Учредитель продает имущество своей фирме

Может ли учредитель продать своему ООО спецтехнику?

Может ли учредитель, он же генеральный директор, продать своему ООО (общая система налогообложения) спецтехнику, для последующий ее перепродажи уже от ООО.

Правомерно ли это.

Какими документами это необходимо оформить??

Какие налоги необходимо заплатить ему как физическому лицу??

С Уважением, Елена.

Ответы юристов ( 4 )

Может ли учредитель, он же генеральный директор, продать своему ООО (общая система налогообложения) спецтехнику, для последующий ее перепродажи уже от ООО.
Елена

Да, может, законом такие сделки не запрещены

Какими документами это необходимо оформить??
Елена

Какие налоги необходимо заплатить ему как физическому лицу??
Елена

Это зависит от того, сколько лет гендиректор владеет данной спецтехникой и использовалась ли она до продажи в предпринимательской деятельности

Директор владеет ей меньше месяца.

в таком случае директор может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму своих расходов на приобретение техники, положительная разница будет облагаться НДФЛ по ставке 13%

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
(в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ (ред. 02.11.2013))
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Если я правильно поняла то в декларации 3НДФЛ возможно уменьшить налоговую базу на сумму транспортных расходов, пошлины, и уплаченного НДС на таможне.
Елена

арегистрирован, но в данный момент деятельность приостановлена, уже как два года.
Елена

А каким образом приостанавливали?

по причине прекращения деятельности.

ООО на общей системе налогообложения.
Елена

Не у ООО, а у директора (он же ИП как я понимаю)

ИП тоже было на общей, (т.е НДФЛ и НДС), но ИП сейчас не действует, не могу понять какое это имеет значение.

по причине прекращения деятельности.
Елена

Вы в ИФНС заявление о прекращении деятельности ИП подавали?

Да конечно, имеется документ

ИП сейчас не действует, не могу понять какое это имеет значение.
Елена

Если бы ИП было действующее, то можно было бы провести эту сделку между ИП и ООО.

Нет, с ИП все в порядке, оно закрыто. имеется документ.
Елена

в таком случае только НДФЛ, от разницы между стоимости покупки и стоимости продажи.

Для того, что бы не было претензий от фискальных органом, продайте имущество чуть дороже чем купили или по аналогичной цене

10,0 рейтинг
7616 отзывов эксперт

Елена, добрый день! Если техника принадлежит на законных основаниях физлицу продавцу то законно. Оформляется договором Купли-продажи. Физическому лицу — 13 НДФЛ не позднее 30 апреля по окончании налогового периода для данного налога (1 год)

Да на законных, ввезена на территорию РФ, о чем имеется ДТ.

Что касается суммы подлежащих уплаты налогов ФЛ. Уплате подлежит 13% от дохода под которым будет пониматься сумма полученная по договору КП. Вмесите с тем на основании ст. 220 НК сумму налога можно уменьшить применив либо вычет в размере 250 т.р. либо уменьшив налоговую базу на сумму произведенных при приобретении данного имущества затрат

При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Как передают активы от учредителя в компанию, не переплачивая налоги

Есть несколько способов передать имущество от учредителя – физического лица в компанию. В каждом из них свои налоговые выгоды и риски. Выбор зависит от целей, которые ставят перед собой учредитель и компания.

Читайте также:

Развод без разделения имущества

Учредитель продает свое имущество компании

Купля-продажа – наиболее выгодный и прозрачный способ передать имущество от учредителя в компанию. Но здесь есть две проблемы. Во-первых, учредитель утратит право собственности на свое имущество. А во-вторых, как правило, учредитель не планирует отвлекать средства из компании, а куплю-продажу использует лишь как способ передать имущество в организацию.

Первую проблему решить не получится, и если учредитель не хочет терять право собственности, то можно воспользоваться другим способом передачи имущества. А вот вторая проблема решаема.

Если у учредителя более 50 процентов доли в уставном капитале, он может передать безвозмездно компании деньги, полученные за покупку. Организация не будет платить с этих средств налог на прибыль (ст. 251 НК РФ).

Еще один вариант – оформить передачу через договор займа. Учредитель даст компании взаймы, а компания расплатится этими же деньгами за его имущество. Заем выгоднее сделать процентным. Тогда можно будет списать в расходы проценты, но с учетом ограничений, установленных статьей 269 НК РФ. Другими словами, проще всего установить проценты на уровне ставки ЦБ РФ, увеличенной в 1,8 раза.

