие требования:

• установить точную цену согласно рыночным показателям стоимости недвижимости;
• изменить сведения, если были обнаружены ошибки в кадастре;
• пересмотреть решение, которое ранее было принято комиссией.

Требования должны быть сформулированы в заявлении, а также обязательно подтверждены документами, выполняющими роль доказательств.

Одновременно с решением спора по поводу стоимости объекта по кадастру никакие другие требования рассматриваться не могут. Иные претензии нужно выводить в отдельное производство.

Необходимо точно понимать, в какую инстанцию при выборе суда следует направлять заявление. Первая и, как показывает судебная практика, единственная из них всегда Верховные суды в республиках, суды городов, имеющих федеральное значение, а также областные и краевые суды. Ответчиком в таком деле всегда будет выступать либо Росреестр, либо комиссия, которая подтвердила ту стоимость, которая должна была быть оспорена. Действовать они будут в лице представителя. Если решение суда не удовлетворяет заявителя, то он также всегда может обжаловать его в апелляционной инстанции, но только в течение месяца с того дня, как было принято соответствующее решение.

Сроки, в течение которых и будет осуществляться рассмотрения требований, равны двум месяцем, иногда прибавляется еще один месяц. Заявитель имеет право подавать заявление лишь в течение пяти лет, поскольку именно такой период отдаётся на то, чтобы в итоге кадастровая стоимость изменилась. Важным правилом является ещё и то, что если даже в кадастре и содержались сведения, подлежащие оспариванию, но до момента подачи иска они были изменены, требовать что-либо больше не представляется возможным.

Таким образом, превышение кадастровых цен над рыночными показателями считается неблагоприятной ситуацией для владельца имущества. В подобной ситуации всегда нужно требовать оспаривания имеющихся показателей путем обращения в суд или специализированные комиссии.

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной и почему

Усовершенствованная схема расчета налога на имущество появилась еще 4 года назад. С тех пор основой для определения величины ежегодных отчислений физических лиц за недвижимость считалась не инвентаризационная стоимость, а кадастровая. Разница между этими двумя видами весомая. Первая рассчитывалась исходя из таких параметров, как: конструкция здания, год постройки и ввода в эксплуатацию, какие материалы использовались для возведения дома. Кадастровая же стоимость основывается как на вышеуказанных характеристиках, так и на других особенностях. Среди них: развитость инфраструктуры; транспортная доступность; близость к социальным объектам (поликлиники, школы, сады); наличие дополнительных преимуществ (парковка, охрана). Бывают случаи, когда кадастровая стоимость выше рыночной. Почему так происходит и законно ли это – разберемся в статье. Однако для начала определимся с основными понятиями.

Определение кадастровой стоимости

Данным термином называется цена недвижимости, которая определяется специальными независимыми государственными экспертами. Сведения о ней вносятся в специальный электронный реестр. Данная стоимость крайне важна, поскольку, как уже было сказано выше, она влияет на размер имущественного налога, который граждане обязаны платить ежегодно.

Если по каким-то причинам отсутствует возможность определить рыночную цену, то кадастровая высчитывается в индивидуальном порядке, основываясь на правовых требованиях законодательства. Главным нормативным актом, регламентирующим отношения в области проведения указанной экспертизы, считается закон «Об оценочной деятельности».

Процедура оценки

Решение о проведении данного мероприятия принимается территориальными органами государственной власти или местного самоуправления. На них же возлагается обязанность подобрать независимого эксперта, обладающего нужным уровнем образования и квалификации: с данным оценщиком заключается договор. Обычно подобная экспертиза проводится не чаще чем один раз в 3 года (в городах федерального значения – раз в два года). Однако период между оценками не может превышать пять лет.

Федеральный закон «О гос. кадастровой оценке» внес дополнение, в соответствии с которым если цены на рынке недвижимости в городе падают на 30%, то можно осуществить внеочередную оценку кадастровой стоимости. Также это допускается, когда результаты определения оспариваются владельцами 30% от общего количества объектов недвижимости, зарегистрированных в реестре.

Важный момент: если по итогам кадастровая стоимость внеочередной оценки превышает предыдущую, то изменения внесены не будут. То есть положение собственника не должно ухудшаться еще сильнее.

