Батарея в квартире — чья собственность и кто должен ее ремонтировать?

Жизнь в многоквартирном доме далеко не всегда безоблачна и проста. Возникновение спорных вопросов между жильцами отдельных квартир и управляющими компаниями (УК) – нередко встречающееся явление.

Большинство из них решить крайне просто – достаточно обратиться к базовым законодательным актам жилищной сферы права.

Кто отвечает за батареи, радиаторы отопления в квартире?

Однако бывают и такие случаи, когда ситуацию крайне сложно истолковать, даже используя действующее законодательство.

Ярким примером подобного явления можно считать многочисленные споры, возникающие между УК и жильцам дома относительно ответа на вопрос: «Чья собственность батареи отопления, находящиеся в квартирах?».

Так как тема действительно очень актуальная, наш ресурс выделил для ее рассмотрения целую статью, которая раз и навсегда поможет ответить на злополучный вопрос. Ознакомиться с материалом можно ниже.

Чья собственность батарея в квартире?

Законодательство об общей собственности жильцов МКД

Многим жителям многоквартирных домов (МКД) известно, что территориально подобные строения делятся на две зоны:

• первая – это индивидуальная собственность, то есть квартиры и прилегающая к ним территория отдельных жильцов дома;
• и вторая – общая собственность всех жильцов, представленная предподъезной территорией, лифтами, подъездами и подобными участками МКД.

Согласно Жилищному Кодексу РФ (ЖК РФ), за первый вид зон многоквартирного дома отвечают непосредственно их владельцы, а вот за второй – УК или же товарищество собственников жилья.

В вопросе относительно радиаторов отопления ведутся споры именно о том, кому они принадлежат и кто, соответственно, обязан следить за их состоянием.

Для ответа на столь специфичный вопрос из правовой сферы необходимо обратиться к некоторым Постановлениям Правительства РФ (преимущественно под номером 491) и решениям Верховного суда РФ.

В соответствии с положениями данных нормативно-правовых актов батареи отопления могут относиться к общей собственности жильцов МКД только в том случае, если они не отделены в конкретной квартире от центральной отопительной системы каким-либо вентилем или подобным разделительным узлов.

То есть, при наличии вентилей у радиатора он принадлежит владельцу квартиры, при отсутствии же такового – является общедомовым имуществом и следить за его состоянием обязаны управляющая компания, либо полномочные лица товарищества собственником жилья.

Таким образом, можно констатировать: любой радиатор отопления, отделенный от общедомового стояка каким-либо вентилем, становится собственностью владельца квартиры и ответственность за его состояние/своевременный ремонт лежит именно на собственнике.

В остальных случаях батарея будет являться общедомовой собственностью и, соответственно, следить за ней должны полномочные организации управления МКД.

Кто должен заниматься заменой непригодных для использования батарей или их ремонтом?

Как найти ответственного за обслуживание и ремонт батарей?

Теперь, когда всем читателям нашего ресурса понятно, кому и при каких обстоятельствах принадлежат радиаторы отопления в МКД, можно рассмотреть и процедуры, касающиеся их ремонта или замены.

На самом деле ситуация в данном вопросе до безобразия проста – чья батарея, тот за нее и отвечает, а точнее, обязуется:

• своевременно ремонтировать и менять;
• следить за ее состоянием, дабы предотвращать аварийные ситуации;
• при наступлении последних – устранять возникшие последствия (например, возмещать материальный вред жильцам снизу, которые пострадали от прорыва старого радиатора).

Стоит отметить, что при нежелании фактического владельца ремонтировать или менять неисправную батарею его оппонент по правоотношениям имеет полное право обратиться в суд, который решить все спорные вопросы.

Прибегая к судебным прениям по «батарейному» вопросу в МКД, важно учитывать, что судебный орган при вынесении вердикта будет ориентироваться именно на ранее упомянутый вентиль радиатора. Поэтому, если конкретно вы находитесь в невыигрышной позиции, судиться не просто бессмысленно, а по-настоящему глупо.

Во многом это связано с тем, что вердикт суда обязует проигравшую сторону не только проводить ремонт батареи, но и возмещать все траты его оппонента по судопроизводству, которые были понесены таковым в процессе судебных прений. Интересна ли вам такая перспектива? Скорее всего, нет.

Кто отвечает за отопление в квартире и подачу тепла?

Помимо представленных выше нюансов, «радиаторный» вопрос в МКД имеет еще одну особенность.

Заключается она в процедуре проведения замены батарей. Многие жильцы МКД интересуются – имеют ли они право самопроизвольно проводить данное мероприятие или нет?

