Захват общего имущества многоквартирного дома

Захват общего имущества многоквартирного дома

Большинству граждан, проживающих в многоквартирных жилых домах (далее – “МКД”), в общем-то, известно, что лестничные клетки, тамбуры, помещения мусоропроводов, технических этажей (подвалов и чердаков) определять каким-либо образом в личное пользование по закону нельзя. По смыслу статьи 36 ЖК РФ общее имущество собственников, к которому относятся и места общего пользования не могут быть присоединены к жилому помещению собственника помещения жилого дома.

Тем не менее, такие самозахваты имеют место быть на практике и это не редкость.

Иногда “распределение” или “дележ” указанных мест общего пользования осуществляется по согласованию большинства собственником без учета интересов меньшинства. Более того, граждане полагают, что если подобного рода “присоединение мест общего пользования” оформить протоколом общего собрания собственников, то “самозахватом” это уже являться не будет, поскольку такой протокол, отражающий волю большинства легитимирует (узаконивает) действия жильцов. Однако не всегда большинство даже в 99% голосов будет подтверждать законность действий собственников. В случае с присоединением мест общего пользования, необходимо наличие согласия на это всех собственников помещений, т.е. 100% голосов.

Представляет некоторый интерес одно из дел, рассмотренных судами с нашим участием

Захват мест общего пользования. Пример из судебной практики

Собственница квартиры в многоквартирном жилом доме решила оспорить решение общего собрания собственников помещений МКД, которым фактически узаконивалось самовольное присоединение мест общего пользования.

Указанное решение было принято на общем собрании собственников помещений МКД, имелся протокол общего собрания.

Вопросы, по которым большинство собственников проголосовало «ЗА» так и звучали:

– Заключение договоров безвозмездного пользования (на бессрочный период) с собственниками квартир …, самовольно огородивших места общего пользования …;
– Эксплуатация мусоропровода: оставить закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник);

Исковое заявление о признании собрания собственников недействительным

Первоначально было составлено исковое заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым помещением.

Были заявлены следующие исковые требования:

1. признать решение общего собрания собственников, заочное голосование по которому было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г., недействительным;

2. обязать ТСЖ устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственником:
– мусоропроводом, путем приведения его в рабочее (надлежащее) состояние и демонтажа металлической двери, ограничивающей доступ в помещение мусоропровода;
– коридором, примыкающим к жилому помещению – квартире № … указанного жилого дома, путем демонтажа капитальной перегородки и металлической двери.

Позднее по заявлению истца к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены собственники двух квартир, которые, как стало известно после подачи иска и присоединили спорную площадь коридора к площадям своих квартир. Требование о демонтаже перегородки и дверей заявлялось теперь именно к данным лицам, а не к ТСЖ.

Сначала иск был оставлен без рассмотрения

Исковое заявление было оставлено без рассмотрения на основании статьи 222 ГПК РФ, ввиду неуведомления собственников помещений дома о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания, как того требует пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ, положения которой вступили в силу с сентября 2013 года.

Частная жалоба на определение суда

Вышеупомянутое определение суда об оставлении иска без рассмотрения было обжаловано в областной суд (если точнее, в определении дословно было указано: “производство по иску О.Э.Н. к ТСЖ “Мушкетер”, В.М.В., П.Н.И. М.Е.П., З.Л.Г. . оставить без рассмотрения“).

В частной жалобе на определение суда об оставлении без рассмотрения, в частности, указывалось, что исковое заявление не могло быть оставлено без рассмотрения на основании нормы статьи 222 ГПК РФ, поскольку ГК РФ не устанавливает последствий неуведомления собственников о намерении оспаривать решение собрания, равно как и не установлены такие последствия нормами процессуального законодательства (ГПК РФ). Кроме того, истице чинятся непреодолимые препятствия для доступа к правосудию.

Однако апелляционным определением Омского областного суда 26 ноября 2014 года определение об оставлении иска без рассмотрения было оставлено без изменения.

Примечание : судебная практика по вопросам уведомления о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании общего собрания в настоящее время сформирована. Разъяснения по вопросам допустимой формы уведомления и последствий неисполнения обязанности уведомить содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, определении Конституционного Суда РФ от 09.02.2016 N 220-О.

Повторное исковое заявление о признании собрания недействительным

Истец вновь обратилась в суд с аналогичным исковым заявлением в суд.

На этот раз было суду была представлена и копия уведомления собственников помещений дома о намерении обратиться в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников. Данное уведомление было размещено на досках объявлений, находящихся у дверей подъездов жилого дома. Вывешенные уведомления были сфотографированы, затем был составлен акт (форма – произвольная), из которого следовало, что размещение уведомления на доске объявлений жилого дома № … по адресу … и фотосъемка факта размещения уведомлений производилась … (дата), в присутствии собственников помещений дома … (указаны ФИО двоих собственников). В акт вклеены соответствующие фотографии. Подписи участвующих лиц.

В судебном заседании ответчики представили суду новый протокол собрания собственников, датированный 3 сентября 2014 года. Указанный протокол содержал аналогичную повестку с голосованием «За» по поставленным вопросам:

– о передаче нежилых помещений, прилегающих к квартирам собственников … самовольно огородивших места общего пользования в безвозмездное, бессрочное пользование…;
– оставить мусоропровод закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник, находящийся на 1 этаже дома).

В связи с новыми обстоятельствами истец уточнил исковые требования, просил признать недействительным уже оба решения общего собрания, обязать соседей демонтировать двери и перегородки, а ТСЖ привести мусоропровод в надлежащее (рабочее) состояние.

