Как оспорить кадастровую стоимость земли

Как оспорить кадастровую стоимость?

О способах вычисления и пересмотре кадастровой стоимости

Данная стать расскажет о том как оспорить кадастровую стоимость квартиры, участка, земли, коммерческой недвижимости, и других объектов, подлежащих постановке на кадастровый учет РФ. Проверить данный факт можно с помощью поиска объектам недвижимости на кадастровой карте Москва и всей России.
К кадастровой стоимости относят цену за недвижимый объект, описание которого имеется в государственном кадастре недвижимости.
Расчетом данной стоимости занимаются оценщики со стороны. Эта процедура регламентируется с помощью Федерального закона от 29-го июля 1998-го года №135-ФЗ (Закона, регулирующего оценочную деятельность).

Решение о том, что необходимо провести государственную кадастровую оценку, принимается местными органами власти субъектов РФ или же органами МСУ. Они же осуществляют выбор специалиста и подписывают с ним соглашение. Исходя из положений вышеупомянутого закона, процесс переоценки осуществляется минимум один раз в пять лет (в любом регионе) и максимум раз в три года (в случае с Москвой, Санкт-Петербургом действует иная норма проведения процесса – не чаще, чем один раз за 2 года).

Для проведения государственной кадастровой оценки, ФГБУ «ФКП Россреестра» осуществляет формирование списка оцениваемых объектов недвижимости в данной местности. Соответствующий запрос на эту процедуру должен направить орган, решившийся провести кадастровую оценку. Кадастровую стоимость вычисляют оценщики со стороны, избираемые по итогам конкурса властями субъектов РФ.

Российское законодательство позволяет оценщикам в самостоятельном порядке определять метод, с помощью которого будет рассчитана кадастровая стоимость недвижимых объектов. После окончания процесса оценки, происходит ее утверждение местными властями и передача в Росреестр (который вводит все полученные факты в ГКН).

Выделяют следующие варианты, благодаря которым может быть получена информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости:

1. С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность получить информацию из ГКН

Такой вариант возможен при заказе соответствующей выписки. В данной ситуации есть вариант воспользоваться специализированным сервисом на вышеобозначенном портале. Заходите на главную страницу, делаете переход в раздел, посвященный физическим либо юридическим лицам. Нажимаете на кнопку выдачи информации из ГКН, заполняете образец и формируете заявку. Те пункты, на которых есть восклицательный знак, должны быть заполнены. Далее убеждаетесь, что заявку приняли, запоминаете ее номер (он позволит следить за Вашей заявкой). Информация из ГКН будет получена в течение 5 рабочих дней с того момента, как были приняты документы.

1. С помощью портала Росреестра и сервиса, посвященного публичной кадастровой карте.

В данной карте находится информация ГКН. Для поиска конкретного объекта можно применить кадастровый номер и поисковый запрос. Про любой объект, отраженный на портале, имеются стандартные характеристики. Такие сведения обладают справочным характером и не обладают юридической законной силой.

1. Благодаря порталу Росреестра и сервису, предоставляющему справочные материалы по объектам недвижимого типа в режиме онлайн.

Чтобы найти справочный материал по конкретному объекту недвижимого типа в режиме онлайн, можно зайти на специализированный портал. Его расположение – раздел, посвященный электронным работам и услугам. Кадастровый номер либо адрес необходимого объекта даст Вам возможность получить справочный материал об объекте недвижимого типа.

1. С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность узнать справочный материал из фонда справочных материалов государственной кадастровой оценки.

Данный портал даст возможность узнать итоги такой оценки, проведенной региональными органами власти РФ. Заходите в раздел, посвященный физлицам либо юрлицам, выбираете «выдача информации». После вводите кадастровый номер нужного объекта в поисковике и нажимаете соответствующую кнопку. Получаете ссылку на весь интересующий Вас материал (либо, если такие сведения отсутствуют – появляется надпись, что их нет). Сведения выдаются сервисом на безвозмездной основе в режиме онлайн.

1. Также можно лично посетить офис Федеральной кадастровой палаты Росреестра либо МФЦ.

Если все вышеперечисленные способы для Вас по определенным обстоятельствам не актуальны, тогда можно запросить кадастровую справку о стоимости из ГКН. Посещаете офис либо городское МФЦ (возможно также направление запроса почтовым отправлением). Если у ГКН есть справочный материал о нужном Вам объекте, требуемую справку Вы получите бесплатно (срок выдачи – одна неделя). Подавая запрос, обязательно укажите, каким образом готовы забрать материал: лично либо с помощью почты.

Налоговый расчет на имущество физлиц возможен благодаря специализированному сервису на сайте ФНС России.

Каким образом можно изменить итоги вычисления кадастровой стоимости?
Как оспорить кадастровую стоимость?

Исходя из положений Закона об оценке, итоги вычисления кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в судебной инстанции и специальной комиссии, занимающейся рассмотрением таких дел.

Пересматривать вычисления кадастровой стоимости могут следующие лица:

• Физические лица – если результаты вычисления кадастровой стоимости влияют на их права и обязанности;
• Юридические лица – аналогично физлицам.
• Органы госвласти, органы МСУ – если речь идет о недвижимых объектах, владельцами которых выступает государство либо муниципалитет.

Для осуществления данного процесса в судебной инстанции используется специальный порядок рассмотрения аналогичных споров.

Если итоги вычисления кадастровой стоимости желают пересмотреть в суде физические лица, им не нужно обязательно составлять предварительный запрос в комиссию. С юрлицами и органами госвласти все немного сложнее – они имеют право пересмотреть итоги проведения данного процесса в судебной инстанции лишь в той ситуации, когда комиссия отклонила заявление о таком пересмотре (если оно при этом было оформлено надлежащим образом), либо же если комиссия не рассмотрела заявление в обозначенные законодательными актами сроки.

Процесс регулируется ст. 24.18 Закона об оценке. Также данный процесс регулирует приказ российского Минэкономразвития от 4-го марта 2012-го года №263.

Подать заявление в комиссию можно с того дня, как в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости и до того дня, когда в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости, определенные при проведении стандартной государственной кадастровой оценки.

Обстоятельства, на основании которых комиссия имеет право на пересмотр итогов определения кадастровой цены:

1. Ложный справочный материал об объекте недвижимого типа, который был применен при расчете его кадастровой цены.
2. Если в отношении объекта недвижимого типа провели установку его цены на рынке – на день, по состоянию на который установили его кадастровую цену.

Для пересмотра итогов расчета кадастровой стоимости в комиссии, заявителем обязательно должно быть подано обращение.

Как по первому, так и по второму обстоятельству заявление в комиссию могут направить как лица физического, так и лица юридического типа – если по итогам вычисления кадастровой цены произошло нарушение прав и обязанностей этих лиц. Аналогичное право имеют и органы госвласти, МСУ.

Чтобы выявить обстоятельства для пересмотра итогов вычисления кадастровой стоимости объекта недвижимого типа, заявитель имеет право на составление обращения к заказчику услуг по вычислению кадастровой стоимости. Есть вариант и с обращением в орган, занимающийся вопросами данного типа – если цена вычислена путем проведения кадастрового учета недвижимого объекта.