После сделки компания сможет амортизировать имущество, а в случае с займом еще и учтет проценты в расходах. А учредитель не будет платить НДФЛ, если имущество находилось в его в собственности более трех лет. Если менее, то он имеет право воспользоваться имущественным вычетом либо заявить фактические расходы, связанные с покупкой имущества (ст. 217 НК РФ). Однако все равно понадобится заплатить НДФЛ с полученных процентов по займу.

Меры безопасности. Сделка будет максимально безопасной, если в договоре зафиксирована рыночная цена имущества. Иначе налоговики могут посчитать цену реализации завышенной и оспорить начисление амортизации (ст. 40 НК РФ). Если цена реализации, наоборот, занижена, возможны претензии по НДФЛ к учредителю. Подтверждением рыночной цены может послужить независимая оценка.

Учредитель сдает свое имущество в аренду компании

Удобным и одновременно самым распространенным способом является аренда имущества учредителя. Компания может сэкономить на налоге на прибыль, поскольку отнесет в арендную плату. И может списать все дополнительные расходы, связанные с эксплуатацией имущества. А учредитель сохранит право собственности на свое имущество.

Как и в первом случае, учредитель может не иметь намерения реально забрать деньги из компании. Деньги за аренду можно вернуть без налоговых последствий, если доля учредителя более 50 процентов (ст. 251 НК РФ). Единственный недостаток способа в том, что учредителю потребуется заплатить НДФЛ с арендной платы. Снизить эти платежи можно, если учредитель зарегистрируется как предприниматель и перейдет на «упрощенку» с объектом «доходы». Тогда налог с аренды составит 6 процентов, а не 13.

Меры безопасности. Как и в первом случае, безопаснее использовать рыночные цены при аренде.

Учредитель отдает имущество в безвозмездное пользование

Учредитель может передать имущество в пользование компании безвозмездно. В этом случае он сохранит и право собственности на активы и не будет платить никаких налогов. А вот для компании этот способ менее выгоден.

У компании, получившей имущество в безвозмездное пользование, возникает внереализационный доход. Его определяют исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества (письмо Минфина России от 19.04.10 № 03-03-06/4/43, пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.05 № 98).

Меры безопасности. Доход от безвозмездного пользования имуществом необходимо определять по рыночным ценам (п. 8 ст. 250 НК РФ). Безопаснее провести независимую оценку, проанализировать рынок аренды идентичного имущества и выбрать цену, максимально приближенную к рыночной.

Оценка безопасности

Как считают юристы компании “Ф-Консалт”: Наиболее безопасный способ из вышеперечисленных – это покупка имущества. Если же компания решит взять в пользование имущество учредителя, то более безопасным способом является договор аренды. Но, так как на практике достаточно часто используются все перечисленные способы передачи имущества от учредителя в компанию. Выбор той или иной формы оформления отношений зависит от вида имущества, реальных намерений сторон и, как правило, личного усмотрения учредителя. Однако взаимозависимость компании и его учредителя обусловливает наличие подозрений в получении необоснованных налоговых выгод. Например, по причине завышения или занижения стоимости имущества при его купле-продаже, размера арендной платы при сдаче его в аренду.

Перевод имущества организации в собственность физических лиц

Организация (ООО, два учредителя, муж и жена) построила нежилое помещение. Здание находится в собственности ООО с ноября 2008 года, а земля под ним с марта 2009 года. Земля была выкуплена у города за 13600 рублей, а кадастровая стоимость 96000 рублей. Организация хочет закрыть ООО и открыть ИП. Сейчас мы находимся на ЕНВД и УСН 6% (сдача помещения в аренду). Как поступить с землей и зданием при ликвидации ООО, чтобы заплатить меньше налогов? Можно ли продать здание и землю одному из учредителей по балансовой стоимости или даже ниже ( по сути самому себе). Какие есть варианты?

Ответ консультанта

Недвижимое имущество, находящееся на балансе организации может быть переведено в собственность учредителей организации тремя законными способами:

— через договор купли продажи;

— путем передачи одному из участников общества, при его выходе из общества в качестве оплаты действительной стоимости его доли

— путем распределения между участниками, при ликвидации общества.

Рассмотрим каждый из вариантов:

Реализация по договору купли продажи.

Общество вправе реализовать свое имущество любому физическому лицу, в том числе и одному из своих участников. Передача имущества происходит в данном случае по договору купли продажи. Выручка от реализации имущества признается доходом организации в момент поступления денежных средств на счет или в кассу организации и облагается УСН , по ставке 6% (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, Решение ВАС РФ от 20.01.2006 N 4294/05, Письма Минфина России от 18.12.2008 N 03-11-04/2/197 (п. 2), от 21.07.2008 N 03-11-04/2/108).