Для лучшего понимания сути этой процедуры давайте рассмотрим порядок ее проведения для двух возможных вариантов исхода событий:

• Первый вариант – собственник батареи владелец квартиры. В данной ситуации последний имеет полное право менять радиаторы по своему усмотрению, однако для проведения данной процедуры он должен:

1. Уведомить о будущей замене УК;
2. Согласовать с экспертом проведение процедуры, так как внесение серьезных изменений в конфигурацию отопительной системы МКД, даже в отдельной квартире, требует получения специального разрешения от полномочного в градостроительной деятельности госоргана.

После проведения указанных выше мероприятий, собственник квартиры может проводить и замену, естественно, за свой счет.

• Второй вариант – батарея находится в общедомовом владении и за ее эксплуатацию отвечает либо управляющая компания, либо товарищество собственников жилья. В данном случае, помимо представленных ранее мероприятий, полномочные лица должны получить у собственников квартиры письменное разрешение на проведение замены радиатора. Исключением являются ситуации, когда батарея находится в аварийном состоянии и в любом момент может прорвать, при таких обстоятельствах разрешение от собственников не требуется.

Как видите, ответить на большинство вопросов, возникающих относительно «радиаторных» споров в МКД, не столь тяжело, если знать некоторые законодательные нюансы данной темы. Надеемся, представленный выше материал был для вас полезен. Удачи в отстаивании прав!

О том как заменить батареи отопления вы можете узнать, посмотрев видео:

Минстрой: К чему относить радиаторы отопления в квартире

Минстрой РФ опубликовал разъяснительное письмо, в котором ссылаясь на Жилищный Кодекс, Постановление Правительства №491 и решение Верховного Суда РФ, определил, что внутриквартирные радиаторы отопления могут относиться к общему имуществу собственников помещений в МКД, если на них не установлена запорная арматура. Обо всём подробнее поговорим в сегодняшней статье.

Разъяснения Минстроя

В одной из предыдущих статей мы поднимали тему ремонта оборудования в квартире собственника. Тогда мы разбирались в вопросе, за чей счёт: собственника или управляющей организации, – должен выполняться ремонт внутриквартирного инженерного оборудования.

В частности затрагивался и момент с ремонтом радиаторов отопления в квартире. В подтверждение наших доводов 1 апреля 2016 года опубликовано письмо Минстроя, которое расставляет все точки над i.

В своём Письме №9506-АЧ/04 от 01.04.2016 года “По вопросу отнесения обогревающих элементов системы отопления, находящихся внутри помещений многоквартирных домов, к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов” Минстрой России попытался донести до управляющих организаций, являются ли квартирные радиаторы отопления общим или личным имуществом собственников.

Так, министерство ссылается на п.3 ч.1 ст.36 ЖК РФ и п.2 Правил содержания общего имущества (ПП РФ №491 от 13.08.2006), согласно которым к составу общего имущества собственников помещений в МКД относится “механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)”.

Также ведомство в своём письме ссылается на п.6 Правил содержания общего имущества, в соответствии с которым в состав общего имущества входит “внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях”.

Основываясь на вышеизложенном, ведомство приходит к выводу, что внутридомовая система отопления состоит из совокупности стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, ОДПУ теплоэнергии и прочего оборудования, расположенного на этих сетях.

Позиция Верховного Суда РФ

Минстрой в этом вопросе ссылается также на позицию, отражённую в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009 г. №ГКПИ09-725. Суд даёт заключение о том, что отопительное оборудование в МКД, включая внутриквартирные радиаторы отопления, может быть отнесено к общему имуществу только, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.

Верховный Суд РФ в своём заключении ссылается на пп.«д» п.2 Правил содержания общего имущества, в котором также говорится о включении в состав общего имущества МКД механического, электрического, санитарно-технического и прочего оборудования в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений, которое обслуживает более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Аналогичная норма содержится и в п.5 Правил содержания общего имущества. Она утверждает факт, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы вместе со стояками и ответвлениями от них до первого отключающего устройства, ОДПУ, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, механического, электрического, санитарно-технического и прочего оборудования, расположенного на этих сетях.

Все эти вместе взятые пункты Правил во взаимосвязи с ч.1 ст.36 ЖК РФ дают основания полагать, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД могут быть включены только те обогревающие элементы (радиаторы) отопительной системы, которые обслуживают более одной квартиры.

Радиаторы отопления, установленные в квартирах собственников помещений в МКД, имеющие отключающие устройства на ответвлениях от стояков внутридомовой отопительной системы, которые обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (ст.26 ЖК РФ), не входят в состав общего имущества в МКД.

Основываясь на вышеизложенных нормах жилищного законодательства, Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что обогревающие элементы внутридомовой отопительной системы, обслуживающие только одну квартиру, не включаются в состав общего имущества собственников помещений в МКД.