В течение одной недели с того дня, как поступил указанный запрос, заказчик работ и орган, занимающийся данными вопросами, должны предоставить заявителю необходимую информацию. Нарушать обозначенные временные сроки категорически нельзя (исходя из положений законодательства Российской Федерации).

Должно быть подано как само заявление, так и следующие типы документов:

• Кадастровая справка о кадастровой цене (можно заказать онлайн как и выписку из ЕГРП) объекта недвижимого типа. В ней должен находиться справочный материал об оспариваемых итогах вычисления кадастровой стоимости.
• Копия правоопределяющего документа на недвижимый объект – в случае подачи заявления лицом, имеющим право на недвижимый объект. Ее должен заверить нотариус.
• Документы, доказывающие ложную направленность информации об объекте недвижимого типа, примененные при вычислении его кадастровой цены (если основанием подачи заявления выступает именно это обстоятельство).
• Отчет об оценке оценочного объекта. Он должен быть как на бумаге, так и в электронном формате – если заявление подается в силу причины определения в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены.

Если обозначенных документов нет – рассмотрением заявления никто заниматься не будет.

Также возможно приложение документации иного типа.

Комиссия должна рассмотреть поступившее заявление за 30 дней со дня его поступления.

В течение одной недели со дня поступления заявления комиссия осуществляет направление уведомления о том, что это заявление будет рассмотрено с обозначением дня его изучения в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект, итоги вычисления кадастровой стоимости которого намерены оспорить. Также подобное уведомление получает лицо, имеющее право на данный недвижимый объект.

Если заявление подали из-за неправильного справочного материала о недвижимом объекте, который был использован при вычислении его кадастровой цены, по итогам изучения этого заявления комиссия может остановиться на следующих решениях:

1. Она может отклонить заявление, если использовалась достоверная информация.
2. Она имеет право пересмотреть итоги вычисления кадастровой стоимости – если применяли недостоверный справочный материал об объекте недвижимого типа.

Если же заявление подали из-за второго обстоятельства, то комиссия решает определить кадастровую цену объекта недвижимого типа, исходя из размера его рыночной цены. Комиссия также имеет право просто отклонить заявление и не изучать его далее.

Комиссия работает на законных основаниях, если на заседании находятся более половины ее участников. Голоса отдают открыто. Участники комиссии не могут проигнорировать голосование – они должны быть либо «за», либо «против». Если свыше половины пришедших на заседание участников комиссии отдали свои голоса «за» какое-то решение, оно будет принято комиссией.

В течение одной рабочей недели с момента принятия по итогам изучения заявления конкретного решения комиссия направляет специализированное уведомление лицу – владельцу объекта недвижимого типа, итоги вычисления кадастровой цены которого оспаривались. Аналогичное управление направляется в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект.

Комиссионные решения можно оспорить в судебной инстанции.

Если пересматриваются итоги вычисления кадастровой цены в судебной инстанции, комиссионное решение не считается предметом изучения при изучении требований заявителя.

Если комиссия решила пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены, то за одну рабочую неделю ею должна быть направлена копия данного решения в соответствующий орган.

Если комиссия приняла решение пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены по причине вычисления в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены, то ею также должны быть направлены следующие документы:

1. Отчет, оценивающий рыночную цену. Он должен быть в электронном формате.
2. Справочный материал о кадастровой цене – в орган кадастрового учета.

Исходя из положений ст.403 НК РФ, если кадастровая цена на объект изменена судебным либо комиссионным решением, вся необходимая информация учитывается при исчислении налоговой базы – но только после того, как кадастровая цена будет внесена в ГКН.

Пример виджета

Это пример виджета, что бы показать как по умолчанию выглядит боковая панель Слева. Вы можете добавить пользовательские виджеты с экрана виджетов в админ панели. Если пользовательские виджеты будут добавлены, они заменят первоначальный виджет.

Как предпринимателю уменьшить земельный налог

Зачем оспаривать кадастровую стоимость участка

Если у вас земля в собственности, вы обязаны платить земельный налог.

Размер налога зависит от кадастровой стоимости земли: чем она выше, тем выше налог. Иногда кадастровая стоимость слишком высокая. Вот как ее снизить.

Общий план действий:

1. Понять, что стоимость действительно завышена. Посчитать, есть ли экономический смысл ее оспаривать. А то, может, и нет смысла.
2. Заказать независимый отчет оценщиков, провести экспертизу. Это будет основанием, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость.
3. Собрать документы: справки о кадастровой стоимости, заключения оценщиков, экспертизу, правоустанавливающие документы. Написать заявление. Подать это все в комиссию или в суд.

В этой статье: как оспорить кадастровую стоимость через комиссию и суд, сколько это будет стоить и когда в это лучше не лезть.

Оспорить стоимость можно по-разному

Кадастровую стоимость земли можно уменьшить разными способами. Например, изменив вид разрешенного использования участка или написав замечания к проекту отчета государственной кадастровой оценки еще до того, как кадастровая стоимость будет утверждена.

Даже через комиссию и суд стоимость участка можно оспорить двумя способами:

1. Доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости.
2. Установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

1. Доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости.
2. Установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В этой статье — как снизить кадастровую стоимость, установив ее в размере рыночной.

Что такое кадастровая стоимость

У домов, земельных участков и любой недвижимости есть цена. Она бывает рыночной и кадастровой. Рыночная стоимость определяется продавцом и покупателем при покупке и продаже недвижимости. Кадастровая — государством по результатам оценки.

Допустим, вы решили купить земельный участок на Алтае. Присмотрели место и связались с продавцом. Он назвал вам цену — 4000 рублей за квадратный метр. Вы поторговались и в итоге купили участок по цене 2700 рублей за квадратный метр. Это рыночная цена — вы о ней договорились.

Иная ситуация с кадастровой стоимостью. Допустим, вы арендуете землю у государства. На этой земле вы открыли гостиницу. Выкупить землю в собственность в таком случае можно будет только по кадастровой стоимости. Поторговаться не получится.

В теории кадастровая стоимость должна быть равна рыночной, но на практике рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону — даже в несколько раз.

Почему кадастровая стоимость бывает выше рыночной

На размер кадастровой стоимости влияют характеристики участка: площадь, категория земли и вид разрешенного использования, наличие построек и так далее.

Государство эти параметры не учитывает и оценивает землю массовым методом — то есть оценщик не проводит осмотр участка, не знает, что расположено на нем и для каких целей используется. В итоге кадастровая стоимость земли под складом в Новосибирске может оказаться выше кадастровой стоимости земли под санаторием в Сочи.

Как узнать кадастровую стоимость своего участка

Информация о кадастровой стоимости общедоступна, ее можно узнать несколькими способами: на сайте Росреестра в справочнике, там же в отдельном сервисе, в публичной кадастровой карте и в отделении Росреестра или МФЦ .

Во всех случаях вам нужна будет информация для оспаривания кадастровой стоимости: площадь и назначение участка, размер кадастровой стоимости и дата, по состоянию на которую она установлена.