Алгоритм проведения данной государственной экспертизы таков:

1. Составление списка недвижимых объектов, подлежащих оценке.
2. Вынесение официального решения о необходимости и целесообразности проведения экспертизы.
3. Подбор исполнителя работ, а также заключение с ним соглашения.
4. Непосредственное оценивание недвижимого имущества и написание отчета об этом.
5. Проверка результатов, а также их утверждение.
6. Ввод полученных цен в государственный кадастр.

Оценка земли

Отдельного внимания заслуживает вопрос определения кадастровой стоимости не квартир, а участков. Данная процедура также проводится государством. Однако главными законодательными актами в этом случае являются те, что были изданы местным руководством, а также Земельный Кодекс РФ.

Оценка основывается на индивидуальных особенностях и характеристиках участка. Среди них выделяются:

• местонахождение;
• площадь;
• категория, принадлежность к охранным территориям;
• особенности использования;
• плодородие земли;
• близость к водоемам.

Разумеется, кадастровая стоимость земли определяется не просто так. От нее напрямую зависит размер земельного налога, установленного главой 31 Налогового Кодекса РФ.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Оспаривание кадастровой стоимости

Статистика говорит о том, что при проведении оценки у 36% многоквартирных домов, расположенных в Москве, кадастровая цена оказалась выше рыночной. Многих людей, владеющих недвижимостью, интересует, что делать, оказавшись в такой ситуации. Разумеется, можно попробовать решить вопрос просто обращением в Росреестр. В его структуре есть специальные комиссии, в компетенции которых – ведение подобных разбирательств. Однако чтобы обратиться туда, нужно предварительно заказать проведение оценки, например, квартиры, независимым экспертом. Он проводит данную процедуру и составляет отчет, в котором указывает стоимость жилья на определенную дату. В Москве на это придется потратить около 40 тысяч рублей.

В комиссию можно обратиться лично, путем отправления заявления и документов по почте в территориальный отдел Росреестра, а также через портал Госуслуг. Кроме того, человек имеет право воспользоваться посредничеством МФЦ. К ходатайству необходимо приложить все имеющие значение документы:

• выписка из реестра об установленной кадастровой цене;
• ксерокопия правоустанавливающего документа, который доказывает полномочия собственника;
• электронный и письменный отчет о результатах экспертизы, проведенной независимым оценщиком.

По ФЗ «О государственной кадастровой оценке» комиссии дается один месяц для принятия решения. Для этого она должна провести голосование. Решение принимается простым большинством, и оно может быть положительным, тогда размер кадастровой стоимости данного объекта приравнивается к рыночной. Если же решение отрицательное, то к нему обязательно должно прилагаться обоснование.

Когда комиссия Росреестра отказывает в уменьшении кадастровой стоимости, собственник или заинтересованное лицо может написать исковое заявление в судебные органы. Однако прежде чем переводить ситуацию в юридическую плоскость, необходимо подсчитать все затраты, например, на уплату государственной пошлины, а также остальные потенциальные издержки (оплата юриста, адвоката или представителя). Плюс ко всему стоит узнать, насколько уменьшится сам налог на имущество. Возможно, ведение судебного процесса не принесет никакой выгоды, а наоборот – будет слишком затратным.

Стоит обратить внимание на постановление Конституционного суда, вышедшее в 2017 году. В нем говорится, что если стоимость была существенно завышена, то все издержки должны возмещаться за счет того органа, который утверждает отчет о кадастровой оценке.

Целесообразность оспаривания

Чтобы определить, насколько выгодна или действительно оправданна с экономической точки зрения идея обращения за справедливостью в судебные органы, следует предварительно подсчитать расходы, а также сумму налога.

Рассмотрим на примере московской квартиры, площадь которой составляет 100 квадратных метров. Кадастровая стоимость указанного жилья может достигать 87 миллионов рублей. В этом случае налоговая ставка составит 0,3%, а заплатить в бюджет придется 211 тысяч. Однако порой его рыночная стоимость при этом не превышает 40 миллионов, тогда и ставка налога будет другая, и соответственно изменится сумма к оплате. Она будет уже 63 тысячи. Таким образом, разница составляет больше 140 тыс. рублей. Однако не стоит забывать, что на разнообразные судебные издержки уйдет около 70-75 000. То есть в данном случае обращение за пересмотром кадастровой стоимости имеет смысл, тем более, если траты, связанные с процессом, переложат на ответчика.

