Как считается кадастровая стоимость недвижимости

Какие цели преследует вычисление и как рассчитать кадастровую стоимость недвижимости?

Процедуры и определения, сопутствующие государственной регистрации недвижимости, кроют в себе целый спектр нюансов, которые должны учитывать владельцы имущественных объектов. Одним из таких, и, при этом, зачастую спорных определений на практике является расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Где используется данное понятие? Из чего складывается и как определяется цена на дом, квартиру или земельный участок? Как рассчитать ее самостоятельно? Ответы на эти вопросы мы приготовили далее по тексту.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Зачем нужен?

Будучи условной оценкой того или иного имущественного объекта, определенной государственными экспертами на конкретную дату и зафиксированной в официальной базе Росреестра, кадастровая стоимость недвижимости является исходной информацией для расчета сумм, подлежащих к выплате в качестве налогового обложения.

Согласно Федеральному закону №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности», расчет и результаты экспертной кадастровой оценки также могут фигурировать в процессе проведения каких-либо сделок с объектом недвижимости. Определенная государственным экспертом стоимость может также стать основанием для расчета цены выкупа дома, здания или земельного надела у муниципалитета, а также арендных отношений с государством.

Из чего складывается цена?

С 2012 года определение кадастровой цены жилья, земельного участка или строения другого типа происходит путем математических вычислений, исходя из четко регламентированных факторов в правилах Росреестра и Минэкономразвития РФ.

Какие параметры объекта составляют ее конечный результат:

Цена за квадратный метр (строения или земельного надела) в конкретном населенном пункте (регионе).
Площадь здания или территории участка.
Год возведения сооружения (дает понимание объемов его технического износа).
Непосредственная локация – привязка к району, кварталу, массиву, и даже – этажности (для квартир).
Целевое значение земельного участка.

Определив значения всех указанных характеристик, путем математического вычисления и сложения специалисты Кадастровой палаты определяют финальную цену каждого конкретного имущественного объекта.

Согласно Федеральному закону №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ст. 11), каждая последующая переоценка недвижимости должна проходить с интервалом от 3 до 5 лет, и объясняется объективными факторами возможных технических изменений в нем, а также особенностями постоянно меняющейся инфраструктуры населенных пунктов.

Алгоритм оценки

Примечательно, что на сегодняшний день не существует единого централизованного порядка организации процедуры расчета кадастровой стоимости, все уполномоченные ведомства могут по-разному интерпретировать характеристики объекта недвижимости. Вместе с тем, есть некий общий алгоритм работы всех государственных оценщиков:

Заключение договора между владельцем имущественного объекта и оценщиком органа Кадастровой палаты в данном регионе.
Специалист-оценщик определяет способ оценки имущества, и готовит все исходные данные, составляющие базу для расчета.
Проведение всех математических вычислений и получение общего результата.
Фиксация полученных данных о стоимости конкретного объекта в базу Росреестра.
Оформление новой паспортной документации на недвижимость с внесением новой оценочной стоимости.

Ниже представлен образец кадастрового паспорта с оценочной стоимостью

Методики расчета

Исходя из рекомендаций к проведению расчетных процедур, но отсутствия единой прописанной и утвержденной формулы расчета кадастровой стоимости жилья, специалисты-оценщики пользуются различными вычислительными методиками, в которых учитываются ключевые показатели.

Как это сделать самостоятельно?

Исходя из перечня основных аспектов, которые должны быть взяты во внимание при определении кадастровой стоимости жилья или участка, его владельцы могут самостоятельно вычислить его цену на основе удельной кадастровой стоимости квадратного метра недвижимости по региону. В данном случае формула может выглядеть следующим образом:

Н – это налоговая ставка в регионе.
П – площадь квартиры, дома, земельного надела. Полученная в результате сумма может считаться кадастровой для конкретного имущественного объекта.

Изначально некорректные региональные ставки могут выдать результат, который будет несоответствующим по отношению к реальным показателям, что означает, по сути, неверное определение регистрационной стоимости.

Если результат показался вам завышенным, то советуем вам прочитать наши статьи о том, можно ли изменить эту стоимость и какие проблемы могут возникнуть при снижении данного показателя.