В справочнике Росреестра вводим данные объекта недвижимости:

Получаем подробное описание категории земель, разрешения на использование, площади и так далее:

На публичной кадастровой карте можно найти участок вручную:

Еще можно получить сведения из Росреестра по кадастровому номеру через сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Он покажет кадастровую стоимость и отчет государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость уже оспаривалась, это тоже будет указано:

Как понять, что цена завышена

Посмотрите объявления о продаже похожей по параметрам земли в этом же районе. Если цена соседних участков в среднем ниже установленной кадастровой стоимости, похоже, она завышена.

Еще понять, что кадастровая стоимость земли возросла, можно по уведомлениям из налоговой — если за последние два-три года налог на землю увеличился в несколько раз.

Есть ли смысл оспаривать

Для начала нужно посчитать, насколько снижение кадастровой стоимости для вас выгодно: нужно сравнить налог, который вы платите сейчас, с налогом, который могут установить после пересмотра. Сравните разницу с расходами на проведение переоценки. Если окажется, что на пересмотр вы потратите больше, чем сэкономите на налогах, — это повод не дергаться и оставить все как есть. Вот как удостовериться.

Рассчитать текущий земельный налог. Для этого нужно кадастровую стоимость умножить на ставку налога. Ставку налога берем согласно разрешенному использованию участка. Размер ставки и документ, которым она установлена в вашем регионе, можно узнать на сайте налоговой.

Например, в Барнауле для участков под административные здания решением Барнаульской городской думы установлена ставка 1,5%.

Рассчитаем налог для земельного участка, предназначенного для размещения административных зданий. Площадь — 1500 м². Кадастровая стоимость — 8 350 500 рублей. Ставка налога: 1,5%.

8 350 500 Р / 100 × 1,5 = 125 258 Р — это сумма налога за год при нынешней кадастровой стоимости.

Если у вас есть право на льготы и налоговые вычеты или вы владеете участком меньше года, лучше воспользоваться калькулятором.

Прикинуть рыночную стоимость. Задача — представить, сколько может стоить участок после пересмотра, то есть если кадастровую стоимость сравняют с рыночной. Для этого нужно прикинуть рыночную цену и из нее уже посчитать налог.

Поищите участки с таким же видом разрешенного использования, как у вас. Их можно искать на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов — torgi.gov.ru. Иногда такие участки можно найти и на «Авито». Лучше, чтобы застройка участка была аналогичной — если у вас пустой участок, аналог стоит искать незастроенный. Среди аналогичных участков посчитайте среднюю цену за квадратный метр, разделив стоимость участка на площадь.

Допустим, вы нашли 4 участка, средняя цена продажи за квадратный метр — 2100 рублей. Можно переходить к следующему этапу.

Рассчитать выгоду. Зная среднюю цену продажи аналогичных участков, можно примерно рассчитать рыночную стоимость вашего участка и налоговую выгоду.

Для участка площадью 1500 м² кадастровая стоимость при цене 2100 рублей за квадратный метр будет равна 3 150 000 рублей. А налог с этой суммы составит 47 250 рублей за год.

Экономия: 78 000 Р в год, 390 000 Р за 5 лет

Расходы на пересмотр: около 100 000 Р

Это примерные расчеты. Нельзя просчитать точную рыночную стоимость участка только по ним. Но их достаточно, чтобы понять, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость.

За какой срок уменьшится налог

Платить налог по сниженной кадастровой стоимости можно будет начиная с года, в котором подано заявление об оспаривании, и до новой кадастровой оценки, если не изменятся параметры участка.

Предположим, что у вас в собственности как у физлица с 2015 года есть участок. В 2016 году вы уже заплатили налог за 2015 год. Заплатить налог за 2016 год вы обязаны до 1 декабря 2017 года.

Если заявление об оспаривании кадастровой стоимости вы подали в конце декабря 2016 года, а решение о ее снижении получили в феврале 2017 года, то налог за 2016 год вы заплатите по новой стоимости. За 2015 год налог пересмотреть нельзя.

Другая ситуация будет с собственностью юридического лица. Организации обязаны самостоятельно исчислять земельный налог и каждый квартал вносить авансовые платежи.

Если компания к концу года уже оплатила большую часть налога, а потом получила решение о снижении кадастровой стоимости — нужно подавать заявление в налоговую о возврате переплаты или зачете налога на будущие платежи. Возможно, придется судиться: налоговая не всегда удовлетворяет такие заявления.

Как часто придется оспаривать кадастровую стоимость? Государство обязано проводить переоценку кадастровой стоимости не реже одного раза в 5 лет, но есть ограничения. В Москве и Санкт-Петербурге — не чаще одного раза в два года, в других городах и регионах — не чаще раза в три года.

Куда обратиться, чтобы оспорить кадастровую стоимость

Размер кадастровой стоимости юридические лица и граждане могут оспорить в суде и в комиссии при Росреестре.

Чтобы понять, кому и куда подавать заявления, стоит разобраться с требованиями закона.

Юридические лица. Если кадастровая стоимость участка установлена раньше 2017 года, то сначала идем в комиссию.

В январе 2017 года вступил в силу ФЗ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который действует в отношении кадастровой стоимости, установленной после 1 января 2017 года. Если стоимость земли определена после этой даты, предварительное обращение в комиссию необязательно.

Физические лица вправе обратиться с заявлением сразу в суд. Но до суда можно обратиться и в комиссию. Если комиссия откажет в удовлетворении заявления, ее решение можно обжаловать в суде.

Если земля в аренде. С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости вправе обратиться и арендатор участка, если размер арендной платы рассчитывается от кадастровой стоимости. В таком случае процедура будет такой же, а результатом станет снижение арендной платы.

Отчет об оценке

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется отчет о независимой оценке стоимости земли. Он делается в бумажном виде и в форме электронного документа. Электронный документ должен быть подписан электронной подписью. Такие отчеты делают профессиональные оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и застраховавшие ответственность.

Чтобы выбрать хорошего оценщика, посмотрите на сайте Росреестра результаты рассмотрения прошедших заседаний комиссии по вашему региону. Из текстов решений станет понятно, какие оценщики составляют отчеты без ошибок, — к ним можно обратиться.

Цена отчета в разных компаниях — от 10 до 50 тысяч рублей. Все зависит от опыта оценщика и объема работы, который предстоит проделать.

средняя стоимость отчета об оценке

Обычно отчет готовят за 5—7 дней.

Совет. Не экономьте на отчете об оценке. От правильности его составления будет зависеть результат рассмотрения спора.

Объем хорошего отчета — не менее 50 страниц

Что проверить в отчете. Проверяйте дату, по состоянию на которую оценщик определил рыночную стоимость, — она должна быть такой же, как дата определения кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд откажут в удовлетворении заявления.

Например, если кадастровая стоимость участка установлена по состоянию на 1 января 2015 года, рыночная стоимость должна определяться на эту дату.

Проверьте характеристики участка и данные собственника: адрес, площадь, кадастровый номер участка и свои паспортные данные. Если в этих частях будут опечатки, все придется делать заново.