Резюме

Использование в качестве основы для исчисления налога кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, направлено лишь на то, чтобы увеличить поступление денежных средств в бюджет. Власти страны считают, что новая система в большей мере справедлива, намекая на то, что цена должна быть как можно ближе к рыночной. Впрочем, это теория: на практике она иногда даже превышает ее. Делается это с целью увеличить налоговые сборы в местные бюджеты.

Многие собственники недвижимости ощутили последствия подобного завышения, и для них есть несколько вариантов разрешения ситуации: обратиться в специально созданные комиссии при Росреестре или в суд. Однако прежде чем делать это, нужно просчитать все возможные денежные затраты. Вероятно, что судебное разбирательство окажется не слишком выгодным и уменьшит сумму налога незначительно.

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

– Хотим продать квартиру. Все риелторы говорят, что реальная стоимость нашей квартиры 4,3–4,5 млн рублей максимум, а в кадастровом реестре ее стоимость 5 млн рублей. Может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной? Как можно узнать кадастровую цену невыделенной доли в квартире?

Отвечает основатель сервиса по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд. Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат. Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры. Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов. Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО. Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов :

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости. Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года. С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной. Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки. Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Почему кадастровая стоимость выше рыночной?

Неприятно большие цифры в квитанциях на оплату имущественного налога стали причиной, по которой простые россияне заинтересовались понятием кадастровой стоимости недвижимости. И вопросом: почему кадастровая стоимость выше рыночной?

Кадастровая стоимость недвижимости – это та стоимость, которую государство принимает для расчета налогов с владельцев и продавцов квартир, домов, комнат и нежилых помещений. Раньше для расчета налогообложения использовалась инвентаризационная стоимость. В большинстве случаев она настолько ниже кадастровой, что к взысканию налога с полной кадастровой стоимости решили переходить постепенно до 2022-го года.

Table of Contents

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?

Всей информацией о кадастровой стоимости объектов недвижимости владеет Росреестр. Эти сведения являются полностью открытыми, достаточно их запросить. Если информация нужна только для личного пользования, ее можно получить онлайн. Это бесплатно и займет около минуты.

Если в требовании об уплате налога сумма слишком большая, и вы заранее планируете оспаривать стоимость жилья, вам нужна будет полная выписка по объекту недвижимости. Это платно и займет уже от нескольких часов до нескольких дней.

Первый вариант: посетить специальный раздел на сайте Росреестра. Хорошо, если у вас под рукой выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или земельный участок. В этих документах указан кадастровый номер объекта. Этот номер нужно ввести в форму запроса (никакие сведения больше не нужны) и нажать кнопку «сформировать запрос». На следующей странице система покажет адрес и спросит, верный ли он. Если да, то на третьей странице вы узнаете и кадастровую стоимость квартиры, и ее размер без балконов и лоджий, и дату оформления в собственность, и наличие ипотек и судебных арестов.

Второй вариант: заказать полную выписку из ЕГРН онлайн или на бумажном носителе. Это можно сделать также на сайте Росреестра, заплатив 300 рублей за электронную выписку или 750 рублей за бумажную. Для организаций услуга дороже — 600 и 2200 рублей соответственно.

Кроме Росреестра онлайн-выписку можно купить на сайтах частных лиц, это может выйти даже дешевле и быстрее, и информация будет вполне достоверной: предприниматели просто покупают оптовый доступ к российской базе и выдают сведения из нее обратившимся.

В чем разница между рыночной и кадастровой ценой?

Кадастровая цена — это версия государства о том, за сколько можно продать недвижимость. Рыночная цена — это та цена, за которую можно продать дом или квартиру на самом деле. Отличие между ними неизбежно, поскольку кадастровая оценка происходит в общих чертах, а при определении рыночной стоимости учитывается множество субъективных и объективных факторов.