Выводы

Взяв за основу данное решение Верховного Суда, а также нормы ст.36 ЖК РФ и пункты Правил содержания общего имущества, Минстрой обобщил и сделал вывод, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются “обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир”.

Однако министерство сделало оговорку, что в соответствии с пп “а” п.1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества МКД в целях исполнения обязанности по его содержанию может определяться собственниками на общем собрании.

Кроме того, утверждённый состав общего имущества МКД, в отношении которого осуществляется управление, является существенным условием договора управления МКД (п.1 ч.3 ст.162 ЖК РФ). Собственники и управляющая организация в приложении к договору управления МКД могут прописать разграничение зоны эксплуатационной ответственности по границам отопительной системе. Таким образом, ответственность за обогревающие элементы (радиаторы) в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, может быть возложена на собственника помещения.

Ответственность же за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от них в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, берёт на себя управляющая организация. Поэтому важно указать в договоре управления состав общего имущества МКД, в отношении которого осуществляется управление.

Таким образом, Минстрой ещё раз подтвердил тот факт, что если на радиаторах (батареях) отопления внутри квартир имеются отключающие устройства (запорная арматура), то они не относятся к общему имущества собственников помещений МКД. Если таких отключающих устройств нет, то радиаторы (батареи) отопления включаются в состав общего имущества собственников помещений МКД.

В конце письма Минстрой с делал небольшую ремарку о том, что согласно п.2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации (ПП РФ №1009 от 13.08.1997), письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативно-правовыми актами.

Поэтому письма Минстроя разъяснительного свойства по вопросам применения нормативно-правовых актов носят чисто информационный характер, не являются призывом к действию и не направлены на установление, изменение или отмену действующих правовых норм. Содержащиеся в письмах разъяснения не могут являться общеобязательными государственными предписаниями постоянного или временного характера.

Постановление Верховного Суда РФ от 06.06.2016 N 91-АД16-1

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 6 июня 2016 г. N 91-АД16-1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Никифоров С.Б., рассмотрев жалобу защитника Ковальчук Д.Ю., действующего на основании доверенности в интересах ООО “Управляющая организация “Десятка Завеличье” (далее – ООО “УО “Десятка Завеличье”, общество), на вступившие в законную силу постановление мирового судьи судебного участка N 29 г. Пскова от 12 марта 2015 г., решение судьи Псковского городского суда Псковской области от 24 июля 2015 г. и постановление председателя Псковского областного суда от 31 августа 2015 г., вынесенные в отношении ООО “УО “Десятка Завеличье” по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях,

постановлением мирового судьи судебного участка N 29 г. Пскова от 12 марта 2015 г., оставленным без изменения решением судьи Псковского городского суда Псковской области от 24 июля 2015 г. и постановлением председателя Псковского областного суда от 31 августа 2015 г., ООО “УО “Десятка Завеличье” признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, и подвергнуто административному наказанию в виде административного штрафа в размере 10 000 рублей.

В жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, защитник Ковальчук Д.Ю. ставит вопрос об отмене постановлений, состоявшихся в отношении общества по настоящему делу об административном правонарушении, считая их незаконными.

Изучив материалы дела об административном правонарушении и доводы жалобы заявителя, прихожу к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), муниципальный контроль, об устранении нарушений законодательства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трехсот до пятисот рублей; на должностных лиц – от одной тысячи до двух тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц – от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.

В силу части 1 указанной статьи управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которыми урегулированы отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее – Правила).

Пунктом 6 указанных Правил установлено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В соответствии с подпунктом “д” пункта 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в частности, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

В силу подпункта “з” пункта 11 Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в числе прочего текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах “а” – “д” пункта 2 данных Правил.

Как следует из материалов дела, 27 ноября 2014 г. должностным лицом Инспекции государственного жилищного надзора Государственного комитета Псковской области по строительному и жилищному надзору (далее – административный орган) в ходе проведения внеплановой проверки на момент осмотра жилого помещения по адресу: г. Псков, ул. Западная, д. 8, кв. 29 выявлено, что специалистами управляющей организации демонтированы обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), на месте демонтажа установлена запорная арматура, отопление в данных помещениях не функционирует, жильцам предложено установить радиаторы за дополнительную плату.

28 ноября 2014 г. обществу выдано предписание N 228 об устранении нарушений подпункта “д” пункта 10 и подпункта “з” пункта 11 Правил, установке в указанной квартире двух радиаторов отопления за счет средств, собранных на содержание и ремонт общего имущества.