Еще можно проверить отчет на соответствие требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности»

Экспертиза отчета в саморегулируемой организации

Экспертное заключение на отчет об оценке потребуется, если вы обращаетесь с заявлением в комиссию, а в результате оценки рыночная стоимость отличается от кадастровой больше чем на 30%. Если обращаться сразу в суд, экспертиза отчета в СРО не нужна.

Экспертиза отчета стоит 15—35 тысяч рублей. Заключение эксперта на отчет будет готово через 7—10 дней.

Титульный лист экспертного заключения на отчет об оценке

Справка о кадастровой стоимости

Полное название справки — «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Ее можно заказать в любом отделении Росреестра, в МФЦ либо на сайте Росреестра.

Если заказываете выписку на сайте, обязательно укажите, что желаете получить ее в виде бумажного документа в территориальном отделе.

Справку выдадут не позднее 5 дней с момента запроса. Это бесплатно.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости выглядит так:

Проверьте, чтобы дата определения кадастровой стоимости совпадала с датой государственной кадастровой оценки

Документы на землю

Подготовьте правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок. Для собственника — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН . Для арендатора — договор аренды.

По новому закону о кадастровой оценке копии правоустанавливающих документов заверять у нотариуса не нужно.

Но федеральный закон об оценочной деятельности такое требование до сих пор содержит.

Это значит, что формально вас могут попросить заверить копии у нотариуса. Уточните это в Росреестре в вашем регионе.

Для обращения в суд копию заверять не нужно.

Заявления

Когда соберете документы, готовьте заявление. Оно должно быть о том, что нынешняя кадастровая стоимость участка неверная, ее нужно изменить. Без вашего заявления ни у одного ведомства нет повода пересматривать стоимость участка.

В комиссию подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме на имя председателя комиссии.

Образец заявления в комиссию RTF, 0,96 МБ

Составить заявление в комиссию у юриста стоит от 500 до 1500 рублей . Но его можно составить самостоятельно — это не сложно. Комиссия рассмотрит заявление за месяц.

В суд нужно подавать административное исковое заявление. Оно составляется по правилам кодекса административного судопроизводства. Эту работу лучше доверить юристу.

При подаче административного иска нужно оплатить госпошлину — 300 рублей для граждан, 2000 рублей для организаций. Составить административное исковое заявление у юриста — от 3000 до 7000 рублей .

Срок рассмотрения. Административное дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом за два месяца. Этот срок может быть больше, например, если по делу назначат судебную экспертизу.

Решение суда вступит в силу через месяц после принятия решения в окончательной форме.

У вас пять лет. Подать заявление в комиссию или в суд можно в течение пяти лет с момента утверждения кадастровой стоимости. Если кадастровая оценка была давно, оцените рентабельность снижения.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка, что для этого надо и как совершить?

Кадастровая стоимость земельного участка является основой, опираясь на которую рассчитываются налоговые обязательства его собственника, сумма арендной платы для арендатора, размер платы за пользование земельным наделом и т.д. Можно ли изменить установленный кадастровый показатель, если он исчислен неверно? Давайте разберёмся.

Можно ли физическим и иным лицам оспорить государственную оценку?

Ст. 22 закона N 237-ФЗ закрепляет за юридическими, физическими лицами и органами муниципальной и государственной власти право оспорить результаты кадастровой оценки, если они затрагивают обязанности и права указанных лиц.

Основания

Согласно ст. 24.18 закона N 135-ФЗ предполагает, что оспаривать кадастровую оценку можно в случаях:

• если при оценке стоимости были приняты к учёту недостоверные сведения о земельном участке;
• если необходимо установить рыночную стоимость объекта вместо кадастровой на момент проведения оценки.

Занижение

Из-за погрешностей, возникающих в период проведения массовой оценки объектов недвижимости, определённая государством стоимость земельного участка может оказаться как выше рыночной (реальной) стоимости, так и гораздо ниже неё. Если кадастровый показатель существенно завышен, то собственник оспаривает оценку надела, в результате чего налог на землю, который он ежегодно платит, снижается.

При занижении государственного показателя владелец надела отчисляет в бюджет меньшие суммы, но при возникновении необходимости заключения коммерческой сделки перед ним появляется дилемма. Какую стоимость нужно отобразить в соглашении – кадастровую или рыночную?

При заниженной цене в случае расторжения договора стороны будут отвечать только в пределах указанной в соглашении суммы. Отображение реальной стоимости надела в соглашении грозит его собственнику:

1. разбирательством с налоговым инспектором;
2. доначислением налогов;
3. оплатой штрафа.

Завышение

Этот показатель обычно учитывает все недостатки и достоинства предмета сделки:

• размер;
• площадь;
• расположение относительно объектов инфраструктуры;
• категорию земель;
• вид разрешённого землепользования;
• качество плодородного слоя;
• привлекательность для ведения бизнеса и пр.

Государственный эксперт, проводящий оценку, перечисленные данные не учитывает, составляя отчёт без осмотра объекта. Поэтому нередко возникают ситуации, когда кадастровая стоимость отличается от рыночной в разы.

Адекватность утверждённого государственного показателя можно оценить, если сравнить аналогичные участки со схожими параметрами в одном районе.

Ошибки

Пересматривают кадастровую стоимость участка и в случаях ошибок, которые были допущены при проведении оценки. К ним относят:

• неверное указание сведений об объекте, подлежащему экспертизе;
• ошибочное определение условий, которые влияют на стоимость земельного участка (местоположение, целевое назначение, разрешённое использование, аварийное состояние, нахождение надела в границах санитарно-защищенных или других зон с особыми условиями использования участков и т.д.);
• неверное применение методологии при исчислении кадастровой цены.

Нужна ли оценка надела земли, чтобы оспорить?

В соответствии со ст. 22 закона N 237-ФЗ комиссии по оспариванию или суду необходимо предоставить перечень документов, куда входит и отчёт об оценке рыночной стоимости в электронном виде и на бумажном носителе. Если данный документ предоставлен не будет, то согласно п.10 ст. 22 закона N 237-ФЗ заявление к рассмотрению не принимается.

Помимо указанной оценки, лица, её проводившие, предоставляют пояснения для их рассмотрения на заседании комиссии. Эксперты также приглашаются для участия в рассмотрении спора.

Оценщик должен установить рыночную цену надела на момент проведения государственной оценки. В противном случае результаты экспертизы не учитываются.

Куда обращаться, если завышена?

Рассматривать споры относительно результатов кадастровой экспертизы согласно ст. 22 закона N 237-ФЗ имеет право комиссия, созданная в субъекте РФ, либо судебный орган. Обращаться с заявлением можно как в комиссию по рассмотрению споров, так и сразу в суд.

Пошаговая инструкция обжалования: как проводится процедура?

При оспаривании кадастровой стоимости следует учитывать, что подавать заявление согласно ст. 24.18 закона N 135-ФЗ нужно не позднее чем в течение пяти лет после внесения сведений в госреестр недвижимости (ЕГРН), но до момента новой оценки.