Если затраты на строительство здания и на землю были ранее учтены организацией в составе расходов, при применении УСН 15%, данные расходы придется исключить из книги доходов и расходов прошлых периодов, пересчитать налоговую базу уплатить недоимку по налогу и пени (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Это придется делать даже если в момент продажи земли и здания ООО применяет УСН (доходы 6%) (Письма Минфина России от 26.03.2009 N 03-11-06/2/50, от 26.03.2009 N 03-11-06/2/51, от 27.02.2009 N 03-11-06/2/30).

Цена реализации в договоре купли – продажи между физическим лицом (учредителем) и ООО может быть установлена участниками сделки по их соглашению. Законодательство не запрещает установление балансовой или кадастровой цены.

Преимущества данной схемы:

Простота и скорость в ее осуществлении, для регистрирующего органа достаточно представления договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме.
Осуществление расчетов между контрагентами на момент регистрации договора и перехода права собственности не требуется, следовательно, есть возможность пролонгации расчетов, а соответственно и возможность отсрочить уплату налогов.
Нет необходимости обращения в регистрирующие налоговые органы для внесения изменений в ЕГРЮЛ.
Нет необходимости составлять бухгалтерскую отчетность.
У покупателей – физических лиц, учредителей никаких налоговых обязательств, при применении данной схемы, не возникает.

Налоговые риски и недостатки:

Покупатель (учредитель) и продавец (ООО) могут быть признаны налоговыми органами взаимозависимыми лицами. При существенном отклонении договорной цены от рыночной, и при выявлении взаимозависимости у налоговых органов есть право доначисления налоговых платежей по двум основаниям:

получение физическим лицом – учредителем дохода в виде материальной выходы от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у организации , являющейся взаимозависимой по отношению к налогоплательщику (пп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ). Доходом физического лица в данном случае будет признаваться превышение цены реализации идентичного имущества над ценой реализации, указанной в договоре купли-продажи. Облагаться такая разница будет по ставке 13% — п.1 ст. 224 НК РФ
корректировка налоговыми органами цены, указанной в договоре купли-продажи с учетом рыночного уровня цен (п. 2 ст. 40 НК РФ). В этом случае, организации может быть доначислен налог, уплачиваемый в связи с применением УСН.

Несмотря на вышеперечисленные риски, на практике налоговые органы нечасто использовали такое право при подобных сделках. .

Помимо этого, существует практическая трудность в определении реальной рыночной стоимости имущества, т.к. до сих пор для налоговых органов не разработано никакого алгоритма определения рыночной стоимости недвижимого имущества, кроме, сравнительного. Так как существенное количество сделок регистрируется с занижением в договоре рыночной цены, при сравнении с ними, выявить реальную цену, с которой следует рассчитывать налог очень сложно.

Передача недвижимого имущества организации одному из участников общества, при его выходе из общества в качестве оплаты действительной стоимости его доли.

Согласно ст. 94 ГК РФ, участник общества вправе выйти из него путем отчуждения обществу своей доли в его уставном капитале. В этом случае ему должна быть выплачена действительная стоимость его доли или выдано имущество, соответствующее такой стоимости, в порядке, способом и в сроки, которые предусмотрены Федеральным законом от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и уставом общества. При выходе участника из общества действительная стоимость его доли в уставном капитале определяется на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, — п. 4 ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации». Чтобы передать вышедшему участнику земельный участок и здание, общество принимает решения о выплате действительной стоимости долю участнику, путем передачи ему недвижимого имущества. Основанием для такой передачи, является данное решение и акт передачи имущества выбывшему участнику.

При передаче имущества по данной схеме у общества, как и в случае продажи, возникает обязанность исключить расходы на недвижимость из принятых расходов прошлых лет, пересчитать налоговую базу и доплатить налог и пени. Более никаких налоговых обязательств не у общества возникает.

Налоговые обязательства, по уплате НДФЛ со стоимости доли по ставке 13% в данном случае возникают у выбывшего участника (п.1 ст. 210 НК РФ, п.1 ст. 224 НК РФ). Общество в данном случае признается налоговым агентом и обязано передать в налоговый орган сведения о полученном доходе – п.5 ст. 226 НК РФ. Уплата налога бывшим участником производится на основании налогового уведомления, полученного от инспекции в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 228 Кодекса. Декларацию 3НДФЛ в данном случае самостоятельно подавать участнику не нужно.

Преимущества данной схемы:

Нет необходимости ликвидировать общество, а соответственно, подвергать общество проверке, проводить сверки с налоговыми органами и уплачивать возможные недоимки и штрафы прошлых лет.
Требуется однократное обращение в налоговые органы для внесения изменений в ЕГРЮЛ.