Исходя из вышесказанного, отметим, что ряд формулировок и разночтений в определение регистрационной стоимости объекта недвижимости может видоизменять конечный результат. Во избежание ошибок и претензий в свете завышенной стоимости, рекомендуем заручиться помощью опытных специалистов для проведения сравнительной экспертизы и фиксации максимально точного его значения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Как можно рассчитать самому кадастровую стоимость квартиры в 2019 году

С 2019 года введена система единого подхода к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества. Эта схема распространяется на все виды недвижимости и включает в себя три вида налога: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц. Понять всю процедуру начисления и расчёта налога на недвижимое имущество поможет определение кадастровой стоимости и то, как её можно рассчитать.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость квартиры — это по своей сути рыночная стоимость квартиры, которую устанавливает Служба Кадастра и Картографии. Раньше цена рыночной и кадастровой стоимости квартиры значительно отличалась друг от друга — теперь же они уравнены. Соответственно, чем выше кадастровая стоимость квартиры, тем больше будет налог.

Простому человеку кадастровая стоимость нужна прежде всего для того, чтобы знать по какому принципу будет начисляться налог на квартиру. Такие знания помогут и в дальнейшем: при продаже квартиры или разделе имущества.

Тем, кто раньше никогда не сталкивался с понятием кадастровой стоимости, следует знать, что она постоянно меняется. Происходит это каждые пять лет, за время которых цена квартиры может как упасть, так и увеличиться. На цену квартиры влияют многие факторы, но основными являются ценовые изменения в том районе, где она находится. Реальную можно узнать в Кадастровой палате.

Тот, кто является собственником жилья или собирается им стать, обязан знать, что кадастровая стоимость непостоянна. Государством устанавливается срок изменения кадастровой оценки квартиры — теперь это будет происходить не больше чем один раз за три года.

Читайте также:
Как влияет кадастровая стоимость на продажу квартиры

Способы расчёта кадастровой стоимости в 2019 году

Узнать кадастровую стоимость можно тремя известными способами.

1) Первый способ рассчитать стоимость квартиры поможет сайт Росреестра. Там надо будет ввести адрес о своей квартире, а дальше система сама подсчитает всё остальное. Если соблюсти пошаговые указания инструкции, то сделать это будет нетрудно:

На сайте Росреестра находим страницу «Справочная информация по объектам недвижимости». Здесь надо нажать на кнопку слева от надписи «Адрес».
Справа от «Адреса» написано: ГКН / ЕГРП. Надо выбрать ГКН, что означает Государственный Кадастр Недвижимости.
Следующие действия довольно просты: по порядку заполняются все окошки, начиная от «Субъекта» и заканчивая «Номером квартиры».
После всех заполненных окошек, внизу страницы нужно нажать синюю кнопку с надписью «Сформировать запрос».
Поисковая система сайта найдёт нужную квартиру, нажав на которую мы получим то, что искали — кадастровую стоимость.

2) Вторым способом определения стоимости квартиры является возможность посмотреть в кадастровом паспорте. Может оказаться, что такого документа в наличии нету. Тогда его надо заказать в Кадастровой палате напрямую или же через интернет на сайте Росреестра. Что интересно, — паспорт может получить любой человек на любую квартиру. А вот поставить квартиру на кадастровый учёт могут только хозяева данной недвижимости.

Процедура получения кадастрового паспорта начинается с посещения Службы Кадастра, где следует выполнить целый ряд определённых действий.

В первую очередь, естественно, пишется заявление. Форму выдадут на месте — останется только заполнить в нужном месте.
В зависимости от ситуации, потребуются те или иные документы. Обычно достаточно одного паспорта. Но если были изменения в квартире или её надо поставить на кадастровый учёт, то тогда к своему паспорту придётся приложить оригиналы и копии соответствующих документов. Такими документами могут быть:
Свидетельство о собственности квартиры может присутствовать в списке документов, если она квартира приватизирована;
В новостройках может не быть свидетельства, а это значит, что должен быть передаточный акт и договор с компанией-застройщиком. В муниципальном жилье должен присутствовать ордер или договор найма.
После проведения зарегистрированной перепланировки потребуются: технический паспорт с новыми данными о квартире, если перепланировка незаконна — решение суда, заключения МЧС и санэпидемстанции.
Бывают случаи, когда человек сам не может присутствовать при процедуре получения и оформления паспорта. В этом случае нужна заверенная нотариусом доверенность и паспорт доверенного лица.
Все документы собраны и поданы. Осталось оплатить установленную государством пошлину за изготовление кадастрового паспорта. Стоимость пошлины небольшая — 200 рублей.
Работник организации проверяет наличие всех документов, правильность заполнения заявления и назначает день, когда будет готов кадастровый паспорт. Документы принимаются под расписку и выдаются вместе с кадастровым паспортом через пять рабочих дней.
По истечении назначенного срока, человек подававший документы, приходит со своим паспортом и распиской. На основании расписки и паспорта выдаются: выписка из Росреестра, кадастровый паспорт, план квартиры и документы, которые подавались раннее.