Внесудебный порядок

Внесудебный порядок оспаривания предполагает подачу заявления о пересмотре установленной государством цены земельного надела комиссии по рассмотрению споров, к которому прилагают:

• справку из ЕГРН, где указан оспариваемый показатель;
• правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы, если запрос подаёт собственник надела;
• документы, подтверждающие недостоверность служивших основой для проведения первоначальной оценки сведений (при оспаривании оценки из-за недостоверных данных);
• отчёт специалиста о рыночной стоимости объекта (при пересмотре стоимости надела) на бумажном и электронном носителе.

При отсутствии любого из вышеприведённых документов заявление рассмотрено не будет.

Также не принимаются обращения, если нарушен установленный для их подачи срок, или же норматив был ранее установлен на уровне рыночного показателя.

К заявлению можно прилагать иные документы, имеющие отношение к оценке земельного надела.

После поступления обращения в недельный срок комиссия уведомляет заявителя и муниципальный орган, где расположен объект, о дате проведения его рассмотрения. Заявитель имеет право присутствовать на заседании, но его участие необязательно. Комиссия в течение месяца после поступления обращения обязана его рассмотреть и принять решение об отказе или пересмотре стоимости земельного участка.

Если установленная государством цена существенно меняется в меньшую сторону, то решение комиссии в пользу заявителя может быть оспорено муниципалитетом в суде.

Судебный

Если комиссия по рассмотрению споров отклонила заявление о пересмотре кадастрового показателя, то следующим шагом будет обращение в суд. В суд можно обратиться сразу, минуя комиссию.

Составление заявления и необходимые документы

В исковом обращении указывают:

1. наименование организации, куда подаётся заявление;
2. данные заявителя (Ф. И. О., место регистрации, дата рождения, номера телефонов);
3. данные ответчика (если известны);
4. требования (оспаривание решения, бездействия или действий комиссии; установление рыночной стоимости в отношении земельного надела; изменение кадастровой стоимости в связи с выявленными недостоверными сведениями; исправление ошибки);
5. сведения о нарушенных правах, свободах или интересах истца;
6. доводы и основания;
7. если была попытка внесудебного оспаривания, то ее результаты (вынесенное решение);
8. список приложений.

• Скачать бланк искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка
• Скачать образец искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка

В качестве ответчика может выступать:

1. Росреестр (при выявлении недостоверных данных о наделе или исправлении ошибки).
2. Муниципальный орган (при необходимости установить рыночную стоимость).
3. Комиссия и филиал Росреестра, при которой она создана (для исков по обжалованию действий (бездействия) комиссии).

В перечень необходимых приложений входят:

• уведомления о вручении копий иска всем участвующим в процессе сторонам;
• справка ЕГРН об оспариваемом показателе;
• копии правоудостоверяющего или правоустанавливающего документа;
• подтверждающие недостоверность данных об участке документы;
• отчет о рыночной стоимости надела;
• вынесенное комиссией решение;
• чек об оплате госпошлины.

Этот список может меняться в зависимости от требований, заявленных в иске, и особенностей рассматриваемого дела.

Обращение

Подать иск можно в течение пяти лет с момента внесения данных в ЕГРН при споре относительно установленной государством цены.

Оспаривать действия (бездействие) комиссии или ее решение можно в течение трех месяцев с момента, когда истец узнал о нарушении его свобод, прав или интересов.

Участие в заседании

Суд обязан рассмотреть обращение истца относительно изменения кадастровой стоимости в течение двух месяцев, а заявление по решению или действиям комиссии в течение тридцати дней. Чтобы решение было вынесено в пользу истца, последний должен представить доказательства недостоверности данных относительно надела, а также предоставить оценку рыночной стоимости участка.

Сведения об измененной стоимости участка будут применяться с начала календарного года, в котором было подано обращение о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения данных в ЕГРН.

Сколько стоит обжаловать?

Основными затратами при обжаловании стоимости земельного участка станут проведение оценки объекта и юридическое сопровождение судебного процесса. Стоимость оценки зависит от многих факторов (территориального расположения участка, объема работ и пр.), поэтому фиксированной цены на данные виды работ нет.

Как правило, оценщики предварительно рассчитывают экономический эффект от переоценки, а затем сообщают клиенту о целесообразности ее проведения.

Оспаривание кадастровой стоимости участка имеет смысл при значительном отличии данного показателя от рыночной стоимости, ведь для последующих переоценок основой будет служить все та же завышенная цена. Обжаловать результаты государственной оценки можно в:

1. суде;
2. созданных при филиалах Росреестра комиссиях.

Первый способ – более длительный и дорогостоящий. Обращение в комиссию не предполагает оплаты госпошлины, ответ заявитель получает в течение месяца, но положительное для обратившегося решение может быть оспорено в суде.

Полезное видео

Видео о том, как оспорить кадастровую стоимость ЗУ:

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства

Добрый день, уважаемые участники Регфорума!

Длинный пост про кадастровую стоимость. Пройдемся по основам и углубимся в детали.

Ну а в следующем посте разберем все более подробно.

Узнайте, как привести кадастровую стоимость в соответствие с рыночной. В этой статье расскажем о порядке осуществления процедуры оспаривания, необходимых документах, установленных сроках. Все сведения собраны с учетом последних законодательных изменений в Налоговом кодексе и Кодексе административного судопроизводства.

Содержание:

Как происходит оспаривание кадастровой стоимости в 2022 году?

Кадастровая стоимость является основой для исчисления налога на имущество, земельного налога и арендных платежей. Но, к сожалению, она часто бывает завышенной. В то же время владельцы недвижимости заинтересованы в справедливой оценке. По этой причине оспаривание кадастровой стоимости зданий, помещений, земельных участков является популярной услугой в Москве, Московской области и многочисленных иных городах РФ. Если и вы планируете прибегнуть к данной процедуре, рекомендуем ознакомиться с ее тонкостями и нюансами, о которых узнаете из этой статьи.

Какие объекты имеют кадастровую стоимость?

земельные участки;административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;нежилые помещения, используемые или предназначенные под размещения офисов; торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства. Этот перечень отражен в ст. 378.2 НК РФ

В целях снижения налогового бремени может быть осуществлено оспаривание кадастровой стоимости жилого и коммерческого недвижимого имущества. Эта процедура подразумевает корректировку официальной оценки с целью перерасчета налоговой базы, а значит, и налогового платежа.

Основания для оспаривания

Кадастровая стоимость нередко оказывается значительно выше рыночной. Это связано с многочисленными факторами:

• наличие неучтенных особенностей объекта недвижимости;
• ошибки, допущенные в расчетах;
• падение рыночной цены объект.

Физические и юридические лица проводят оспаривание кадастровой стоимости имеющегося недвижимого имущества с целью сокращения размера выплачиваемых налогов еще до плановой переоценки, которая проводится один раз в 3-5 лет, в городах федерального значения один раз в 2-5 лет (ст. 11 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

При инициировании данной процедуры нужно убедиться в том, что есть законные основания для оспаривания текущей кадастровой стоимости. Ими могут стать:

• установленная разница между рыночной ценой и той, что содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• недостоверность сведений об объектах недвижимости.