Риски и недостатки:

У общества, находящегося на УСН возникает необходимость ведения бухучета и формирования бухгалтерской отчетности для определения действительной стоимости доли.
В налоговом законодательстве до сих пор нет ясности относительно того, как рассчитывать налог при выплате участнику действительной стоимости доли путем передачи участнику имущества общества. Так как действительная стоимость доли рассчитывается по данным бухгалтерского учета, а недвижимость находится на учете организации по цене ее приобретения, и, как правило, ее переоценка не производится, рыночная стоимость переданного имущества существенно отличается от балансовой. По существующей практике организация, как налоговый агент обычно указывает в справке 2НДФЛ, сумму дохода, равную действительной стоимости доли по данным бухгалтерской отчетности. Эту же сумму, налоговый орган дублирует в уведомлении, высылаемом участнику общества. Однако, в последние годы Минфин и налоговые органы считают, что расчет должен производиться с рыночной стоимости передаваемого имущества – ст. 40 НК РФ ст. 211 НК РФ, как при получении дохода в натуральной форме (Письмо Минфина России от 09.09.2011 N 03-04-05/4-647.

Распределение имущества между участниками, при ликвидации общества.

При ликвидации общества, его имущество после расчетов с кредиторами подлежит распределению между его участниками. Имущество распределяется между участниками пропорционально их долям. Налоговые обязательства общества и его участников те же, что во второй схеме.

Преимущества данной схемы:

Никаких преимуществ по сравнению с предыдущими схемами, на наш взгляд не наблюдается.

Риски и недостатки:

Длительная процедура ликвидации общества (срок не определен)
Возможны выездные проверки — п.11 ст. 89 НК РФ и соответственно, возникновение новых налоговых обязательств, связанных ч выявлением недоимок и наложением штрафов.
Необходимость ведения бухучета, назначения ликвидационной комиссии, поиск и уведомление кредиторов, составление ликвидационного баланса.
Многократность обращения в налоговые органы для проведения регистрационных действий, связанных и ликвидацией общества.
Расчет налога на доходы физических лиц при получении имущества в собственность участников требуется производить исходя их его рыночной стоимости (письмо Минфина от 9 сентября 2011 г. N 03-04-05/4-647, Письмо Минфина от 29.01.2010 N 03-04-05/2-16 и проч.).

Как видно из приведенных схем, самым выгодным и менее трудоемким вариантом для ООО и его участников является первый вариант – реализация через договор купли-продажи одному из участников общества. Основным налоговым риском при этом является взаимозависимость участника и общества. С нашей точки зрения выходом является совмещение первых двух схем. Один из участников общества выходит из него, оставляя свои долю обществу либо продав (подарив ее) другому участнику или третьему лицу. Данные вносятся в ЕГРЮЛ. После этого, общество реализует свое недвижимое имущество вышедшему участнику через договор купли продажи по цене, согласованной сторонами, например, кадастровой. Таким образом, исчезает явная взаимозависимость между покупателем – бывшим участником и продавцом ООО, а соответственно и возможность корректировки цены договора и начисления недоимок и пеней налоговыми органами.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ. (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Продажа недвижимости ООО

Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах

Иногда собственники бизнеса хотят продать недвижимость, которое принадлежит ООО . Существует несколько способов проведения такой сделки. Рассмотрим их и выберем самый выгодный для учредителей.

Стандартный способ продажи недвижимости ООО

При стандартном варианте недвижимость продается, как любое «обычное» имущество ООО, которое больше не нужно собственникам. Однако есть и ряд особенностей, которые связаны со статусом объекта.

Сначала на собрании учредителей необходимо принять решение о продаже недвижимости и оформить все протоколом. Если в ООО всего один владелец, то нужно подготовить решение единственного участника.

Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.

Затем составляется договор купли-продажи, который нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.

После оформления продажи недвижимости ООО обязано заплатить в бюджет, налоги, которые зависят от применяемого режима.

— налог на прибыль: 20% от разницы между ценой реализации без НДС и остаточной стоимостью объекта;

— НДС: 20% от стоимости продажи без налога, за исключением жилых зданий и помещений, для которых предусмотрена льгота (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

При УСН «Доходы» — 6% от цены реализации.

При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между ценой реализации объекта и расходами на его приобретение (строительство).

Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.

Пример.

ООО «Альфа» работает на ОСНО и продает здание за 12 млн руб., включая НДС. Остаточная стоимость объекта – 5 млн руб. без НДС. Компания и учредители заплатят следующие налоги:

НДС = 12 / 120% х 20% = 2 млн руб.
Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) * 20% = 1,0 млн руб.
НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн руб.