Государству нужно оценить сотни тысяч недвижимых объектов в каждом городе России, и никто, конечно, не пойдет смотреть, сделан ли в конкретном доме элитный ремонт или его в последний раз красили после постройки в 1961-м году. Для реальных же продавцов и покупателей, может быть, именно качество ремонта будет определять стоимость жилья.

При проведении государственной кадастровой оценки определяются внешние факторы объекта: как близко к центру города находится дом, насколько развитая инфраструктура вокруг. Оцениваются и те факторы, которые влияют на инвентаризационную стоимость: год постройки дома, использованный строительный материал.

Рыночная оценка — это всегда сравнение и относительность. Расположение и инфраструктура тоже учитываются, но независимый оценщик в первую очередь ищет в своей базе (определенной базе) аналогичные варианты для сопоставления.

Однушки сравниваются с однушками, двушки с двушками: насколько удобное расположение комнат, какой ремонт, сколько собственников, какой этаж, наличие лифта. Рыночная стоимость всегда средняя или близка к средней: за цену намного выше средней недвижимость будет нереально продать.

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Изначально целью изменений в налоговом законодательстве было приравнивание налогооблагаемой стоимости к реальной (рыночной). Но поскольку кадастровый переучет велся в основном в 2014-2015-х годах, а фактические цены изменяются буквально ежемесячно, к 2018-му и почти 2019-му году между кадастровой и рыночной ценой появилась разница. Это естественный результат: кадастровая стоимость пересчитывается раз в 2-5 лет, если не возникает существенных внешних факторов. Рынок недвижимости, между тем, не стоит.

Самая большая разница возникла в центральной и окраинной части городов. Современные новостройки в новых районах получили кадастровую цену ниже рыночной из-за отдаленности от центра и отсутствия инфраструктуры, тогда как покупатели квартир стремятся приобретать жилье «без истории». Старые же дома в центре города с колонками для подогрева воды были оценены выше: хороший район, вокруг культура и магазины.

Можно ли изменить кадастровую цену и зачем это делать?

Собственники квартир, домов и коммерческой недвижимости имеют право оспорить кадастровую стоимость, поскольку ее размер влияет на размер уплачиваемых налогов.

Изменить кадастровую цену возможно в двух случаях:

• если при расчетах были допущены фактические ошибки, например, неправильно указана площадь объекта недвижимости;
• если ошибок не было и кадастровая стоимость превышает реальную.

На дома и квартиры размер ежегодного имущественного налога — 0,1 — 0,3% (для объектов свыше 300 млн. руб. налоговая ставка составит 2%) от кадастровой стоимости. Так что если вы купили квартиру в Москве за 7 миллионов, а государственный кадастр указал ее стоимость в 9 миллионов, то налог будет 9 тысяч в год вместо 7 тысяч. Вопрос выгодности оспаривания кадастровой цены каждый собственник решает для себя сам.

Более существенную роль играет разница между кадастровой и рыночной ценой при расчете налога с дохода от продажи недвижимости. В случае реализации объекта еще и с прибыли.

Как оспорить кадастровую цену?

Кадастровая цена оспаривается в судебном и внесудебном порядке. Граждане могут идти в суд, минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а организации обязаны сначала обратиться в суд. Основанием для оспаривания будет экспертное заключение с другой итоговой цифрой.

Если в суд идет гражданин, он может обратиться к оценщику, который подготовит отчет об оценке. К оценщику предъявляются требования, указанные в ФЗ 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Отчет об оценке необходим как при обращении в территориальную комиссию при Росреестре, так и в случае обращения в суд.

Но есть смысл обратиться для начала в комиссию — такое обращение не облагается госпошлиной и рассматривается всего месяц. В суде дело может рассматриваться два месяца и более, а перед обращением надо заплатить госпошлину в 300 рублей для граждан и 2000 рублей для организаций.

Оспаривать можно только текущую кадастровую стоимость. Если в результате массовой переоценки или при изменении качественных характеристик объекта недвижимости в кадастровую стоимость объекта были внесены корректировки, то оспариванию подлежит только вновь установленная стоимость.

Кадастровая стоимость может быть выше рыночной, поскольку расчеты производятся в разное время и по разным основаниям. Но завышенную кадастровую стоимость недвижимости можно оспорить – не стоит этого бояться, процедура несложная.