Чаще всего оспаривание кадастровой стоимости личного или арендованного земельного участка/иного объекта недвижимости требуется ввиду ошибок, допущенных оценщиком. Специалисты могут не учитывать аварийное состояние объекта, его местоположение, назначение, нахождение в области санитарно-защитных зон и иные важные условия. Нередко разница с реальной рыночной ценой является следствием использования неточных данных в первоначальных расчетах.

Обратите внимание, что оспаривание кадастровой стоимости имеющейся недвижимости на основании возникшей разницы с рыночной ценой обладает некоторыми ограничениями. Так, для сравнения берутся данные, сформированные на одну дату. Это значит, что если рыночная стоимость снизилась после определения кадастровой, то такой факт не может считаться основанием для оспаривания.

Как узнать текущую оценку?

Перед тем как начинать оспаривание кадастровой стоимости, нужно обратиться в Росреестр. Здесь можно получить информацию о том, какие сведения были использованы для оценки недвижимого имущества. Кроме того, Росреестр на своем сайте содержит отчеты о цене зарегистрированного имущества, которые могут понадобиться в деле по оспариванию кадастровой стоимости.

Куда обращаться?

Законодательством предусмотрено два пути, по которым осуществляется оспаривание кадастровой стоимости, в том числе и в 2022 году.

• Рассмотрение вопроса специальной комиссией.
• Судебное разбирательство (ст.245 КАС РФ).

Физические лица и юридические лица вправе самостоятельно определять через какой орган будут осуществлять оспаривание кадастровой стоимости собственной или арендованной земли, или иной недвижимости. Часто собственники и арендаторы прибегают к оспариванию через комиссию, так как берут во внимание следующие преимущества:

• Оперативность. ОКС (или оспаривание кадастровой стоимости) осуществляется всего за 1 месяц.
• Отсутствие лишних затрат. За оспаривание кадастровой стоимости через комиссию госпошлина не взимается, а также нет необходимости нести расходы на судебную экспертизу.
• Возможность оспорить решение. Результаты комиссии по оспариванию текущей кадастровой стоимости могут быть обжалованы. Эта процедура уже требует судебного разбирательства.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (т.н. комиссия по оспариванию кадастровой стоимости) есть при каждом региональном Росреестре.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Для инициации процесса необходимо подать соответствующее заявление с отчетом об оценке и иными документами на объект. После его получения у сотрудников комиссии есть 7 рабочих дней для отправки уведомления о дате рассмотрения дела. Такое извещение составляется в двух экземплярах:

• для органа местного самоуправления, на чьей подведомственной территории расположен недвижимый объект;
• для собственника имущества/арендатора недвижимого имущества.

После принятия решения уведомление о нем отправляется тем же лицам в течение 5 рабочих дней.

Если процедура оспаривания текущей кадастровой стоимости была инициирована по причине использования для оценки недостоверных сведений, комиссия имеет право отклонить заявление из-за недоказанности ошибочной информации (отчет в таком случае не требуется). Такое решение, как и другие, может быть обжаловано в суде.

Порядок судебных разбирательств

Оспаривание кадастровой стоимости регламентировано 25-ой главой КАС РФ. Согласно статьям кодекса определяется подсудность, сроки и порядок рассмотрения данных вопросов.

Иск об оспаривании текущей кадастровой стоимости может содержать одно из следующих требований.

• Установление кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объекта недвижимости.
• Перерасчет кадастровой стоимости на основании выявления недостоверных сведений об объекте недвижимости.
• Оспаривание решения комиссии.

Иные требования не могут быть включены в заявление. Объясняется это тем, что у вопросов перерасчета налога и других операций иная подсудность, нежели у дел об оспаривании кадастровой стоимости.

После получения административного искового заявления назначается время и место рассмотрения дела (судебное заседание). Стороны процесса об этом извещаются в письменной форме или по телефону. Однако неявка одного из участников не помешает проведению заседания, если при этом лицо было должным образом извещено (статья 247, пункт 4 КАС РФ).

Чтобы заявление было принято, важно правильно определить подсудность дел по оспариванию кадастровой стоимости. Согласно статье 20, пункту 15 КАС РФ эти вопросы рассматриваются верховными судами следующих субъектов:

• республики;
• края;
• области;
• города федерального значения;
• автономной области и округа.

Чтобы точно определить, какой суд рассматривает вопросы оспаривания кадастровой стоимости в вашем регионе, можно обратиться за юридической консультацией или запросить такую информацию в местном отделении Росреестра.

Ответчиками по иску выступают органы, утвердившие оценку.

Согласно процессуальному законодательству РФ оспаривание текущей кадастровой стоимости в суде требует от каждой из сторон сбора доказательств в обоснование своей позиции. Однако не исключены ситуации, в которых самостоятельно предоставить требуемые сведения невозможно. В этом случае необходимо подать ходатайство об истребовании нужных данных для оспаривания некорректной кадастровой стоимости в судебном порядке. Суд может запросить недостающую информацию и по собственной инициативе (статья 247, пункт 6 КАС РФ).

Возможно оспаривание кадастровой стоимости сразу нескольких объектов в одном иске, что существенно снизит расходы на оценку, юристов и судебную экспертизу. Также возможно рассмотрение вопроса по инициативе одного из долевых собственников. В этом случае пересматривается общая цена недвижимости. Другие ее собственники должны быть обязательно уведомлены о судебном процессе и могут выступить в качестве соистцов или заинтересованных лиц, что позволяет им предоставлять собственную доказательную базу.

Согласно КАС РФ при удовлетворении требований об оспаривании кадастровой стоимости в резолютивной части решения должно быть указано принятое значение. При необходимости решение суда обжалуется в апелляционном порядке. Для этого есть 1 месяц.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости в суде или комиссии

Кроме заявления, нужно приложить следующие документы:

• Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
• Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, в случае, если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений.
• Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект.
• Отчет об установлении рыночной цены для оспаривания кадастровой стоимости здания, помещения или участка в бумажном и электронном виде.

Теперь нужно рассмотреть вопрос о том, какие документы нужны для оспаривания некорректной кадастровой стоимости в суде. Описанный выше пакет документов необходимо дополнить уведомлениями о вручении копий иска сторонам дела, а также квитанцией об уплате установленной государственной пошлины.

Сроки оспаривания кадастровой стоимости

Согласно требованиям Закона о государственной кадастровой оценке комиссия рассматривает данный вопрос в течение 1 месяца после получения соответствующего заявления. У суда есть 2 месяца. При рассмотрении сложных дел сроки оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть продлены. В этом случае суд располагает еще 2 месяцами для рассмотрения материалов дела (статья 141 КАС РФ), также стоит учитывать, что на период проведения судебной экспертизы дело приостанавливается и исчисление срока тоже.

Оспаривание архивной оценки кадастровой стоимости

Законом установлены некоторые ограничения на рассмотрения подобных дел. Так, ОКС возможно в течение 5 лет с момента внесения данных в ЕГРН.

Если же на дату обращения в суд или комиссию собственник имеет возможность использования новой оценки в целях налогообложения, допускается оспаривание архивной (уже измененной в плановом порядке) кадастровой стоимости земельного участка или здания/помещения. Об этом свидетельствует Постановление Пленума ВС РФ №28 от 30.06.2015.