В конечном виде документ стал выглядеть следующим образом: исковое заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым помещением (уточненное).

Решение суда

Решением Кировского районного суда г. Омска от 27 января 2015 года постановлено:

Признать решение общего собрания собственников, оформленное протоколом . заочное голосование по которому было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г. в части недействительным.

Признать решение общего собрания собственников, оформленное протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 3 сентября 2014 года в части вопроса “о передаче нежилых помещений, прилегающих к квартирам собственников . самовольно огородивших места пользования в безвозмездное, бессрочное пользование с обязательством нести бремя содержания, надлежащей эксплуатации, оплаты коммунальных платежей” недействительным.

Обязать З.Л.Г., проживающую в квартире . в . – дневный срок со дня вступления в законную силу суда, устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников – помещением, примыкающим к мусоропроводу на . этаже дома . путем демонтажа металлической двери, самостоятельно, либо за счет собственных средств.

В случае, если З.Л.Г. не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец О.Э.Н. вправе совершить эти действия за счет З.Л.Г.со взысканием необходимых расходов.

Обязать М.Е.П., проживающего в квартире . в . – дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников – коридором . примыкающим к жилому помещению – квартире № . жилого дома, путем демонтажа капитальной перегородки и металлической двери.

В случае, если М.Е.П. не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец О.Э.Н. вправе совершить эти действия за счет М.Е.П. со взысканием необходимых расходов.
В остальной части иска отказать»

Апелляционным определением Омского областного суда от 29 апреля 2015 года (дело № 33-2566/2015) решение Кировского районного суда города Омска от 27 января 2015 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы ответчиков – оставлены без удовлетворения.

Суд отказал в иске в части приведения мусоропровода в рабочее состояние

Суд отказал в требовании об обязании ТСЖ устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников – мусоропроводом, путем приведения его в рабочее (надлежащее) состояние по основаниям, приведенным в нижеуказанном определении областного суда:

“неиспользование мусоропровода не является ни формой отчуждения общего имущества, ни реконструкцией дома, отнесение вопроса об использовании или неиспользовании жильцами мусоропровода к ведению общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме законодательству не противоречит”.

Доводы, по которым представители истца полагали ограничение пользования мусоропроводом незаконным приведены в вышеприведенном (по ссылке) исковом заявлении. Не видим смысла повторять эти доводы в данной публикации еще раз.

Как быть, если сосед захватил часть общего коридора

9 сентября, 2017

Что делать, если соседи отгородили часть общего коридора?

Жители многоквартирных домов часто сталкиваются с ситуациями, когда один из жильцов самовольно отгораживает часть территории под свои нужды, чем блокирует доступ другим владельцам к пользованию общей долевой собственностью, например проход в общий коридор.

Подобные споры крайне редко разрешаются путем переговоров, а потому возникает вопрос: что делать дальше, если нарушение не устраняется в добровольном порядке и нарушитель ведет себя агрессивно, не желая соблюдать закон.

Порядок распоряжения имуществом общего пользования жильцов многоквартирного дома

Если говорить о правомочности жильцов в отношении имущества и помещений, предназначенных для общего пользования, то каждый жилец имеет право пользования, владения и распоряжения имуществом в размере, пропорциональном площади квартиры, при этом запрещен выдел в натуре его части или отказ от него. Данное право закреплено в ст.ст. 289-290 ГК РФ.

Собственники многоквартирных домов, как следует из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, на праве общей долевой собственности имеют право собственности на общее имущество дома, которое предназначено для совместного использования жильцами – лестничные клетки, коридоры, площадки, тамбуры, подъезды и т.д. Любые действия с этим имуществом единолично не допускаются, должно быть получено разрешение всех собственников в силу ст. 247 ГК РФ, ч. 3 ст. 44 ЖК РФ.

Типичные ситуации нарушения прав
Примеров самовольного захвата имущества общего пользование может быть множество. Один из них – сосед огородил общую кладовую, сушилку или иное помещение таким образом, что другие жильцы утратили доступ к части помещения и возможность его полноценного использования.

Никто из жильцов не вправе самовольно захватывать часть имущества общего пользования в многоквартирном доме, за исключением случаев, когда такое право предоставлено одному из жильцов на основании решения общего собрания собственников квартир в таком доме.

Примеры самовольного захвата общего имущества:

• ограничение доступа в общую кладовую;
• установка двери и ограничения доступа на крышу;
• ограничение доступа в подвальные помещения;
• установка двери или ограничение доступа в общую колясочную/предбанник/общую прихожую.

Как гласит ст. 304 ГК РФ, собственник имущества вправе требовать устранения любого нарушения его права даже в тех случаях, когда такое нарушение не лишает его права на владение имуществом. В случае захвата части коридора или другой общей территории нарушаются права собственника на ее полноценное использование.

Если проводимая жильцом реконструкция касается общего имущества жильцов, то для проведения реконструкции обязательно получение разрешения всех владельцев жилья в доме (ч. 1 ст. 40 ЖК РФ). Если такого разрешения не было – можно смело созывать собрание и ставить вопрос об устранении нарушителем препятствий.

Что делать и с чего начать, чтобы воспрепятствовать нарушению

Первое, с чего стоит начать, так это попытаться провести коллективную встречу всех жильцов и вынести на обсуждение вопрос об устранении препятствий в пользовании общим имуществом. На практике такие собрания редко дают положительный результат, однако это необходимо для фиксации самого факта нарушения, о чем выносится соответствующее решение. По итогам собрания лучше составить документ, которые должны подписать хотя бы несколько членов общего собрания.