22 декабря 2014 г. должностным лицом административного органа установлено, что предписание от 28 ноября 2014 г. N 228 не выполнено, установка в квартире по вышеуказанному адресу двух радиаторов не произведена.

По данному факту 24 декабря 2014 г. должностным лицом административного органа в отношении общества составлен протокол об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для привлечения общества к административной ответственности, установленной данной нормой, и подтверждаются собранными по делу доказательствами: протоколом об административном правонарушении (л.д. 5 – 6), предписанием (л.д. 7), актом проверки исполнения предписания (л.д. 8), копией договора управления многоквартирным домом (л.д. 23 – 40) и другими материалами дела, которым дана оценка по правилам, установленным статьей 26.11 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности и достаточности.

В соответствии с требованиями статьи 24.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях при рассмотрении дела об административном правонарушении на основании полного и всестороннего анализа собранных по делу доказательств установлены все юридически значимые обстоятельства совершения административного правонарушения, предусмотренные статьей 26.1 данного Кодекса.

В ходе производства по делу защитник общества Ковальчук Д.Ю. заявлял о незаконности выданного предписания, ссылаясь на то, что радиаторы отопления не входят в состав общедомового имущества, услуги по содержанию и ремонту которого общество предоставляет в рамках соответствующего договора, радиаторы находятся в зоне эксплуатационной ответственности собственника помещения, он должен нести расходы на их установку.

Аналогичные доводы приведены защитником в настоящей жалобе, однако, они являются необоснованными и не влекут отмену состоявшихся по делу судебных актов.

Объективная сторона административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, выражается, в частности, в невыполнении в установленный срок законного предписания органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), муниципальный контроль об устранении нарушений законодательства.

Существенным обстоятельством, подлежащим выяснению по делу об административном правонарушении, предусмотренном данной нормой, является установление законности предписания, неисполнение которого вменено лицу, в отношении которого ведется производство по делу. От установления данного обстоятельства зависит разрешение вопроса о наличии либо отсутствии в деянии лица состава вмененного административного правонарушения.

Установив с учетом анализа жилищного законодательства и совокупности собранных по делу доказательств наличие оснований для отнесения радиаторов отопления в данном случае к общему отопительному оборудованию, судебные инстанции признали законным вынесенное обществу предписание об установке в квартире двух радиаторов отопления за счет средств, собранных на содержание и ремонт общего имущества, исходя при этом из следующего.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в частности, инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Подпунктом “д” пункта 2 Правил также установлено, что в состав общего имущества в многоквартирном доме включается указанное оборудование.

При этом в силу приведенных выше положений пункта 6 Правил в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Исходя из изложенного, внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

По смыслу указанных норм жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения.

Следовательно, к такому имуществу относятся только такие обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры.

Аналогичная правовая позиция выражена в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009 г. N ГКПИ09-725 и определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 ноября 2009 г. N КАС09-547.

Соответствующий вывод сделан с учетом анализа положений пункта 6 Правил во взаимосвязи с подпунктом “д” пункта 2, а также пункта 5 Правил, которым установлено, что в состав общего имущества включаются, в частности, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Согласно позиции, изложенной в указанных решениях Верховного Суда Российской Федерации, в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.). Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвленных от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения в установленном порядке.

При рассмотрении настоящего дела с учетом указанных выше норм законодательства и позиции Верховного Суда Российской Федерации судебные инстанции пришли к выводу о том, что для определения возможности отнесения обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) к общему имуществу в многоквартирном доме существенным обстоятельством является наличие или отсутствие на таких элементах отключающих устройств.

В ходе производства по настоящему делу установлено, что отключающие устройства в системе отопления в квартире по вышеуказанному адресу отсутствовали, радиаторы отопления демонтированы силами управляющей организации в связи с неисправностью, на месте демонтажа установлена запорная арматура.

При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к выводу о том, что радиаторы отопления в данном случае являются частью общего отопительного оборудования многоквартирного дома, в связи с чем предписание административного органа об установке радиаторов отопления за счет средств, собранных на содержание и ремонт общего имущества, признано законным.

Данные выводы, сделанные по результатам анализа приведенных выше правовых положений и конкретных обстоятельств, установленных по настоящему делу на основании совокупности исследованных доказательств, являются обоснованными и сомнений не вызывают.

Установка запорной арматуры непосредственно после демонтажа радиаторов отопления не свидетельствует о том, что данные обогревающие элементы перестали относиться к общему отопительному оборудованию многоквартирного дома.

Утверждение заявителя о нахождении радиаторов отопления в зоне эксплуатационной ответственности собственника помещения в соответствии с условиями договора управления многоквартирным домом, с учетом изложенных выше обстоятельств выводы судебных инстанций не опровергает.

Судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о наличии в деянии общества объективной стороны состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Действия общества квалифицированы в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Административное наказание назначено обществу в пределах санкции части 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Постановление о привлечении общества к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, вынесено с соблюдением срока давности привлечения к административной ответственности, установленного частью 1 статьи 4.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях для данной категории дел.

Нарушений норм процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов, в ходе производства по делу не допущено, нормы материального права применены правильно.

Обстоятельств, которые в силу пунктов 2 – 4 части 2 статьи 30.17 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях могли повлечь изменение или отмену обжалуемых судебных актов, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 30.13 и 30.17 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, судья Верховного Суда Российской Федерации

постановление мирового судьи судебного участка N 29 г. Пскова от 12 марта 2015 г., решение судьи Псковского городского суда Псковской области от 24 июля 2015 г. и постановление председателя Псковского областного суда от 31 августа 2015 г., вынесенные в отношении ООО “УО “Десятка Завеличье” по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, оставить без изменения, жалобу защитника Ковальчук Д.Ю., действующего на основании доверенности в интересах ООО “УО “Десятка Завеличье”, – без удовлетворения.

Радиаторы отопления — общее имущество?

Приводим здесь текст документа Минстроя России. Интересным представляется не только позиция авторов письма в части отнесения отопительного оборудования к различным режимам имущественных отношений (являются ли радиаторы отопления общим имуществом или нет), но и указание на характер самого документа. Последние два абзаца определяют правовой статус писем и разъяснений, издаваемых ведмоством.

Письмо от 1 апреля 2016 г. № 9506-АЧ/04 — текст

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее — Правила содержания общего имущества), в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Таким образом, внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Отмечаем, что вопрос отнесения обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) неоднократно рассматривался судами Российской Федерации. Так, согласно позиции, представленной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009 г. № ГКПИ09-725, оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.

На основании изложенного, исходя из системного толкования пункта 6 Правил содержания общего имущества во взаимосвязи с подпунктом «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества, а также исходя из позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в вышеуказанном решении, по мнению Минстроя России в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир.

При этом полагаем, что обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений многоквартирного дома, в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не включаются.

Дополнительно отмечаем, что согласно подпункту «а» пункта 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества в целях выполнения обязанности по его содержанию может быть определен собственниками помещений многоквартирного дома.

Определенный состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является, согласно части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, существенным условием договора управления многоквартирным домом, в связи с чем собственники помещений многоквартирного дома и управляющая организация в договоре управления многоквартирным домом путем составления соответствующего приложения к договору могут разграничить зону эксплуатационной ответственности по системе отопления, возложив ответственность за обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, на собственника данного помещения, а ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, — на управляющую организацию.

Дополнительно Минстрой России сообщает, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Пояснения

Выделение жирным шрифтом в оригинале отсутствует. Мы сделали указанные типографические пометы для большей наглядности и обособления основной мысли.

Также смотрите ранее опубликованные материалы на нашем сайте: правила ремонта в многоквартирном доме и краткий обзор правил управления многоквартным домом, которые были утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 213.

Если вы хотите уточнить что-то из того, что упоминается в тексте на этой странице, или прокомментировать изложенное здесь — напишите нам, используя данную форму для связи. Если речь идет о комментарии, то его текст позднее, после модерации, будет размещен на этой странице.

ВажноВы — счастливчик. Вы заглянули в будущее. Скоро так будет выглядеть наш сайт. Сейчас мы тестируем лишь некоторые разделы. Поэтому часть страниц будет отображаться в новом дизайне. Напишите нам о своих впечатлениях! Может быть, все оставить, как есть?СпециализируемсяУже 17 лет мы занимаемся ремонтом квартир и офисов. Знаем до самых мелочей, как делать ремонт.ВыгодноУ вас всегда есть возможность сделать ремонт на выгодных условиях. Для этого используйте наши скидки на ремонт.

Помощь в ремонте — популярная услуга, которая экономит ваши деньги и силы.Полезно– Ремонт в Москве
– СНиПы и ГОСТы в отделке
– Twitter: @attractif24РаботаемБюро Москва:
9:00–20:00, пн.–сб.

Студия ремонтов «Атрактив»
Адрес: 107143, Москва,
2-й Иртышский пр., д. 11 (1)

Единство понимания достигнуто

За радиатор, находящийся в собственности владельца квартиры, несет ответственность он сам.