Госпошлина за оспаривание кадастровой стоимости объекта капительного строительства или земельного участка

Данный вопрос рассматривается в некоторых постановлениях ВС РФ, а также в статье 333 НК РФ. Размер госпошлины при оспаривании некорректной кадастровой стоимости зависит от характера требований истца. Для физических лиц сумма составляет 300 рублей, а для организаций варьируется в пределах от 2 000 до 4 500 рублей за каждый объект.

Перерасчет налога

Согласно требованиям статьи 378.2 и 403 НК РФ для определения налоговой базы возможно применение новой кадастровой стоимости после оспаривания. Уведомление для физических лиц (индивидуальных предпринимателей) с актуальными данными рассчитывает ФНС (статья 409 пункт 2 НК РФ). Однако в случае отсутствия извещения, налогоплательщик должен сам сообщить о наличии изменений в ЕГРН. Юридическое лицо подает уточненную налоговую декларацию самостоятельно.

Ранее закон не содержал возможность перерасчета налога за истекшие периоды. В 2019 году были приняты поправки. Согласно новым правилам (п.15 ст.378.2 НК РФ) налог пересчитывается на основании новой, установленной судом или комиссией стоимости с даты внесения/применения прежней кадастровой стоимости (то есть период пересмотра может охватить до 3 лет).

Проблемы процессов оспаривания кадастровой стоимости

Несмотря на высокий уровень актуальности данного вопроса, для его решения граждане и организации вынуждены проходить большое количество бюрократических этапов. Основная проблематика процессов заключается в том, что оценка кадастровой стоимости земельных участков и зданий осуществляется рядом должностных лиц и включает множество ступеней, каждая из которых может стать предметом оспаривания.

При этом собственники/арендаторы сталкиваются и со следующими трудностями:

• Сложность подготовки документов.
• Обилие требуемых справок и документов.
• Необходимость проведения судебной экспертизы.

Одна ошибка может стать поводом для растягивания процесса или вовсе приведет к отказу в рассмотрении заявления. Кроме того, судебная практика об оспаривании кадастровой стоимости неоднозначна и регулярно становится поводом для применения новых законодательных изменений.

Чтобы избежать непредвиденных сложностей, обращайтесь за помощью профессиональных юристов. На первичной консультации вы можете изучить образец договора на оспаривание текущей кадастровой стоимости, а также получить ответы на такие сложные вопросы, как «Законно ли повторное ОКС участка?», «Что делать, чтобы доказать недостоверность сведений и инициировать оспаривание кадастровой стоимости?». Юрист с многолетним опытом и глубоким знанием судебной практики поможет разработать наиболее эффективную стратегию поведения и подготовит все требуемые документы.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

1. Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки.

2. В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая установлена на момент обращения. Вы можете потребовать пересмотра кадастровой стоимости только в сторону уменьшения.

Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

• при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости были использованы недостоверные сведения о нем (например, при оценке были использованы неверные данные о площади объекта недвижимости либо о материале стен дома и тому подобное);
• кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает рыночную стоимость этого объекта (на момент установления кадастровой стоимости).

В первом случае при положительном решении кадастровая оценка проводится заново, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами — в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра либо в суде. При этом физические лица при обращении в суд предварительно обращаться в комиссию не обязаны.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, вы также сможете обратиться в суд и оспорить решение комиссии. Если в пересмотре кадастровой стоимости откажет суд, обратиться в комиссию вы уже не сможете.

3. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

• если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
• если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

4. Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

При кадастровой оценке объекта недвижимости кадастровый инженер должен опираться на множество факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. В случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. Результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

В качестве доказательств факта ошибки для суда вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.

5. Как доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной?

Вам нужно оценить недвижимость, установив ее рыночную стоимость. Юридическую силу имеет только оценка недвижимости, проведенная профессиональными оценщиками. Это могут быть как частнопрактикующие лица, так и оценщики, работающие на основании трудового договора с юридическими организациями. Но в любом из этих случаев оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою ответственность.

Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.

Для проведения оценки обязательно заключается договор . По результатам ее проведения составляется отчет об оценке объекта недвижимости. Услуга платная.

Также вам может понадобиться экспертиза отчета об оценке. Это не повторная оценка, а проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков правомерности действий оценщика и соответствия оценки всем стандартам. При обращении в суд экспертиза обязательна, в комиссию Росреестра — только если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.

6. Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии Росреестра?

Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, вам понадобятся документы:

• заявление (заполняется во время личного визита);
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения).

Подавать документы нужно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение месяца со дня его регистрации в Росреестре. Извещение о том, когда именно заявление будет рассматриваться, должен прислать секретарь комиссии в течение 7 рабочих дней с момента регистрации заявления, но не позже чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

Каждое заседание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины членов комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. Мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Воздерживаться от голосования или передавать свои голоса членам комиссии запрещено. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии.

По результатам заседания комиссия может отказать в пересмотре кадастровой стоимости либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной / обязать орган исполнительной власти, отвечающий за установление кадастровой стоимости (в Москве это Департамент городского имущества), провести новую государственную оценку имущества.

Решение комиссии направляется заявителю в течение 2 рабочих дней после проведения заседания.

7. Как оспорить кадастровую стоимость через суд?

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

• исковое заявление ;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
• отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
• доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
• сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
• иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Можно ли и как оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?

Очередная переоценка земельного участка, которая осуществляется в рамках кадастрового учета, может неоправданно поднять стоимость земельного участка (далее ЗУ) по учетным данным, что повлечет за собой увеличение налоговой суммы.

В сложившейся ситуации единственным выходом является восстановления более адекватной стоимости земли при помощи повторной переоценки, но уже в сторону уменьшения. И такая возможность существует, причем реализовать ее не так уж сложно.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Почему завышена кадастровая стоимость земли?

Если собственник земли уверен, что кадастровая стоимость участка завышена, то он имеет полное право провести переоценку в сторону уменьшения. Например, нередки случаи, когда цена земельной собственности по кадастровому учету намного больше рыночной, и это является прямым нарушением имеющегося нормативного порядка в подобных видах оценки.

Процесс оспаривания кадастровой стоимости земельного участка основывается на изменении причины, которая привела к необоснованному завышению цены. Как правило, проблемы начинаются с путаницы в учетных записях, указывающих на разрешенное использование земли.

В этой ситуации первым делом следует сопоставить нормативный акт о допустимости удельного показателя кадастровой стоимости по отношению к определенному виду разрешенного использования. И именно в несоответствии полученных данных может скрываться причина неправомерного увеличения цены ЗУ.

Кроме того, ошибка может быть также или в определении разрешенного использования земли, или в установлении удельного показателя в рамках определенного разрешенного использования.

Государственный кадастр недвижимости (ГКН) специальными положениями устанавливает особые формы обнаружения и изменения неверных данных, занесенных в реестр. Допущение ошибки на определенном участке влечет за собой остановку дальнейшей учетной деятельности до момента, когда будут внесены соответствующие поправки.