Следующим этапом будет проведение фото- и видео фиксации нарушения, материалы которой будет использована в качестве подтверждения факт самовольного захвата имущества общего пользования.

На третьем этапе необходимо провести работу по сбору информации и сведений о самом нарушителе, чтобы иметь возможность отобразить собранные данные в заявлении, которое будет подготовлено на четвертом этапе.

На четвертом этапе подготавливается заявление и направляется к уполномоченному органу, рассматривать подобные административные нарушения. Как правило, это Управляющая компания или специальная комиссия при муниципалитете. Данный орган может выдать предписание жильцу, захватившему часть общего помещения, но никаким иным образом заставить его устранить нарушения они не могут.

Пятый этап, если жилец не устраняет препятствия – обращение в суд. Если собственники общего имущества не достигли единого мнения по пользованию и распоряжению им, то разрешить данный спор можно лишь через суд (ст. 247 ГК РФ).

В суд нужно представить все имеющиеся документы, касающиеся конфликта: фото-материалы, заключение уполномоченных органов и Управляющей компании, коллективные решения собственников жилья и т.д.

Иск подается в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества.

При составлении заявления важно соблюсти требования ст. 131-132 ГПК РФ в части содержания иска и перечня обязательно прилагаемых к нему документов.

Иск оплачивается госпошлиной в размере 300 рублей, как заявление неимущественного характера.

В совокупности проведенные мероприятия позволят привлечь виновного к ответственности, обязав его через суд демонтировать препятствующие общему пользованию имуществом объекты.

Примечание: При продолжении исполнения решения суда судебные приставы вправе наложить на жильца серьезный штраф и принудительно, с участием УК, произвести устранение нарушения.

Помощь специалиста

Не рекомендуется идти в открытую конфронтацию с нарушителем и пытаться устранить препятствия способом, противоречащим действующему законодательству РФ.

Наиболее оптимальным вариантом будет обращение к юристу или адвокату с просьбой провести работу, направленную на устранение препятствий в пользовании имуществом общего пользования, а также привлечения виновного лица к административной ответственности исключительно в правовом поле и законным способом.

Адвокат Коченков В.В. поможет существенно сэкономить ваше личное время и обеспечит подготовку всех необходимых документов и доказательств для защиты ваших интересов как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Поделиться “Как быть, если сосед захватил часть общего коридора”

Захват общедомового помещения

Сосед самовольно занял в незапамятные времена помещение мусоропровода (вход с улицы рядом с подъездом). Мусоропровод с момента постройки дома не эксплуатировался – был заварен. УК неоднократно вывешивала объявления с требованием его освободить под колясочную, но он игнорировал. Сейчас 3-м жителям подъезда нужна колясочная. Как быть? Сосед, кстати, хранит там мопед, бензин и другие горючие жидкости.

г.Вологда, а не Санкт-Петербург

Отличный сервис, спасибо!

09 Февраля 2016 08:55

Ответы юристов ( 4 )

Здравствуйте, вам нужно обратиться с исковым заявлением об устранении нарушений прав собственников по пользованию общедомовым имуществом.

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

• 8,2 рейтинг
• 1661 отзыв

Сейчас 3-м жителям подъезда нужна колясочная. Как быть? Сосед, кстати, хранит там мопед, бензин и другие горючие жидкости.

Вы абсолютно правы, что данное помещение является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома.

1. Написать претензию на имя данного лица, отправить ее заказным письмом с описью о вложении с уведомлением о вручении.

2. Сделать Акт о невозможности попасть в данное помещение с привлечением Управляющей Организации.

3. Подать на данное лицо в суд с требованием: признании незаконными действий, обязании не чинить препятствий в пользовании общим имуществом, устранить препятствия в использовании данным помещением.

Я бы на Вашем месте акцентировала внимание данного лица, что с него потом будут взысканы все судебные издержки.

Шелковая Наталья Николаевна

• 10,0 рейтинг
• 1698 отзывов

Здравствуйте. Данное имущество является общедомовым.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Необходимо направить соседу письменную претензию с требованием не чинить препятствия в пользовании общим имуществом, в случае отказа обращаться в суд.

Доброе утро, Сергей!

Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий и иное.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений.

Вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании общедомовым имуществом, обязании привести места общего пользования в первоначальное состояние.

Как защитить в суде от захвата общее имущество многоквартирного дома, включая чердаки и подвалы

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В последние два — три года увеличилось количество судебных тяжб по оспариванию захватов помещений в подвалах и чердаках многоквартирных домов, являющихся общедолевой собственностью. Жильцы, ТСЖ, управляющие компании, иногда прокуратура и органы муниципальной власти обращаются в суды для истребования данных помещений в общедолевую собственность. Подобных дел по России практика насчитывает не одну тысячу, при этом не только обычные люди, но часто и большинство юристов не знают специфики подобных споров. В настоящей статье расскажу, когда и с какими требованиями необходимо обращаться в суд, чтобы не получить формального отказа или отказа в связи с пропуском исковой давности.

Основания для перевода помещений в общую долевую собственность

Для признания подвала или чердака общедолевой собственностью нужны веские причины и доказательства. Судьи выносят положительные для жильцов акты, опираясь на статью 290 ГК РФ и статью 36 ЖК РФ. Эти нормы определяют, что домовладельцы многоэтажного здания владеют его общим имуществом. ЖК РФ относит к нему нежилые объекты (в том числе с инженерными коммуникациями), которые не являются элементами домовладений и применяются для обслуживания двух и более жилищ: лифтовые, пролеты, лестницы, шахты, технические этажи, крыши, чердаки, землю и так далее. Дополнительно нормативные акты признают общей собственностью недвижимость для социально-бытовых и культурных нужд.