Владимир Кряжев в своей статье «Кто несет расходы» о правовых аспектах замены батарей (радиаторов) отопления и распределения ответственности в случае затопления приходит к заключению, что до настоящего времени нет единого подхода к пониманию того, является ли радиатор отопления общедомовым имуществом либо собственностью жильца в многоквартирном доме. Автор настоящего комментария не согласен с таким выводом и, ссылаясь на позицию Верховного Суда РФ, отмечает, что этот вопрос Судом разрешен. Более того, в судебной практике с 2009 года закрепился и используется общий подход, связывающий отнесение радиаторов отопления к общему имуществу по признаку наличия или отсутствия отключающих устройств.

Сама по себе затронутая автором тема является актуальной при решении практических задач жителями многоквартирных домов. И дело здесь не только в том, что иногда бывает невозможно дождаться проведения капитального ремонта. Часто вопрос замены радиаторов отопления инициируют сами собственники квартир, производя ремонт и меняя оборудование на более современное.

Действительно, первый и наиболее значимый вопрос, который необходимо решить при замене радиаторов, – относятся ли они к общему имуществу дома, необходимо ли согласие иных собственников и, как следствие, за чей счет будет проводиться замена.

Весьма странно, что автор статьи оставил вопрос квалификации открытым, указав, что до настоящего времени нет единого подхода к пониманию того, является ли радиатор отопления общедомовым имуществом либо собственностью жильца в многоквартирном доме.

На мой взгляд, единство понимания в этом, наконец, достигнуто. Так, Верховный Суд РФ в определении от 22 сентября 2009 г. №КАС 09-547 поставил точку в толковании п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 (далее – Правила №491) по вопросу отнесения обогревающих элементов (радиаторов отопления и пр.), находящихся в жилых или нежилых помещениях собственников, к общему имуществу в многоквартирном доме.

Цитируя определение, следует обратить внимание на его квинтэссенцию: «В состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.). Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые имеют отключающие устройства, расположенные на ответвленных от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают одну квартиру, могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения в установленном порядке (ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации)».

В качестве вывода из приведенного Определения следует: если, согласно проектной документации, радиаторы, установленные в квартирах, имеют отключающие устройства, расположенные за стояками внутридомовой системы отопления, то такие радиаторы к общему имуществу дома не относятся.

Таким образом, в судебной практике с 2009 года закрепился и используется общий подход, связывающий отнесение радиаторов отопления к общему имуществу по признаку наличия или отсутствия отключающих устройств (если речь идет о батареях, обслуживающих одну квартиру и расположенных внутри нее).

Как показывает практика, большинство вновь построенных домов оснащены радиаторами, имеющими отключающие устройства. И только дома советской постройки с вертикальной системой отопления не имеют отключающих устройств. Полагаю, что автор статьи неоправданно обошел своим вниманием последнее разъяснение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ – письмо от 1 апреля 2016 г. №9506-АЧ/04. В нем последовательно изложена выше обозначенная позиция: в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир. Обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не включаются.

Из приведенных позиций следует, что определить принадлежность радиаторов отопления, учитывая данные разъяснения, не составляет труда. Любопытным представляется тот факт, что автор статьи обозначает тему как «замена батарей (радиаторов) отопления», но в разделе о несговорчивых соседях пишет совсем о другом – о замене стояков отопления. Последние, безусловно, относятся к общему имуществу дома, образуют собой систему отопления и подлежат замене при осуществлении капитального ремонта.

Таким образом, вопрос с соседями не может решаться собственником квартиры в единоличном порядке. Проведение капитального ремонта – компетенция общего собрания. А потому составлять акты недопуска и прочие документы в ходе замены системы отопления должен не собственник квартиры, меняющий свои батареи, а лицо, ответственное за проведение капитального ремонта в МКД.

Из первого и самого важного вопроса о собственности радиаторов отопления вытекает второй вопрос – ответственности в случае причинения убытков в связи с нарушением целостности тех самых радиаторов отопления.

И этот вопрос решается в порядке следствия: если батарея относится к общему имуществу, ответственность за ее функционирование (за исключением деликтов, разумеется), несет УК или иное лицо, осуществляющее управление общим имуществом. Соответственно, за радиатор, находящийся в собственности владельца квартиры, несет ответственность он сам.

Технические сопутствующие рекомендации по порядку организации замены радиаторов отопления и оформления данного процесса, описанные автором, логичны и имеют право на существование.

Кто должен менять батареи в приватизированной квартире по закону

Вопрос замены батарей после начала отопительного сезона порой встает очень остро. Нередко радиаторы в старых домах находятся в плачевном состоянии, а местные службы не торопятся с проведением капитального ремонта системы отопления. Постараемся дать ответы на самые распространенные вопросы и выяснить, кто должен менять старые батареи в приватизированной квартире.