3) К третьему способу обычно прибегают когда кадастровая стоимость нужна в виде документа с печатью.

Выдаётся такой документ в той же организации, где получался паспорт на квартиру.

Читайте также:
Как узнать за кем закреплен кадастровый номер

В Службе Кадастра и Картографии пишется заявление по уже готовой форме и передаётся регистратору для подписи.

Конечно же, с собой должны быть все документы, которые могут потребоваться:

свой собственный паспорт гражданина, удостоверяющий личность;
для доверенного лица нужен его паспорт и доверенность;
документы на недвижимость, а именно: свидетельство о праве собственности, поэтажный план, технический паспорт, экспликация — пояснение к плану.

Поданные документы забирает регистратор и выдаёт взамен расписку. Расписка является тем документом на основании которого выдадут нужный в указанный в расписке срок. Выписка о стоимости недвижимости, когда она будет готова, выдаётся бесплатно.

Можно ли оспорить оценку

Для отказа от проведённой оценки человек, недовольный с ней, может оказаться. Но для этого у него должны быть существенные причины. Закон разрешает такой вариант и определяет те обстоятельства, по которым возможно оспаривание:

Во-первых, в полученном отчёте могли быть допущены ошибки, а это означает, что данные неправильные.
Во-вторых, допускается провести собственную оценку с привлечением специалистов. Своя оценка ниже определённой Кадастром — значит, правда на стороне владельца недвижимости.

При Росреестре есть специальная комиссия, куда подаются заявки по оспариванию. Само заявление рассматривается в течение месяца, но при этом не должно пройти больше полугода с того, как были внесены в отчёт оценочные данные.

Подавая заявление в комиссию, стоит приготовить и подшить к делу свой отчёт.

Обжаловать в срок не удалось — отчаиваться не стоит. Суд в этом случае станет той инстанцией, где ещё есть возможность чего-то добиться. Длиться, правда, рассматриваемый вопрос может и три месяца, и даже полгода.

Только тогда, когда установлена реальная цена недвижимости и использованы все возможности, начисляется налог. Начисленное ранее, подлежит пересмотру и пересчитывается.

Самостоятельный расчёт стоимости налога на недвижимость в 2019 году

Вычислить какой будет налог на свою квартиру, можно и самостоятельно.

Если кадастровую стоимость разделить на количество квадратных метров, то получится стоимость одного квадратного метра.
Государство, своим новым законом о стоимости недвижимости, определило льготные метры, которые не облагаются налогом. В каждой квартире предусмотрено 20 «бесплатных» квадратных метра. Так вот, если квартира общей площадью 42 квадратных метра, то платить надо будет за оставшиеся 22 метра. Эти оставшиеся 22 квадратных метра умножаются на кадастровую стоимость одного метра жилья.
Полученная сумма умножается на коэффициент 0.1% (из расчёта, что у большинства населения стоимость квартиры не превышает 10 миллионов рублей) — эту сумму и нужно будет платить государству ежегодно.

Доля в недвижимости рассчитывается по-другому.

Комната в коммуналке имеет 10 льготных метров — остальные оплачиваются.
Если у недвижимости несколько хозяев, то процедура будет обычной до момента определения метров, за которые надо платить. Общая стоимость оставшихся квадратных метров делится на количество долей. Полученный результат и есть та часть налога, в расчёте на каждого владельца доли.

В качестве подведения итогов, достаточно сказать, что самостоятельно высчитать цену квартиры по Кадастру невозможно.

Помочь могут только специальные государственные службы, предназначенные для этого.
Самому можно только определить какой налог нужно заплатить, зная стоимость жилья, определённого Службой Кадастра.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

1. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн?

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Читайте также:
Как узнать владельца недвижимости по кадастровому номеру

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ).

2. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись , или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра. Подпись на заявлении удостоверьте нотариально. К нему приложите копию документа, удостоверяющего личность.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

3. На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это фиксированная стоимость недвижимости, которую устанавливает государство, ориентируясь на рыночную стоимость и руководствуясь строго установленной методикой. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

земельного налога;
налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов ).

4. Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
в результате Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — старый, и Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — новый, он вступил в силу в январе 2017 года.

С 1 января 2017 года до 1 января 2022 года действует переходный период. То есть в этот период пересмотр кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в отношении ранее не учтенных объектов недвижимости производятся по старым правилам, а вот провести новую государственную оценку можно только по новым.

В общих чертах процедура проведения государственной кадастровой оценки по обоим законам одинаковая. Росреестр по заказу исполнительного органа государственной власти субъекта России (в Москве — Департамента городского имущества) формирует перечень объектов недвижимости, которым необходима оценка. Списки получают оценщики., которые проводят оценку объектов. Как только готов отчет об оценке этих объектов, Росреестр включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки и размещает у себя на сайте на 20 дней. В течение этого времени любой желающий может внести свои замечания к проекту. С учетом этих замечаний оценщиками составляется итоговый отчет.

Разница заключается в основном в следующем:

по новому закону при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30% и более может быть проведена внеплановая государственная кадастровая оценка;
по старым правилам оценку проводили частные оценщики, которых на конкурсной основе отбирал заказчик. Их деятельность также контролировала саморегулируемая организация оценщиков. По новым — специально созданные постоянно функционирующие бюджетные учреждения субъектов России;
по новым правилам период общественного обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания оценщику, увеличивается с 20 до 60 дней.

“>государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

5. Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка должна проводиться не чаще чем раз в 3 года (в городах федерального значения, в том числе в Москве, — раз в 2 года), но не реже чем раз в 5 лет.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2015 году, а в 2016-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2015 года, а не с 2016 года.

6. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

7. Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.

Особенности расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости: можно ли рассчитать ее по формуле?

С 2012 года в России стал действовать новый порядок определения государством ценности того или иного объекта недвижимости.

Это потребовалось для того, чтобы максимально приблизить это значение к величине рыночной цены квартиры или здания. Кадастровая стоимость (далее КС) недвижимости — как рассчитать её?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

О том, как узнать КС жилого дома по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как уменьшить несправедливо завышенную КС объекта недвижимости, вы можете узнать на нашем сайте. Узнайте также о том, что такое государственная оценка объектов недвижимости.

Понятие

Что такое кадастровая стоимость?

Этим понятием характеризуется та цена, которую государство назначило за конкретную квартиру или дом.

Эта величина является условной и фиксируется исключительно в документах Росреестра (так как ее определение осуществляется именно этой организацией).

К сожалению, несмотря на внесенные в 2012 году изменения в механизм расчета этой величины, разница между кадастровой и рыночной расценкой до настоящего времени сохраняется достаточно существенная.

Однако, по сравнению с использовавшейся ранее инвентарной ценой недвижимости, КС, на сегодняшний день, ближе к реальным условиям.

Разница между рыночной и кадастровой величинами связана, в первую очередь, с тем, что она рассчитывается путем массовой оценки имеющегося в этом классе жилья, зданий или земельных участков.

О том, как узнать стоимость здания по кадастру на сайте Росреестра, а также о том, как оспорить ее, читайте на нашем сайте. Узнайте также о том, можно ли продавать недвижимость по цене ниже стоимости по кадастру.

Из чего складывается?

Так как КС – величина математическая, ее расчет происходит по определенным правилам.

Эти правила утверждены внутренним регламентом Росреестра, согласно которому переоценка должна производиться каждые пять лет.

Это связано с тем, что за такой промежуток времени средняя величина расценки того или иного объекта может измениться, как может измениться и инфраструктура вокруг участка. Что обычно учитывается при расчете этой суммы:

Ценность одного квадратного метра жилья или земельного участка, определенная для конкретного города или региона (для более точного определения рассматривается расценка этой величины площади для муниципальных образований).
Для зданий немаловажную роль играет год постройки, по которому определяется уровень возможного физического износа строения.
Расположение здания в пространстве (для квартиры играет роль не только район, но даже и этаж).
Площадь помещения (или земельного участка), который подвергается оценке.
Немаловажную роль для любой недвижимости при проведении ее оценки будет играть также и то состояние экономических дел, которые характерны именно для этого района.

После того, как оцениваются все указанные параметры, методом математического расчета формируется стоимость конкретных объектов недвижимости.

Однако эта величина является примерной и часто достаточно серьезно отличается от рыночной цены, так как не учитывает индивидуальных особенностей (например, архитектура здания, в котором расположена квартира, или внутренняя планировка жилища).