Всего придется перечислить в бюджет 3,52 млн руб., т.е. около 29% от цены реализации.

При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.

Продажа недвижимости вместе с самим ООО

Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.

Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:

Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.

Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.

При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.

Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).

Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?

В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.

— если участники увеличили номинальную стоимость своих долей без изменения процентного соотношения, то 5-летний срок не прерывается (письмо Минфина от 27.10.2011 N 03-04-06/4-291);

— если один или несколько участников в течение периода увеличили свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в собственности более 5 лет (письмо Минфина от 15.03.2016 N 03-04-06/14288).

Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).

Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.

Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.

Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.

Оптимизация НДС для продавцов на ОСНО

Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке. Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.

Но в этом случае организация, передающая основное средство в уставный капитал, должна восстановить НДС пропорционально его остаточной стоимости (п. 3 ст. 170 НК РФ). Поэтому этот вариант будет выгодным только при продаже объектов с высокой степенью износа.

Правда, принимающая взнос компания затем может взять восстановленный НДС к вычету (п. 8 ст. 172 и п. 11 ст. 171 НК РФ), но это уже будет экономия покупателя, а не продавца.

Кроме того, про этот способ хорошо известно налоговикам. Поэтому существует риск привлечь ненужное внимание со стороны контролирующих органов.

Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.

Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.

Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.

Как передают активы от учредителя в компанию, не переплачивая налоги

Светлана Князева, эксперт «УНП»

ГЛАВНОЕ В СТАТЬЕ:
Договор аренды может быть выгоднее безвозмездного пользования
Купить имущество у учредителя безопаснее по рыночной цене

Учредитель продает свое имущество компании

Меры безопасности. Сделка будет максимально безопасной, если в договоре зафиксирована рыночная цена имущества. Иначе налоговики могут посчитать цену реализации завышенной и оспорить начисление амортизации (ст. 40 НК РФ). Если цена реализации, наоборот, занижена, возможны претензии по НДФЛ к учредителю. Подтверждением рыночной цены может послужить независимая оценка.

Читайте также:

Неумышленное причинение вреда имуществу

Учредитель сдает свое имущество в аренду компании

Меры безопасности. Как и в первом случае, безопаснее использовать рыночные цены при аренде.

Учредитель отдает имущество в безвозмездное пользование

Меры безопасности. Доход от безвозмездного пользования имуществом необходимо определять по рыночным ценам (п. 8 ст. 250 НК РФ). Безопаснее провести независимую оценку, проанализировать рынок аренды идентичного имущества и выбрать цену, максимально приближенную к рыночной.

Оценка безопасности

Екатерина Воробцева, советник государственной гражданской службы РФ 3-го класса:

– Наиболее безопасный способ из вышеперечисленных – это покупка имущества. Если же компания решит взять в пользование имущество учредителя, то более безопасным способом является договор аренды

Моя оценка безопасности: 3 балла из 5 баллов.

Владислав Брызгалин, управляющий партнер группы компаний «Налоговый щит»:

– На практике достаточно часто используются все перечисленные способы передачи имущества от учредителя в компанию. Выбор той или иной формы оформления отношений зависит от вида имущества, реальных намерений сторон и, как правило, личного усмотрения учредителя. Однако взаимозависимость компании и его учредителя обусловливает наличие подозрений в получении необоснованных налоговых выгод. Например, по причине завышения или занижения стоимости имущества при его купле-продаже, размера арендной платы при сдаче его в аренду.

Моя оценка безопасности: 3 балла из 5 баллов.

Статья подготовлена в сотрудничестве с журналом «Практическое налоговое планирование»

Как выгоднее передать учредителю офис компании: продать, подарить или выдать в качестве дивидендов

«Российский налоговый курьер»

Как выгоднее передать учредителю офис компании: продать, подарить или выдать в качестве дивидендов

В бизнесе достаточно часто возникает необходимость смены балансодержателя активов предприятия. По ряду причин, иногда перевод материальных ресурсов требуется сделать на учредителя общества, которым может являться физическое или юридическое лицо.

В этом случае наибольшее количество вопросов возникает к схемотехнике сделки, к нюансам ее юридического оформления, и налогообложению у задействованных сторон. Если приобретатель, является действующим участником общества – отчуждающего имущество, дополнительно возникают риски негативных налоговых последствий, применимых к взаимозависимым лицам. В этой связи, представляется наиболее важным детально проработать механизм перевода активов предприятия, до начала совершения любых юридических действий, влекущих правовые и налоговые последствия, как у покупателя, так и у продавца.

Отчуждение обществом учредителю такого имущества, как объекты недвижимости осуществляется по общим правилам гражданского законодательства, в зависимости от вида заключаемого сторонами договора.