1. Если радиатор дал течь, кто по закону должен его поменять? За чей счет происходит монтаж и приобретение нового оборудования?
2. При желании установить более современную отопительную систему в квартире после приватизации кто должен этим заниматься? Нужно ли на это специально разрешение?
3. Кто отвечает за протечку, если водой затопило соседей?

Для ответа на эти вопросы нужно изучить Российское законодательство и разобраться в правовых аспектах.

Радиаторы отопления – общее или частное имущество?

Понять, кто должен заниматься заменой вышедших из строя отопительных приборов в приватизированной квартире, можно, только установив, в чьей собственности они находятся. Постановлением Правительства РФ № 491 в августе 2006 года были приняты правила, регулирующие состав общего имущества в многоквартирном доме. Согласно 6-му пункту этих правил, к такому имуществу относится система отопления, расположенная внутри дома. В нее включены:

• стояки;
• арматура (регулирующая и запорная);
• обогревающие элементы (радиаторы);
• общедомовые счетчики тепловой энергии;
• другие виды оборудования, которое является частью теплосетей.

К сожалению, при возникновении ситуаций, касающихся замены отопительных приборов в квартирах, обе стороны трактуют эти правила в своих интересах. Владельцы жилья полагают, что раз отопительная система принадлежит к общей собственности, то заменой неисправного оборудования должна заниматься домоуправляющая организация. Работники ЖЭК, в свою очередь, утверждают, что к общему имуществу относятся только стояки и батареи, которые проходят через несколько жилых помещений, например те, что установлены на лестничных клетках. При обращении в коммунальные службы жильцы часто слышат, что неисправности всех труб и радиаторов, находящихся в пределах их квартиры – это проблема ее хозяев.

Кто прав: жильцы или ЖЭК?

Из-за частых обращений в суд и в Департамент ЖКХ в 2007 году Министерство регионального развития Российской Федерации разъяснило ситуацию и сообщило, что обогревающие элементы, расположенные в частных квартирах, находятся в составе общего имущества дома.

Из этого следует, что если из-за высокой степени износа или в результате аварии потекла батарея, менять ее должна организация, которая ежемесячно получает деньги от жильцов в виде отчислений на капремонт и отвечает за содержание и обслуживание домового имущества.

Управляющие организации не заинтересованы в том, чтобы донести эту информацию до сведения собственников квартир, поэтому до сих пор жильцов вынуждают платить за демонтаж и установку нового отопительного прибора, который, помимо всего прочего, нужно приобретать самостоятельно.

Ремонт и замена потекшей батареи

Мы выяснили, что отопительная система входит в состав общего имущества многоквартирного дома и включает в себя также радиаторы, расположенные в квартирах. Из этого следует, что, независимо от того, приватизирована ли площадь или является муниципальным имуществом, ремонтировать или менять батарею, которая находится в аварийном состоянии, обязана управляющая организация, ТСЖ или ЖСК. При этом никакая дополнительная плата с владельца жилья не берется.

Другими словами, если потекла батарея, то нужно вызвать мастера, обслуживающего дом, и он заменит вышедший из строя отопительный прибор бесплатно.

На практике все бывает не так просто. Работники ЖЭКа могут заявить, что у них нет батареи на замену, поэтому отремонтируют старую или, что еще хуже, снимут радиатор, поставят заглушки и попросят подождать. Поскольку это ожидание может растянуться на месяцы, владельца квартиры просто вынуждают самостоятельно купить новое оборудование, ведь мерзнуть зимой без отопления не хочется никому.

Бывают случаи, когда жильцы, не дождавшись замены, приобретают радиатор на собственные средства и надеются на то, что ДУК выплатит им компенсацию. Рассчитывать на это точно не стоит, поскольку даже судебная практика говорит о том, что домоуправляющая организация не обязана этого делать.

Замена старых радиаторов

Если батареи в квартире не находятся в аварийном состоянии, но хочется их заменить, потому что они плохо греют или просто морально устарели, то придется решать этот вопрос за свой счет. Ни одна организация не станет оказывать услуги бесплатно. Как следует поступать в этом случае?

Согласование замены

Первое, что нужно сделать, чтобы не иметь неприятных последствий в дальнейшем, это согласовать свои действия.

• При замене радиаторов на однотипные достаточно просто уведомить управляющую организацию о предстоящих работах.
• При замене батарей на другой вид, включающий возможность иного конфигурирования и увеличение площади нагрева нужно обратиться к специалисту для проведения экспертизы на предмет возможности монтажа новых батарей. Это необходимо потому, что иногда установка других радиаторов негативно сказывается на тепловом балансе дома. Экспертиза платная, производится за счет владельца квартиры.
• При переносе отопительного оборудования экспертиза также обязательна.