Однако в 2009 году Конституционный суд РФ в определении № 489-О-О пояснил, что в многоэтажном доме могут находиться коммерческие объекты для самостоятельного (индивидуального) пользования. Они не подпадают под правила, зафиксированные в статье 290 ГК РФ и статье 36 ЖК РФ. Такие объекты также располагаются в подвалах, на чердаках, в пристроях, на этажах. Если проект здания предусматривает подобную недвижимость, то она (вне зависимости от нахождения инженерного оборудования и коммуникаций) не считается общедолевой собственностью (решение Октябрьского райсуда г. Улан — Удэ от 25.06.2018 г).

В 2010 году Президиум ВАС РФ дополнительно разъяснил, как узнать, считается ли имущество общедолевой собственностью или нет. В постановлении № 13391/09 от 02.03.2010 г. ВАС РФ указал, что статус объекта в МКД устанавливается на день приватизации (или регистрации) первой квартиры. Он зависит от режима эксплуатации помещения на день приватизации (регистрации в ЕГРН) первого жилья и зависит от того, как использовалось спорное помещение в тот период: в качестве общего имущества либо имело самостоятельное предназначение. И если судья установит, что подвал или чердак входил в общедомовое имущество, то истребует его у владельца и признает долевой собственностью (решение Пятигорского горсуда Ставропольского края по делу № 2 — 145/2018 от 19.01.2019 г). И наоборот, если на день приватизации первого жилища недвижимость считалась специализированным помещением, то суд не посчитает даже подвал с коммуникациями хрущевки общедолевым имуществом (решение Первомайского райсуда г. Ижевска Удмуртской республики по делу № 2 — 1947/2018 от 05.10.2018 г) и оставит его у владельца.

Обращаясь в суд по поводу признания имущества общедолевым, заявители используют три вида требований: признание отсутствующим зарегистрированного права, признание помещения общей долевой собственности и истребование недвижимости из чужого незаконного владения. Иски направляют председатели ТСЖ, ЖСК, домовладельцы, жилищные инспекции, управляющие компании или другие заинтересованные лица. Ответчиками выступают местные власти, коммерческие и общественные компании, физлица, которым принадлежит спорная недвижимость.

Признание отсутствующим зарегистрированного права в ЕГРН

Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. указало, что это требование применяется, когда заявитель не может подать документы о признании права собственности или истребовать объект из чужого незаконного владения (п.52). Дополнительно ВАС РФ и ВС РФ подчеркнули, что субъект заявляет данное требование, если право на один и тот же объект зарегистрировано разными лицами. Однако суды не обращают внимания на уточнение и спокойно принимают иски с этим требованием независимо от того, одно или несколько лиц зарегистрировали права на недвижимость (решение Центрального Барнаульского суда Алтайского края по делу № 2 — 91/2019 от 11.02.2019 г).

Как правило, судебный акт о признании права на объект отсутствующим ведет к аннулированию старой записи в ЕГРН и возникновению общедолевой собственности (решение Горно-Алтайского горсуда республики Алтай по делу № 2 — 541/2019 от 20.03.2019 г). В то же время зачастую вместе с признанием права отсутствующим заявители могут требовать признать помещение обшей долевой собственностью или истребовать его из чужого незаконного владения. Большой ошибки в этом нет. Требования тесно взаимосвязаны друг с другом. Поэтому судьи принимают такие иски и выносят решения в пользу домовладельцев (решение Пятигорского горсуда Ставропольского края по делу № 2 — 145/2019 от 18.01.2019 г).

Признание помещения общей долевой собственностью

Это требование обычно идёт вкупе с истребованием имущества из чужого незаконного владения или признанием отсутствующим зарегистрированного права. Ведь спорное имущество всегда находится в чьих-то руках. В МКД не бывает бесхозных помещений.

Впрочем, некоторые судьи выносят решение и на основании одного только требования о признании помещения общей собственностью. Свою позицию они мотивируют тем, что право общедолевой собственности принадлежит владельцам жилищ в силу закона независимо от его регистрации в ЕГРН. Поэтому признание общедолевой собственности автоматически аннулирует прежнюю запись в реестре (решение Сыктывкарского горсуда республики Коми по делу № 2 — 7461/2018 от 19.10.2018 г). Подобная аргументация также подтверждается мнением ВАС РФ и ВС РФ. В пункте 52 совместного постановления № 10/22 указано, что если судья разрешил в решении вопрос о наличии права на недвижимость, то этот акт становится основанием для внесения записи в ЕГРН. Однако большинство судей предпочитают принимать заявления, где признание права общедолевой собственности фигурирует вместе с истребованием имущества или признанием отсутствующим зарегистрированного права в ЕГРН (решение Центрального райсуда г. Омска по делу № 2 — 519/2019 от 21.02.2019 г). Считается, что маслом кашу не испортишь.

Истребование из чужого незаконного владения

Указанное требование также соседствует с признанием спорной недвижимости общей долевой собственностью. Хотя пункт 52 вышеназванного пленума опять же утверждает, что если судебный акт возвращает имущество собственнику, то и такое решение считается основанием для включения записи в реестр. Поэтому вроде как и не надо дополнительно признавать его долевым. Однако и здесь суды предпочитают совмещенные требования. Тем более что постановление Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 г. указывает, что если субъект, на которого оформлена недвижимость, признаваемая общим имуществом, владеет им и не даёт сособственникам доступа в помещение, то последние могут подать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, объединив его с требованием о признании права общедолевой собственности.