В настоящей статье детально рассматриваются преимущества, недостатки и риски различных вариантов отчуждения обществом объекта недвижимости — офисного помещения, в случае, когда право собственности на имущество переходит к учредителю самого общества.

Самой распространенной сделкой, являющейся основанием для перехода права собственности на объект недвижимости, остается купля-продажа.

Обществу при отчуждении офиса на основании договора купли-продажи следует обратить внимание на то, что если по адресу данного офиса зарегистрировано оно само, указан, так называемый «юридический адрес», следует в трехдневный срок определиться с новым местонахождением и внести изменения в учредительные документы, с уведомлением об этом налоговой инспекции.

Для того, что бы избежать необходимости внесения изменений в учредительные документы, возможно, заключить договор аренды с учредителем – новым собственником.

В случае если учредитель является физическим лицом, продавец при внесении арендных платежей будет выступать налоговым агентом при уплате в бюджет НДФЛ с суммы платежа.

Также, юридическому лицу до момента заключения сделки следует расчетным путем определить, не является ли сделка купли-продажи офиса крупной сделкой (ст.46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», п. 1 ст. 79 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»). В случае если сделка относится к категории крупных, налогоплательщику следует подготовить решение об одобрении сделки общим собранием акционеров, либо общим собранием участников, в зависимости от организационно-правовой формы продавца.

Гражданское законодательство относит к существенным условиями договора купли-продажи сам объект недвижимости и его стоимость (ст.554, 555 ГК РФ).

При определении предмета договора, вопросов, как правило, не возникает, поскольку конкретные данные о недвижимости содержатся в документах БТИ, свидетельстве о государственной регистрации прав.

С установлением же второго существенного условия договора купли-продажи недвижимости, возникают многочисленные вопросы.

Стороны сделки, основываясь на свободе договора, задекларированной в гражданском законодательстве, вправе установить цену недвижимости в размере рыночной стоимости, которая, как правило, выше остаточной, либо руководствуясь ее балансовыми показателями согласовать реализацию по остаточной стоимости или даже ниже таковой.

При этом у государственного органа, осуществляющего регистрацию перехода права собственности, отсутствуют правовые основания для отказа в совершении регистрационных действий, в случае несоответствия цены помещения в договоре рыночному уровню или балансовым показателям.

Однако, размер цены офисного помещения, безусловно, будет интересен фискальным органам, поскольку право контроля цены данной сделки предоставлено контролерам законом.

Субъектный состав договора, а именно общество — продавец и покупатель –учредитель этого общества, позволяет отнести данную сделку к категории сделок, совершенных взаимозависимыми лицами.

Статья 105.1 Налогового кодекса РФ, содержит перечень лиц, являющихся взаимозависимыми для целей налогообложения.

В соответствии с данным перечнем, взаимозависимыми лицами, в т.ч. считаются физическое лицо и организация, а также обе организации, в случае, если одно лицо прямо и (или) косвенно участвует в организации и доля такого участия составляет более 25 процентов. Т.е., купля-продажа офиса между обществом и ее участником, владеющим более 25 % доли, будет являться сделкой между взаимозависимыми лицами.

Действующие с января 2012 года нормы закона о трансфертном ценообразовании (Раздел V.1. НК РФ) устанавливают особые правила определения цены сделки, сторонами, которой являются взаимозависимые лица.

Согласно ст.105.3. НК РФ, в случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются финансовые условия, отличные условий сделок, стороны которых не относятся к таковым, то любые неполученные доходы, учитываются для целей налогообложения у этого лица. Налоговый орган в случае выявления занижения стоимости в сделках взаимозависимых лиц вправе произвести корректировку соответствующих налоговых баз.

Однако, налоговый контроль соответствия цен, согласно новым правилам, проводится в отношении контролируемых сделок в рамках самостоятельной проверки и не может быть предметом выездных и камеральных проверок (абз. 3 п. 1 ст. 105.17 НК РФ).

Вместе с тем, главное финансовое ведомство страны в своих письмах от 18.10.2012 г. N 03-01-18/8-145, от 26.10.2012 г. N 03-01-18/8-149 разъяснило, что доказывание фактов уклонения от налогообложения в результате манипулирования налогоплательщиком ценами в сделках между взаимозависимыми лицами, не являющимися подконтрольными возможно осуществлять в рамках выездных и камеральных проверок.

В целях определения фактической цены сделки, в которой предполагается занижение суммы налога, подлежащего уплате в бюджетную систему Российской Федерации, будут применяться методы, установленные гл. 14.3 НК РФ.