Важно! Иногда изменение конфигурации приборов отопления и увеличение их количества воспринимается, как переоборудование помещений с внесением поправок в техпаспорт квартиры. На самом деле замена батареи никак не отражается в техническом паспорте, поскольку там указывается только тип источника тепла без уточнения конкретных нагревательных приборов.

Порядок согласования замены радиаторов отопления:

• Обращение в управляющую компанию (УК, ТСЖ и т.п.) с уведомлением о том, что планируется замена батарей. На такое обращение УК обязана выдать технические условия (ТУ) с подробным описанием требований к радиаторам и способу их установки.
• Обращение в проектную организацию, которая на основании ТУ сделает проект с расчетом секций устанавливаемых радиаторов.
• С полученным проектом можно вновь обращаться в УК. Необходимо в свободной форме написать заявление о замене батарей, к нему приложить: документы о праве собственности на квартиру, копию технического паспорта на квартиру с отметкой о замене радиаторов, подготовленный проект и технический паспорт на новый радиатор (если он уже приобретен).
• Если планируется замена радиаторов силами сторонней организации (не УК), то к заявлению также следует приложить копию свидетельства о регистрации этой организации в ЕГРЮЛ, а также копию свидетельства о членстве в СРО.
• Такое заявление будет рассмотрено в срок до 30 дней. После чего УК должна выдать письменное согласование на замену радиаторов отопления.
• После получения документа о согласовании можно планировать дату замены батарей. Для этого придется снова обратиться в УК с заявлением об отключении стояков и сброса воды на конкретный день проведения работ.

Кто должен заниматься заменой отопительного оборудования?

Владелец квартиры может выбрать один из трех вариантов.

1. Самостоятельная замена радиаторов (повсеместно батареи меняют своими руками, но по закону обязательно членство в СРО).
2. Обращение к сторонним специалистам (должны состоять в СРО).
3. Вызов мастера из обслуживающей организации.

Несмотря на то, что сотрудники частной фирмы могут произвести более качественный монтаж нового оборудования, знающие люди рекомендуют вызывать местного мастера. Это связано с тем, что в случае возможных проблем в будущем вы будете знать, с кого спрашивать. Если произойдет авария, ответственность за некачественную установку оборудования, повлекшую нанесение ущерба имуществу других жильцов, не повесят на вас.

Ответственность при аварийной ситуации

Если протекшая в квартире батарея или труба отопления затопит жильцов снизу, отвечать за последствия должна уполномоченная организация, если будет установлено, что вины хозяина здесь нет.

Настоящие разбирательства ждут тех, кто самовольно без согласования в соответствующей организации менял радиаторы в своей квартире. Даже если протечка случилась не по вине жильца и не связана с установкой нового оборудования, коммунальные службы могут сделать хозяина квартиры виновным в произошедшем.

Кроме того, даже если установка новых батарей была согласована, но выполнялась мастерами не из управляющей компании, отвечать за последствия также придется собственнику.

Какие батареи установить вместо старых

Если все-таки принято решение заменить радиаторы, нужно позаботиться о выборе нового оборудования. Современные батареи могут быть:

• чугунными;
• стальными;
• алюминиевыми;
• биметаллическими.

Чугунные

Старые добрые радиаторы из чугуна продолжают пользоваться популярностью. Если в доме были установлены такие батареи и решено менять их на новые устройства из того же материала, то не придется тратить деньги и время на проведение экспертизы перед установкой.

Достоинства чугунных батарей:

• долговечность и надежность;
• неподверженность коррозии;
• устойчивость к гидравлическим ударам.

• большой вес;
• ограниченный дизайн.

Стальные

Батареи, выполненные из стали, могут быть двух видов:

Достоинства таких радиаторов:

• продолжительный срок эксплуатации;
• способность выдерживать большое рабочее давление – 16 атмосфер.

• низкая устойчивость к гидравлическим ударам или механическим воздействиям.

Алюминиевые

Приборы этого типа могут различаться по функциональности и форме.

Достоинства алюминиевых батарей:

• разнообразие вариантов изделий;
• малый вес, позволяющий осуществлять монтаж радиаторов в одиночку;
• быстрое реагирование на изменение температуры теплоносителя.

• необходимость отвода воздуха;
• недопустимость контакта с другими металлами из-за угрозы разрушения вследствие химической реакции.

Биметаллические

Самыми современными приборами отопления являются биметаллические радиаторы. Снаружи они выполнены из алюминия, сердечник сделан из высокопрочной стали.

Достоинства биметаллических систем:

• повышенная износоустойчивость;
• химическая стабильность, позволяющая соединять радиатор с медными трубами;
• высокий уровень теплоотдачи;
• презентабельный внешний вид.

• большая стоимость;
• непереносимость частых сливов воды.