Для подачи подобного заявления надо, чтобы объект выбыл из владения собственника помимо его воли (ст. 301 и 302 ГК РФ). Причем, в случае с недвижимостью, потеря имущества сопровождается внесением записи в ЕГРН (ранее — в ЕГРП).

Например, техпаспорт здания предусматривал, что помещение используется под лифтовую. В начале 90-х местная власть, не спрашивая и не уведомляя жильцов, оформила недвижимость на себя. А в 2016 году передала помещение городской поликлинике. Двадцать пять лет домовладельцы не знали об этом и оплачивали содержание объекта. Узнав о нарушении прав, жильцы пошли в суд и потребовали признать отсутствующим зарегистрированное право, изъять недвижимость из незаконного владения муниципалитета и признать право общедолевой собственности. Судья удовлетворил иск. Налицо классический случай выбытия объекта из владения помимо желания собственников. Соответственно, истребование из чужого незаконного владения проведено правомерно (решение Волгодонского райсуда Ростовской области по делу № 2 — 63/2018 от 04.05.2018 г).

Истребование общедолевой недвижимости чаще всего применяется к ситуациям, берущим начало в 90-х годах. Местные органы власти повально оформляли на муниципалитеты подвалы, чердаки и пристрои. Потом чиновники принялись продавать объекты, не забывая о себе. Эту недвижимость покупали и добросовестные приобретатели. Теперь пришла пора возвращать ее домовладельцам.

Проблема срока исковой давности

Срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав (ст. 196 ГК РФ). Применительно к спорам о недвижимости данный срок начинается с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП (ныне – ЕГРН). В то же время это не означает, что указанное лицо знало или должно было знать о нарушении права со дня внесения записи в ЕГРН (п.57 постановления Пленума ВАС и ВС РФ №10/22). Кроме того, статья 208 ГК РФ определяет, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В случае с МКД и общедолевой собственностью термин «владение» следует понимать в значении «пользование», «использование», «возможность доступа».

ВС и ВАС РФ неоднократно уточняли и комментировали вышеуказанные нормы в контексте заявленных требований. Так, пункт 57 совместного постановления ВС и ВАС РФ № 10/22 указывает, что к искам, требующим признать право незарегистрированным, применяется трехлетний срок исковой давности. Однако если, несмотря на эту запись, заявитель продолжает владеть недвижимостью (в случае с МКД пользоваться помещением), то на иск, «направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется». То есть при одних и тех же требованиях иск может быть как виндикационным, так и негаторным.

В 2009 году ВАС РФ разъяснил, что если жители МКД свободно пользуются имуществом, которое зарегистрировано за индивидуальным собственником, то они вправе подать иск о признании общедолевой собственности. Это требование является бессрочным и на него не распространяется срок исковой давности (п.9 постановления ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 г). Таким образом, ВАС РФ отнес заявление о признании права собственности к негаторным искам, не имеющим срока исковой давности. Кстати, это противоречит многим учебникам для вузов. Последние разделяют виндикационные и негаторные иски, а также заявления о признании права собственности. Спрашивается, за что студенты до сих пор получают двойки, когда относят иски о признании права собственности к негаторным или виндикационным заявлениям?

Ну и наконец, как бывший ВАС РФ, так и ныне действующий ВС РФ полагают, что на иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения распространяется общий срок исковой давности. При этом ВС РФ в постановлении пленума № 43 от 29.09.2015 г. просто указал, что положения статьи 208 ГК РФ «не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения)». Этой фразой Верховный суд дал понять нижестоящим инстанциям, что срок исковой давности может зависеть как от возможности владения недвижимостью, так и от предмета исковых требований.

В результате судебная практика идёт вразнос. Например, один судья считает, что заявление не имеет срока исковой давности потому, что оно не содержит требования об истребовании помещения из незаконного владения (решение Арбитражного суда г. Москвы № А40-74536/18-23-530 от 14.05.2019 г). Зато другой судья полагает, что на заявление не могут распространяться нормы о трехгодичном сроке исковой давности, так как жильцы все время пользовались и продолжают пользоваться спорным имуществом. И это при том, что жители МКД подали иск, одновременно (!) содержащий требования о признании отсутствующим права собственности, снятии объекта с кадастрового учета, признании права общей долевой собственности и истребовании помещения из чужого незаконного владения (решение Волгодонского районного суда Ростовской области по делу № 2 — 63/2018 от 04.05.2018 г).

В результате срок исковой давности по делам о спорах, касающихся общедолевой собственности в многоквартирных домах, зависит не только от ГК РФ и разъяснений Верховного суда, но и от того, как тот или иной судья понимает эти нормы и разъяснения. Полная «свобода творчества».

Выводы

Судебная практика показывает, что ответ на вопрос, считается ли конкретное помещение общим имуществом многоэтажного здания, зависит не только от технических параметров недвижимости и находящегося в нём оборудования, но и от назначения помещения — возможности его индивидуальной эксплуатации. Если объект изначально планировался для самостоятельного использования, то суд оставит его у прежнего собственника и не признает общедолевым.

При этом вид исковых требований играет вспомогательную роль. В схожих ситуациях судьи могут ограничиться одним требованием, а могут рассмотреть и все три. Итог всегда двояк — суд удовлетворит заявление, и жители оформят долевую собственность, либо откажет в иске, и помещение останется за прежним собственником.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Как устранить препятствия в пользовании общим имуществом МКД

В практике каждой управляющей организации часто возникают споры, связанные с нарушением порядка пользования общим имуществом МКД. Сегодня мы расскажем, как устранить препятствия в пользовании общим имуществом. Вы получите алгоритм разрешения подобных споров в судебном порядке.