О способах определения КС нежилых коммерческих объектов недвижимости, а также о способах оспаривания КС недвижимости, вы можете узнать из наших статей. Читайте также о том, как на деле происходит пересмотр стоимости объектов недвижимости по кадастру.

Каков порядок определения?

К сожалению, до настоящего времени не определен порядок, по которому должны производиться все расчеты – до сих пор каждая оценочная организация, которая занимается по заключенному с подразделениями Росреестра государственному контракту проведением кадастровой оценки, рассматривают все объекты по-своему.

Однако для интерпретации их в каждой организации есть своя методика. Именно по этой причине разница в полученной по итогам проведенных мероприятий цифре до настоящего времени достаточно велика.

О методах расчета стоимости квартиры для реестра читайте на нашем сайте.

Можно ли рассчитать самостоятельно?

Существует ли формула расчета?

Любой собственник недвижимого имущества (независимо от того, квартира, дом или земельный участок находится в собственности у него) всегда интересуется, а можно ли произвести самостоятельно расчеты тех величин, от которых будут зависеть его затраты по содержанию своей собственности, в том числе и о налогах.

Не является исключением и КС.

Вариантов, чтобы получить информацию о ней достаточно большое количество – и в документах, полученных в органах Росреестра (например, в кадастровом паспорте), и путем запроса на официальный портал ведомства с получением по итогам запроса информации в виде специальной справки о ценности объекта недвижимости по кадастру.

Однако, если нет возможности получить информацию именно таким способом, возникает желание рассчитать все самостоятельно.

Необходимо сразу оговориться, что расчет достаточно сложная процедура, результат осуществления которой может оказаться несоответствующим действительности (например, была допущена ошибка в начальном коэффициенте, от которого ведется расчет, или неправильно высчитана площадь интересующего объекта).

Для его расчета берется ставка налога на землю или имущество, установленная для региона, и умножается на 200. Полученную величину необходимо умножить на площадь интересующего участка или квартиры (дома). Эта сумма и будет считаться кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости.

Однако, при самостоятельном расчете, необходимо помнить, что в нем может быть, как уже говорилось выше, допущена ошибка, из-за которой последующие расчеты, например, суммы налога, могут оказаться неверными.

Поэтому, для получения качественной и достоверной информации необходимо обращаться в специализированные подразделения, которые официально занимаются определением стоимости недвижимости.

Узнайте в частности о том, как рассчитать налог на квартиру, исходя их ее стоимости в реестре.

КС объектов недвижимости – величина приблизительная по сравнению с рыночной ценой, так как не учитывает индивидуальных особенностей квартиры или земельного участка, хотя территориальное расположение является одним из ключевых аспектов при проведении оценки.

Единой методики расчета этой величины на данный момент не сформировано, однако есть перечень ключевых аспектов, которые должны быть обязательно проанализированы.

Именно по этой причине достаточно сложно рассчитать эту величину самостоятельно – это чревато ошибками и неверным толкованием итоговой суммы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

С помощью кадастровой стоимости объекта государство говорит, сколько на его взгляд стоит та или иная недвижимость.

Кадастровую стоимость объекта устанавливает государство. Ее определяют по объективным характеристикам: расположению недвижимости и тому, что представляет собой имущество.

Зачем нужна кадастровая стоимость

Стоимость недвижимости по кадастру учитывается при расчете земельного и имущественного налогов.

Земельный налог всегда рассчитывали по кадастровой цене земельного участка, но налог на имущество раньше рассчитывали по инвентаризационной цене. Государство оценивало стоимость объекта недвижимости только по техническим характеристикам: из чего построено здание, как долго пригодны такие материалы и сколько уже используются. Инвентаризационная стоимость обычно ниже, чем кадастровая.

До 1 января 2022 года действует переходный период для налога на имущество: с 1 января 2015 года каждый год налогооблагаемая база возрастает на 20% от разницы между кадастровой и инвентаризационной ценой, которую использовали для расчета налога ранее.

Сейчас налогооблагаемая база приближается к реальной (рыночной) цене, потому что кадастровая стоимость зависит также от расположения объекта недвижимости. Это означает, что за ветхие дома в центре города, за которые владельцы всегда платили небольшой налог, придется платить больше: дома в центре можно использовать с большей выгодой, чем на окраине.