Получается, что понижение кадастровой стоимости земли — выявление и исправление ошибок, допущенных в отношении ЗУ.

Кто имеет право уменьшить кадастровую стоимость земли?

Лица, которые могут уменьшить кадастровую стоимость земли, должны обладать правами собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Они могут быть как физическими, так и юридическими лицами.

Также стоит заметить, что кадастровая оценка распространяется на весь земельный массив, то есть один из участков не может учитываться иначе, чем другие окружающие его земли. Если произошло понижение стоимости одного из ЗУ, то другие правообладатели участков на близлежащей местности могут последовать этому же примеру. Исходя из этого, становится понятно, почему службы ГКН не совсем охотно берутся за обработку заявлений по уменьшению удельных показателей стоимости.

Дополнительно к вышеперечисленным лицам, имеющим право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, также относятся землевладельцы, которые осуществили следующие действия:

1. Изменили категорию земельного участка на бюджетный вариант;
2. Поменяли разрешенное использование;
3. Уменьшили площадь ЗУ;
4. Получили обременение;
5. Выявили порчу земли.

Если эти действия не были внесены в данные учета, то владельцы земельных участков вправе потребовать их занесение и, как следствие, снижение кадастровой цены.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

К главным причинам переоценки стоимости ЗУ в меньшую сторону относятся:

• Желание владельца участка исправить ошибку, обнаруженную в оценке;
• Подача заявления и документов, подтверждающих наличие неточностей в кадастровых записях;
• Свидетельства независимых экспертов;
• Решение ГКН или суда о необходимости внесения соответствующих поправок в учетные данные.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?

По окончании переоценки ЗУ комиссией государственного кадастра недвижимости рекомендуется зарегистрироваться на официальном сайте ФС кадастра и картографии (http://www.rosreestr.ru/), чтобы узнать текущую стоимость участка. Именно по этому адресу каждый собственник земли может ознакомиться со всеми сведениями по проведенной переоценке. Если было выявлено неправомерное увеличение кадастровой цены участка, то владелец ЗУ обязан лично обратиться в местное отделение службы, имея при себе следующий пакет документов:

1. Удостоверение личности;
2. Кадастровый паспорт на ЗУ;
3. Свидетельство, подтверждающее право собственности.

Затем следует составить заявление и запросить выписку из учетных записей, подтверждающую установленную стоимость.

Вместе с полученным документом, заявлением и всеми необходимыми бумагами владелец земли должен обратиться к независимым оценочным экспертам. Запрос на повторную переоценку ЗУ может быть принят, если предполагаемая стоимость участка не превышает 30% от установленной ГКН. Для этого вполне будет достаточно единственного заключения от независимого оценщика.

Однако если будет наблюдаться превышение нормативной разницы, то собственнику земли необходимо иметь квалифицированный ответ от нескольких экспертов, состоящих в группе саморегулируемой организации оценщиков.

Самый распространенный способ уменьшения стоимости земельного участка называется административным. Он осуществляется в Росреестре специализированной комиссией, которая рассматривает поданные владельцем земли заявление, бумаги на право собственности, техническую документацию и заключение от эксперта.

Составьте заявление, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Заявление на повторную переоценку ЗУ заполняется по установленному образцу, который для каждого региона имеет свои особенности, и должно быть направлено в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра с указанием области. Все необходимые сведения легко можно найти по вышеуказанной . Дополнительно в заявлении обязательно следует указать личные данные собственника земли:

• ФИО;
• Домашний адрес;
• Номер телефон;
• Электронный адрес.

Сроки рассмотрения заявления

С момента подачи письменной просьбы обычно проходит 7 дней, после чего оглашается решение о принятии или отказе в обработке запроса. В случае положительного ответа дальнейшее рассмотрение будет длиться до 1 месяца, по окончании которого в течение 3 дней заявителю будет объявлено о принятом решении.

Если заявление не было принято в обработку или решение оказалось не в пользу владельца ЗУ, то на протяжении 10 дней существует возможность опротестовать отказ в процессе судебного разбирательства.

Еще один метод урегулирования вопроса по уменьшению стоимости участка — обращение в арбитражный суд. Для этого владелец ЗУ должен подать иск в тот район, где находится его земельная собственность.

Читайте также условия и постановка земельного участка на кадастровый учет, если вы еще не оформили право собственности на надел.

Что делать, если у вас с соседями спор о границах земельного участка? Решение земельных споров читайте здесь

Земельный участок можно разделить на несколько частей. Как это сделать и какие условия должны быть соблюдены при разделе ЗУ описаны в статье http://o-nedvizhke.ru/zemlya/registraciya-zemlya/razdelenie-zemelnogo-uchastka-naxodyashhegosya-v-sobstvennosti.html

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка через суд?

В исковом заявлении следует указывать все сведения о заявителе и ответчике, в качестве которого будет выступать председатель комиссии, отказавший внести изменения в учетные данные. Всю информацию об ответчике заявитель может найти в мотивированном отказе на заявление о понижении стоимости участка.

Основное содержание иска должно состоять из сведений о существовании ошибки в оценке кадастровой стоимости ЗУ, основных характеристиках участка, аргументированной позиции истца, факте работы независимых оценщиков, а самое главное необходимо указать, что было обращение в комиссию Росреестра, где был получен отказ.

Дополнительно заявитель имеет право тезисно обратиться к суду со следующими просьбами:

1. Признание завышенной стоимость ЗУ недействительной;
2. Согласие с оценкой независимой экспертизы;
3. Внесение исправлений в учетные записи.

Затем необходимо указать все заключения оценщиков и перечень документов, которые подавались в отделение кадастра вместе с заявлением.

Образец искового заявления можно скачать по этой ссылке.

Положительное постановление суда передает право комиссии урегулировать вопрос о переоценке ЗУ. Если же заявитель получил отказ, то он вправе обжаловать полученное решение в арбитражном суде следующей инстанции.

Сколько стоит оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Процесс уменьшения кадастровой стоимости земельного участка может повлечь значительные денежные вложения. Обращение к посреднику для решения вопроса в административном порядке будет стоить 15000 рублей, а в судебном — 25000 рублей.

Дополнительно необходимо будет заплатить независимым экспертам, которые оценивают свой труд в зависимости от объема работы, и цена может варьироваться от 15000 до 150000 рублей. В регионах есть возможность сэкономить на оценке ЗУ, обратившись к предпринимателям, которые предоставляют свои услуги от 2000 рублей. Не стоит забывать и о существовании государственной пошлины:

• 350 рублей — внесение исправлений в учетные записи;
• 200 рублей или 1000 рублей для юридических лиц — выдача выписки;
• 200 рублей или 4000 рублей для юрлиц — подача искового заявления в суд.

Итак, если собственник земли после комиссии Росреестра обнаружил неправомерное завышение кадастровой стоимости своего участка, то ему следует обратиться к независимым оценщикам, получить от них соответствующее заключение и подать заявление в комиссию на рассмотрение возникшего вопроса. Получение отказа в дальнейшем дает право владельцу ЗУ обратиться за разъяснениями в суд.