Требования к пользованию общим имуществом

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме. Пользование данным имуществом ограничено двумя требованиями.

1. Пользование общедомовым имуществом может происходить только с согласия самих собственников. Напомним, что решения собственников по вопросам пользования общим имуществом, а также реконструкции МКД должны приниматься на ОСС не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений (п. п. 1–3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
2. Даже согласованное собственниками пользование общим имуществом не должно нарушать права и интересы собственников, нанимателей помещений и публичные интересы.

В практике довольно часто возникают споры, связанные с нарушением порядка пользования общим имуществом. Например:

• незаконное использование чердачных и подвальных помещений;
• использование коридоров и лестничных площадок для хранения отдельными собственниками личных вещей, а иногда и монтирование различных шкафов или даже капитальных ограждений;
• установка рекламных конструкций, систем коллективного приема телевидения и радио, незаконное строительство или размещение шлагбаумов на придомовой территории, недопуск к общедомовому оборудованию.

Нарушить порядок пользования может не только собственник или пользователь помещения, но и третьи лица, включая управляющую организацию, ТСН или ЖК.

Для разрешения подобных споров в судебном порядке советуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Выберите надлежащий способ защиты – негаторный иск

Требования об освобождении общего имущества от незаконного пользования третьими лицами и обеспечении беспрепятственного пользования данным имуществом, о демонтаже рекламных конструкций, вывесок, антенн, перегородок, шлагбаумов и иного оборудования, а также требования о признании права общей долевой собственности на общее имущество являются по своей природе негаторными требованиями и защищаются специальным негаторным иском.

В Англии и США такой иск именуют иском против нарушения условий пользования имуществом, а в практике его называют иском против зловредности и неудобств (nuisance).

Содержание негаторного иска определено в ст. 304 ГК РФ: «Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения».

Поскольку требования по негаторному иску предполагают устранение длящегося нарушения, негаторный иск не имеет срока исковой давности (ст. 208 ГК РФ, п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43) и может быть предъявлен в любой момент, пока сохраняется нарушение. Кроме того, негаторный иск может быть заявлен одновременно с требованием о взыскании судебной неустойки.

Шаг 2. Выберите надлежащего истца и ответчика

Истцом по негаторному иску может быть собственник помещения, имеющий право на общее имущество в МКД, или законный владелец помещения – арендатор, наниматель, член семьи собственника или нанимателя.

Когда речь идёт о препятствиях в пользовании общим имуществом МКД, идеально, если истцом выступит профессиональный управляющий (УО, ТСН/ЖК) в силу возложенной на него обязанности по надлежащему содержанию общего имущества на основании:

• договора управления – для УО;
• устава – для ТСН/ЖК.

Суды признают УО, ТСН/ЖК надлежащими истцами по негаторному иску, заявленному в интересах всех собственников помещений, находящихся в управляемом ими доме (Постановления Президиума ВАС РФ от 20.05.2014 N 19488/13 по делу N А73-762/2013, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.10.2014 по делу N А29-1384/2013).

Ответчиком по негаторному иску является лицо, препятствующее собственнику или иному законному владельцу в пользовании общим имуществом МКД – нарушитель права. Таким лицом может быть один из собственников помещения или любое третье лицо. Неправильный выбор ответчика повлечёт отказ в удовлетворении иска.

Шаг 3. Определить подведомственность и подсудность спора

В зависимости от субъектного состава (личности истца и ответчика) негаторный иск может быть заявлен или в суд общей юрисдикции (районный суд) или в арбитражный суд.

Если истец – управляющая организация, а ответчик – индивидуальный предприниматель, незаконно установивший оборудование на стене МКД, дело подведомственно арбитражному суду.

Если же иск к индивидуальному предпринимателю предъявляет собственник помещения – физическое лицо или прокурор в защиту интересов неопределенного круга лиц, дело подведомственно суду общей юрисдикции с подсудностью районного суда.

Следует учитывать, что ГПК РФ разграничил подсудность мирового суда и районного суда по спорам о пользовании имущества: если предмет искового требования – определение порядка пользования имуществом, спор рассматривает мировой суд (п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).

Если предмет иска – устранение препятствий в пользовании (негаторный иск), то спор рассматривает районный суд. При этом иск, включающий в себя оба требования: об определении порядка пользования общим имуществом МКД и устранении препятствий в пользовании рассматривается районным судом.

Таким образом, неправильно сформулированное исковое требование может стать причиной возвращения иска (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).

Шаг 4. Докажите фактические обстоятельства наличия препятствий в пользовании общим имуществом МКД

Даёт ли установка двери или тумбы в общем коридоре, монтаж видеокамеры возле лифта, разведение палисадника перед МКД право на негаторный иск? Каждый случай индивидуален, требует особого внимания со стороны суда и доказывания истцом целого ряда обстоятельств.

Первое обстоятельство, которое предстоит доказать истцу – было ли нарушено его право. У любого собственника есть право на иск, но в суде надлежит доказать, как именно нарушено право, чем создано ограничение в доступе к общему имуществу МКД.

Например, следует ли считать нарушенным право собственников при установке двери в тамбуре на 5 этаже? Шансов у такого иска мало. Однако, если он заявлен собственником-соседом, которому установленная и запираемая на замок дверь мешает попадать в собственную квартиру, или иск подан от лица УО, которую лишили доступа к общему электрощитку, такой иск будет удовлетворён.