Т.е., по мнению Минфина РФ, запрет на контроль цен в рамках камеральных и выездных проверок установлен Налоговым кодексом в отношении контролируемых сделок взаимозависимых лиц, и не распространяется на сделки взаимозависимых лиц, не являющихся таковыми.

Сама по себе взаимозависимость не является противозаконным фактом, который может повлечь, например, автоматическое изменение цены сделки или недействительность договора.

Вместе с тем, при проведении налогового контроля, взаимозависимость сторон договора купли-продажи офисного помещения привлечет повышенное внимание контролеров к цене сделки и условиям оплаты. В случае возникновения спора и его судебного разбирательства, взаимозависимость сторон сделки будет являться дополнительным аргументом налоговиков, доказывающим получение налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды.

Рассмотрим порядок налогообложения у сторон взаимозависимой сделки при совершении купли-продажи по рыночной, остаточной стоимости или ниже таковой.

Продажа офиса обществом своему учредителю по рыночной цене (когда ее размер больше остаточной стоимости) повлечет у общества:

Уплату налога на прибыль с разницы между остаточной стоимостью помещения и ценой продажи своему учредителю.

Начисление НДС на рыночную цену помещения.

Полученная прибыль учитывается в том отчетном периоде, когда объект недвижимости был реализован, при этом факт реализации должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке (п. 1 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 39 НК РФ).

Покупатель должен обеспечить уплату цены сделки. Если покупатель — физическое лицо, возможно прогнозировать повышенный интерес к нему со стороны налоговых органов в рамках проверки легальности получения доходов, как физического лица.

В этом случае учредителю следует быть готовым к разговору с налоговиками и подстраховать себя, например, договорами займа от сторонних физических лиц- друзей, родственников.

Право на получение имущественного вычета у участника — физического лица, не возникает, поскольку помещение с назначением под офис не относится к категории жилых (п.2. ст.220 НК РФ).

Как видно, данное юридическое оформление сделки является наиболее интересным налоговикам, но не налогоплательщику.

Продажа недвижимости по остаточной стоимости более часто применяемый на практике способ отчуждения имущества, интересен налогоплательщику, как способ экономии уплаты платежей в бюджет, однако является достаточно рискованным по следующим причинам.

При продаже объекта нежилого фонда по остаточной стоимости, прибыль у общества, как правило, не образуется. Однако могут возникнуть споры с фискальными органами о корректировки налоговой базы по налогу на прибыль общества и доначислении налога на добавленную стоимость. Прогноз, в случае судебного оспаривания решений налоговиков о доначислении сумм налога на прибыль при продаже недвижимости по остаточной стоимости, складывается у общества достаточно неблагоприятный.

Поскольку коммерческие организации, согласно ст.50 ГК РФ, в качестве основной цели своей деятельности преследуют извлечение прибыли, налогоплательщику необходимо вооружиться вескими доводами, обосновывающими причину продажи офиса по остаточной стоимости, не повлекшей в итоге положительного финансового результата.

Если общество сможет убедить контролеров в экономической целесообразности сделки, доначислений налогов удастся избежать. Однако доводы организации должны быть резонными и подтверждаться документально. Так, можно рекомендовать налогоплательщику обосновать снижение продажной цены экспертным заключением оценщика и внутренними документами организации – продавца, подтверждающими факт наступления события, повлекшего ущерб недвижимому имуществу, например затопление и пр.

Если факт причинения ущерба можно подтвердить документом компетентного государственного органа, например справкой о пожаре, следует получить данный документ для предъявления его налоговикам.

Также, организация может самостоятельно составить расчет расходов, которые она понесет при ремонте и восстановлении офиса. Расчет должен показать, что продажа офиса по остаточной стоимости является для общества более экономически привлекательной сделкой, чем продажа отремонтированной недвижимости по цене рынка, но с учетом понесенных обществом расходов. К расчету следует приложить заверенные прайс-листы строительных компаний, компаний-поставщиков строительных и отделочных материалов.

Однако данные меры не всегда приводят к отмене доначисления налогов. Арбитражная практика на данный момент такова, что в случае рассмотрения спора в судебном порядке, суд может встать, как на сторону налогоплательщика (Постановление ФАС Центрального округа от 20.12.2007 по делу N А54-792/2007), так и согласиться с доводами налоговиков (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2012 по делу N А29-10484/2010).

Также, контролеры могут сами привлечь эксперта для проведения оценки недвижимости или истребовать информацию у торгово-промышленной палаты и различных агентств недвижимости соответствующего территориального округа о ценах на подобные офисные помещения в аналогичный период времени. Полученные документы будут представлены налоговыми органами в суд в качестве доказательств неправомерного увеличения обществом расходов на сумму убытка от реализации основного средства (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2012 по делу N А29-10484/2010).