За новый дом на окраине, наоборот, нужно будет платить меньше: район необжитой, арендаторов найти сложно.

Как узнать кадастровую стоимость

Узнать кадастровую стоимость можно по адресу объекта или его номеру. Это можно быстро и бесплатно сделать на сайте Росреестра.

Номер указан в свидетельстве о государственной регистрации права собственности или в выписке из ЕГРН. В выписке, кстати, тоже есть кадастровая цена имущества, но она может быть неактуальной.

На сайте Росреестра можно узнать стоимость квартиры или земельного участка на момент запроса, а также дату, с которой рассчитывается налог на кадастровую стоимость недвижимости.

Если известен только адрес и Росреестр не нашел по нему информацию, придется обратиться к публичной кадастровой карте России. На ней нужно найти свой город и дом, узнать кадастровую стоимость всего дома, разделить ее на площадь дома, которая будет указана там же, и умножить на количество своих квадратных метров.

Справочная информация по объектам недвижимости на сайте Росреестра. По номеру или адресу можно узнать стоимость объекта Публичная кадастровая карта РФ

Выписка из ЕГРН

На сайте Росреестра также можно получить выписку из ЕГРН, чтобы уточнить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Выписку выдают в электронном виде или в территориальном отделе, а также высылают почтой в течение трех дней. Для физлиц электронная выписка обойдется в 300 рублей, а бумажная — в 750. Юрлицо может узнать кадастровую стоимость из электронной выписки за 600 рублей или получить бумажную за 2200.

Кадастровую стоимость можно узнать в самом Росреестре или в многофункциональном центре — второй вариант будет дольше.

стоит электронная выписка из ЕГРН

Существуют частные сайты, где можно заказать выписку из ЕГРН и узнать кадастровую стоимость. Они выдают информацию только в электронном формате, но быстрее и дешевле — за 250 рублей: частники выкупают постоянный доступ к открытым сведениям о собственниках и продают сведения желающим узнать кадастровую стоимость со скидкой.

Порядок расчета кадастровой стоимости

Стоимость любого объекта недвижимости рассчитывают по состоянию на 1 января того года, за который начислен налог.

На стоимость по кадастру влияет местоположение, назначение — жилое или нежилое, этаж и количество этажей в здании, срок эксплуатации, материал стен, площадь недвижимости или земельного участка.

Как часто проводится оценка

Кадастровую стоимость недвижимости оценивает государство раз в три года. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в два года.

Негосударственная оценка объекта может проводиться чаще. За нее платит тот, кто заказал такую оценку — заинтересованное лицо. Например, если собственник считает, что государственная оценка его квартиры завышена, и собирается ее оспаривать, он заказывает свою оценку, чтобы узнать актуальную цену.

Как узнать, какие сведения использовали при оценке

Для этого тоже есть специальный сервис на сайте Росреестра — получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки по номеру.

Зная кадастровый номер объекта недвижимости, можно скачать полный отчет по проведению оценки в заархивированной папке. Там же указано, какой региональный орган власти заказал оценку, какой эксперт оценивал кадастровую стоимость объекта недвижимости и когда отчет об оценке был утвержден для целей налогообложения.

Можно ли оспорить цену

Можно не только узнать, но и пересмотреть стоимость объекта, если она отличается от рыночной или рассчитана по неверным параметрам.

Это имеет смысл при высокой цене объекта: квартиры, дома или земельного участка. Ежегодный имущественный налог составляет 0,1%, так что существенной будет разница между рыночной и кадастровой ценой недвижимости в несколько миллионов рублей.

Завышенная величина наносит ущерб предпринимателям: при продаже любого объекта коммерческой недвижимости уплачивается налог на прибыль в размере 20% от цены по кадастру.

Если для расчета использовались ошибочные характеристики или стоимость недвижимости по кадастру выше рыночной, налог пересчитают с даты внесения ошибочной информации в государственный реестр, но только за три года. При этом перерасчет возможен только в меньшую сторону.

Расчет кадастровой стоимости недвижимости

Помимо рыночной цены объектов недвижимости существует понятие кадастровой стоимости, которая применяется для целей налогообложения и ведения кадастра недвижимости. Денежное выражение кадастровой стоимости, как правило, превышает реальную рыночную стоимость, поэтому тема соотношения кадастровой и рыночной цен на объекты недвижимого имущества в настоящее время является крайне актуальной.