Подобные споры часто возникают между соседями. Рассматривая иск собственника к соседу об обязании освободить тамбур от принадлежащих ему вещей, суд удовлетворил иск в части требования демонтировать незаконно установленную дверь.

При этом суд отказал в части требований освободить тамбур от принадлежащих ответчику вещей: спортивного инвентаря, перекладины, полки с обувью, гардеробной вешалки, расположенных между квартирами. В материалах дела отсутствовали доказательства, свидетельствующие о том, что вещи истца ограничивают доступ к квартире и тем самым нарушают его право.

Следующее, что нужно доказать – противоправность действий ответчика, к которому предъявлен иск. На обязательность доказывания этого факта указал Верховный Суд РФ в определении от 12.10.2015 N 309-ЭС15-6673 по делу N А60-25477/2013. Требуется доказать отсутствие у ответчика правовых оснований для пользования общим имуществом:

• решения ОСС,
• договора аренды или ссуды,
• сервитута.

Если препятствие в пользовании общим имуществом создано правомерными действиями (например, на основании решения ОСС или в силу установленного сервитута) негаторный иск не может быть использован. В таком случае суд может отказать в защите или даже квалифицировать требования истца как злоупотребление правом.

Третье обстоятельство, которое необходимо доказать – существование препятствий в пользовании общим имуществом на момент предъявления иска. Если препятствия отсутствуют, иск не может быть предъявлен.

Особое внимание суд уделяет вопросу о добросовестности истца: не является ли целью последнего исключительно причинение вреда интересам другого лица (ст. 10 ГК РФ).

Если истец – собственник помещения спустя пять лет решил потребовать демонтировать дверь, расположенную в общем коридоре или освободить техническое помещение от инвентаря УО, ТСН/ЖК, это может свидетельствовать о недобросовестности истца.

Удовлетворяя негаторный иск, суд может возложить на ответчика обязанность:

• совершить определённые действия – например, демонтировать незаконно установленное оборудование;
• воздержаться от определённых действий – например, не чинить препятствий в проходе, проезде или ином пользовании общего имущества МКД.

Выводы

Чтобы быстро и безболезненно в судебном порядке разрешить спор о нарушении порядка пользования общим имуществом, сделайте следующие действия:

1. Выберите негаторный иск как способ защиты в суде.
2. Определитесь с истцом и ответчиком.
3. Определите подведомственность и подсудность спора.
4. Докажите фактические обстоятельства наличия препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома.

Автор статьи: Киракосян Сусана Арсеновна, кандидат юридических наук, доцент филиала КубГУ г. Новороссийска, партнёр юридической фирмы «Эсток-Консалтинг», независимый эксперт при Минюсте РФ по антикоррупционной экспертизе НПА.

Общедомовая собственность в многоквартирном доме — всё ли устроит ваших соседей

В каждом доме есть места, которые относятся к общим. Это значит, что все владельцы квартир имеют право на внесение в конфигурацию каких-либо изменений, однако, без решения общего собрания жильцов это считается незаконным. Общедомовая собственность в многоквартирном доме – это то, чем имеет право пользоваться каждый, кто оформил в собственность квартиру в строении. В особенностях перепланировки подобных мест следует детальнее разобраться.

Что относится к местам общего пользования

Прежде чем разбираться с перепланировкой, следует понять, что же относится к категории мест общего пользования. В многоквартирном доме существует разделение на группы МОП:

1. лестницы, лестничные площадки, лифты, технические этажи, подвалы, чердаки. Случается, что технические этажи отдаются под коммерческую недвижимость, тогда они не считаются общедомовыми;
2. помещения, которые не находятся в собственности. Яркий пример – организовав на чердаке или в подвале спортзал силами жильцов, по закону такой объект является общей собственностью;
3. помещения, оборудование и другие объекты, которые используются для обслуживания 2 и более квартир;
4. земельный участок, элементы благоустройства, в том числе детские площадки, зеленые зоны.

Важно! Пользование всем общедомовым имуществом осуществляется всеми собственниками на равных условиях.

Перепланировка мест общего пользования

Перепланировка (переустройство) — это изменение конфигурации общих помещений, что сопряжено с внесением корректив в технические документы. Залог успеха в этом случае – это хорошие отношения с соседями, ведь без их разрешения провести подобные действия не получиться. А если сделать это самовольно, проблем не оберешься, ведь это не понравится остальным. И тут уж дело не в неудобстве, а в принципе.
Для проведения перепланировки необходимо получить разрешение от всех жильцов и ТСЖ, проведя общее собрание собственников. Сложности возникают, когда собственник не проживает по адресу своей квартиры, однако, его разрешение необходимо, даже если он не прописан.

Совет! Если собрать всех не удается, что очень вероятно, можно обойти все квартиры и спросить мнение жильцов в отношении перепланировки.

Согласие от соседей, должно быть, задокументированно, просто кивнуть и поставить галочку в списке, что согласны, не выйдет. Оформить такой бланк можно:

1. Через заявление. Это самая простая форма, которую могут написать соседи во время обхода. Для того, чтобы потом не было причин оспорить проведенную перепланировку, им следует предоставить чертежи будущих изменений. Удобно это, если жильцов в доме относительно немного.
2. Нотариальное заверение. Таким образом, действовать придется, если жильцов очень много. Именно в этом случае пригодится общее собрание собственников, решение которого и заверяется нотариально. В данном случае обязательно составление протокола согласно нормам закона. Стоит учитывать, что законным собрание является, если на нем присутствовали более 2/3 всех собственников, а решение приняли как минимум 51% присутствующих.