Кроме того, экспертное заключение оценки стоимости объекта нежилого фонда не принимается судом, как бесспорное определение цены реализации, поскольку разные экспертные заключения по одному объекту могут содержать противоречивую информацию и не отражать сведений о реальной цене (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.09.2005 N Ф08-3520/2005).

Официальная позиция налоговиков, не позволяющая налогоплательщику реализацию основного средства ниже рыночной стоимости отсутствует. Однако анализ арбитражной практики показывает, что риск доначислений налогов и уплаты штрафных санкций при такой продаже и отсутствии обоснований снижения цены сделки, достаточно велик.

При реализации основного средства по цене ниже остаточной стоимости (с убытком), помимо рассмотренного выше требования о корректировке налоговой базы организации по прибыли, налогоплательщику, возможно, ожидать дополнительных претензий налоговиков в части необходимости восстановления налога на добавленную стоимость.

Несмотря на то, что решения арбитражных судов (Постановление ФАС Северо-кавказского округа от 06.02.2009, Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2008 N КА-А41/7146-08) в целом подтверждают, что такие требования котроллеров не основаны на законном праве, на практике такого рода претензии фискальных органов встречаются не редко.

Судьи, принимая решения в пользу налогоплательщика, ссылаются на нормы Налогового кодекса (п.3 ст.170), который содержит исчерпывающий перечень снований для восстановления НДС, а также на отсутствие официальной позиции Минфина, ФНС РФ по этому вопросу.

Т.о., даже в случае предъявления к налогоплательщику требований о восстановлении НДС, организация имеет большие шансы доказать свою правоту, оспорив решение контролеров в судебном порядке.

Продавцу, при продаже недвижимости по остаточной стоимости или ниже таковой, следует помнить, что сам по себе факт реализации имущества не по рыночной стоимости не влечет недействительность соответствующей сделки (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.10.2011).

При рассмотрении спора в судебном порядке, суд, оценивает всю совокупность доказательств в их взаимосвязи, не признавая за определенными доказательствами заранее установленной силы.

Налогоплательщику помимо документального обоснования снижения стоимости недвижимости, следует дополнительно обеспечить себя доказательствами реальности такой сделки, а именно отсутствием имущества общества в проданном офисном помещении, сменой юридического адреса (при необходимости). В акте приема-передачи также необходимо указать техническое и санитарное состояние помещения, повлекшее снижение цены.

Т.о., претензии налоговиков, могут быть отклонены налогоплательщиком при наличии у него аргументированных, документально подтвержденных оснований продажи имущества по договорной цене, подтверждающих экономическую целесообразность сделки по цене, отличающейся от рыночных.

Для физического лица, приобретение имущества по заниженной цене может повлечь необходимость уплаты налога на доходы физических лиц с суммы дохода, полученного в виде материальной выгоды.

Ст.212 НК РФ считает материальной выгодой доход физического лица, полученный от приобретения товаров у лиц, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

Минфин РФ в своем Письме от 27.09.2012 N 03-04-06/6-293 однозначно высказал свое мнение о необходимости обложения доходом на физических лиц разницы между рыночной ценой и договорной стоимостью нежилого помещения, в случае заключения договора взаимозависимыми лицами.

Судебная практика, на сегодняшний день, также подтверждает правомерную позицию налоговиков (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.04.2012 по делу N 11-807).

При этом, налоговым агентом по удержанию и перечислению сумм НДФЛ с материальной выгоды будет являться продавец, на основании п.1 ст.226 НК РФ, в которой указано, что российские организации, в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы в виде материальной выгоды, обязаны исчислить, удержать и уплатить сумму налога.

Рекомендовать юридическое оформление перехода права собственности путем заключения договора дарения также невозможно в силу следующих причин.

Безопасным в целях налогообложения является передача имущества от учредителя, владеющего более 50 % уставного капитала в адрес общества. В случае же зеркальной передачи имущества от общества к учредителю, налоговая нагрузка сторон будет соразмерна налогообложению сторон сделки при купле-продаже офиса по рыночной цене, при этом процентный размер участия в обществе не имеет значения.

Прямой запрет на дарение установлен нормами гражданского права только в отношениях между коммерческими организациями (п.1. ст. 575 ГК РФ).

Т.е., договор дарения недвижимости, заключенный между коммерческой организацией и ее учредителем — физическим лицом не будет являться недействительной сделкой, противоречащей требованиям закона.

Вместе с тем, позиция налоговиков в отношении таких сделок не вызывает двоякого толкования.

Общество при дарении недвижимости должно будет исчислить налог на прибыль с рыночной стоимости такой недвижимости.