Что такое кадастровая стоимость

Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается сведения о стоимости такого объекта, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Правовое регулирование формирования кадастровой стоимости осуществляется в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 года.

Кадастровая стоимость объекта выражается в денежном выражении и служит базовым элементом в формуле расчета налога на имущество или земельного налога. Так как от величины значения кадастровой стоимости зависит сумма налога, предъявленного собственнику объекта, споры об уточнении кадастровой цены имеют крайне важное значение для субъектов рынка оборота недвижимости.

Где содержатся сведения о кадастровой стоимости?

Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является открытой для любого заинтересованного лица. Такие сведения можно получить тремя способами:

Путем получения основных данных по конкретному объекту через публичную карту Росреестра. Правила ведения публичной карты предусматривают указание кадастровой стоимости каждого объекта, в отношении которого был проведен учет.
Путем письменного запроса в органы, осуществляющие кадастровый учет. В этом случае информация о точной кадастровой стоимости предоставляется в виде письменной выписки.
Путем запроса в электронной форме через портал государственных услуг. В этом случае заявитель получает электронную выписку сведений, которая имеет равную юридическую силу наравне с письменным документом.

Применение значений кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества осуществляется в следующих направлениях:

налоговыми органами. Государственные налоговые органы используют сведения о кадастровой стоимости в процессе формирования налоговой базы по объектам, прошедшим государственный учет. С этой целью они имеют право на получение необходимой информации в рамках межведомственного обмена с органами, осуществляющими кадастровый учет.
заинтересованными лицами, выступающими в качестве субъектов налогообложения. Данные лица вправе не только знать, в какой именно сумме начислен налог на объект недвижимости, но и могут оспаривать результат налогообложения. С этой целью, при получении налогового уведомления с расчетом суммы налога, заинтересованные лица могут оспорить как сам расчет, так и отдельные составляющие формулы расчета (в том числе и значение параметра кадастровой стоимости).
иными заинтересованными лицами. Любой лицо имеет право на получение открытых сведений из ГКН, в том числе и кадастровой стоимости объектов. Целью получения этой информации может являться подготовка к совершению потенциальной сделки, оценка имущественных и производственных рисков во взаимоотношениях с контрагентами. Значение кадастровой стоимости объекта может иметь значение для определения рыночной цены для заключения сделки, так как стороны вправе сами определять условия, на которых они совершают юридически значимые действия.

Кто определяет кадастровую стоимость?

Оценкой объектов для расчета кадастровой стоимости занимаются субъекты оценочной деятельности – профессиональные оценщики. Они осуществляют работы по оценке объектов на основании полученного заказа, при этом заказчиками могут выступать как государственные органы (в случаях, когда определение стоимости объектов является обязательным по закону), так и правообладатели объектов.

Порядок проведения оценки предусмотрен ФЗ-135 и состоит из следующих этапов:

Принятие решения о проведении оценки;
Формирование перечня объектов, подлежащих оценке;
Отбор конкретного исполнителя;
Проведение работ по установлению кадастровой стоимости;
Составление отчета об определении кадастровой стоимости;
Экспертиза указанного отчета;
Утверждение результатов отчета заказчиком;
Внесение результатов оценки в ГКН.

Для периодичности проведения государственной кадастровой оценки законодательством предусмотрены четки сроки:

не реже одного раза в пять лет;
не чаще одного раза в три года (для городов федерального значения это срок составляет не чаще одного раза в два года).

Данные сроки периодичности проведения оценки были введены в 2014 году.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Кадастровая и рыночная стоимость объектов недвижимости, как правило, не совпадает по своим значениям, хотя эта разница постепенно снижается ввиду применения рыночных данных при проведении кадастровой оценке. Так как рыночная стоимость формируется по обоюдному соглашению сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Тем не менее, при подготовке условий потенциальной сделки стороны имеют право учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров.

Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога рассчитывается по значительно большей налоговой базе. Это является основанием для заинтересованных лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости в судебном порядке.

Судебный акт является одним из способов определения кадастровой стоимости объектов. В качестве доказательств по делу судебные органы принимают отчеты о рыночной стоимости земельного участка, которые составляют оценщики. Если решением суда кадастровая стоимость признается равной рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Впоследствии это решение будет являться основанием для изменения в меньшую сторону налоговой базы при расчете земельного налога.

До 2014 года рассмотрением таких споров занимали арбитражные суды Российской Федерации. В настоящее время данная категория споров входит в компетенцию судов общей юрисдикции.