Законодательство

Основной закон, который регламентирует процедуры перепланировки, в том числе в местах общего пользования – это ЖК РФ. Его статьи 25 и 26 детально описывают процедуру и последовательные действия того, кто инициирует данный процесс.

Что касается конкретно мест общего пользования, то тут в силу вступает еще и Постановление № 502-ПП. В нем говориться, что все процедуры по изменению конфигурации возможны только с согласия собственников квартир в многоквартирном доме. Этот документ действует для города Москвы, в других субъектах могут приниматься свои нормативные акты.

Порядок согласования, документы

Для проведения всех действий по правилам, следует знать, куда обращаться и в каких инстанциях следует получать согласования. Проводится согласование только после получения разрешения от всех жильцов. В общем виде процедура аналогична той, что проводится при перепланировке квартиры, но в дополнение ко всему следует приложить еще и оформленное должным образом согласие.

• С управляющей компанией.
• Санэпидемстанцией.
• Проектным институтом.
• МЧС.
• Жилинспекцией, сюда же предоставляется готовый проект.

Ниже можно скачать образец согласия соседей на перепланировку мест общего пользования:

Последовательность обращения в госструктуры такая (проводится после получения согласия от соседей):

1. Разрешение в СЭС и МЧС по необходимости. В санэпидемстанцию придется обращаться в любом случае, а в МЧС в зависимости от масштабов изменений и конкретных работ, запланированных к проведению.
2. Составление проекта, для этого нужно обращаться в специализированную проектную компания, которая имеет необходимые разрешения на подобную деятельность.
3. Согласование проекта в Жилинспекции.
4. Регистрация проведенных изменений.

Пакет документов формируют:

• Заявление о проведении работ по перепланировке.
• Паспорт заявителя, то есть того, кто инициирует процедуру.
• Документ о праве собственности на квартиру в данном многоквартирном доме.
• Согласие жильцов. Форматы такого документа описаны выше.
• Проекты. В том числе техплан от БТИ.
• Договор о проведении авторского надзора. Его подписывают с сотрудником проектной организации, которая составляла план работ и сам проект.
• Согласования от требуемых госструктур.
• Договор страховки.

Самовольный захват и перепланировка мест общего пользования. Ответственность

Случается, что собственники квартир стремятся увеличить свою площадь за счет мест общего пользования. Часто подвергаются самозахвату: коридоры, лестничные пролеты, подвалы, чердаки. В таких местах часто устраивают хранилища сезонных или просто не очень нужных вещей в доме. Конечно, данные действия незаконны и основная проблема в том, что могут возникать трудности:

1. С соблюдением пожарной безопасности, в частности, доступ к аварийным выходам.
2. Доступ к общедомовым коммуникациям, крыше.
3. Нарушение облика общих мест.

Важно! Все собственники квартир в том или ином доме имеют равные права на использование мест общего требования. Хотя тут не имеется в виду, что они могут их захватывать и использовать по своему усмотрению.

За незаконную перепланировку придется отвечать. Причем это касается: перепланировки, которая не согласована и та, что не получила согласие большинства собственников. На того, кто провел подобные действия накладывается штраф в размере от 2000 до 2500 руб. Более того, подобную переделку придется узаконивать. На это, естественно, нужно тратить свое время и деньги. Это, возможно, если изменение конфигурации допустимо по закону, если же нет, то опять же за свои средства нужно вернуть месту общего пользования первоначальный вид.

Специфика перепланировки МОП в общежитии и коммунальной квартире

Специфические объекты собственности, такие как общежитие и коммунальная квартира имеют свои особенности в процедуре перепланировки. Остается одна общая черта – предварительное согласование и проведение работ согласно санитарным, строительным и пожарным нормам.

Откажут в таких действиях контролирующие органы, куда документы подаются для согласования в случае:

• если работы приведут к нарушению целостности несущих конструкций;
• в результате перепланировки пострадает фасад;
• в плане существуют нарушения санитарных, противопожарных норм;
• после вмешательства в конфигурации МОП произойдет изменение площади и/или функционального предназначения комнат.

К местам общего требования относятся:

1. кухня;
2. коридор;
3. санузел;
4. другие места, которые используются всеми жителями общежития или коммуналки.

Важно! Перегородка в коридоре общего пользования – это недопустимое конструктивное решение.

Что касается перепланировки таких мест, то основные правила следующие:

• не менять конфигурацию и площадь комнат, которые принадлежат остальным собственникам;
• получение разрешение на проведение таких перестроек.

Во всем остальном перепланировка в коммунальной квартире аналогична приведенному выше алгоритму для МОП в многоквартирном доме.

Судебный порядок

Столкнуться с судебным разбирательством придется, если процесс перепланировки не был согласован с контролирующими организациями или соседями. В таком случае избежать иска вряд ли удастся.

Для того чтобы перепланировку ввести в законное поле, необходимо узаконить уже проведенные действия. Алгоритм, следующий:

1. проведение общих сборов для получения согласия на уже проведенные действия;
2. если первый шаг успешный, то создание проекта через специализированную проектную организацию;
3. согласование с необходимыми госорганами;
4. в основном на следующем шаге нужно подавать иск в суд на узаконивание перепланировки проведенной собственником одной из квартир. Это, возможно, только если она произведена согласно норм строительства, санитарных и пожарных и не противоречит закону.

Получение согласия на проведение перепланировки мест общего пользования – это обязательное условие. Если переделку, которая была проведена внутри квартиры, возможно, и получится скрыть, однако, присоединив тамбур к своему жилью вряд ли удастся избежать недовольство соседей. То же самое касается проведения работ на любом участке в местах, к которым должен быть равный доступ всех собственников.