Порядок реализации залогового имущества банками

Некоторые вопросы реализации заложенного имущества

В случае неисполнения должником своего обязательства, кредитор получает право обратить взыскание на заложенное имущество и реализовать его в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В соответствии со ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Таким образом, при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, его предмет не может автоматически перейти в собственность залогодержателя. Как разъяснено в п. 46 Постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.96 N 6/8, действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст.ст. 409, 414 ГК РФ).

Очевидно, что подобные правила направлены в первую очередь на защиту прав залогодателя, так как обеспечивают реализацию заложенного имущества по его рыночной стоимости. В то же время следует обратить внимание на то, что Кодекс допускает возможность реализации заложенного имущества и вне рамок публичных торгов, если подобное допускается Законом. В связи с этим, на практике возникла весьма парадоксальная ситуация.

Дело в том, что согласно ст. 55 ФЗ РФ от 16.07.98 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” в нотариально удостоверенном соглашении сторон об обращении взыскания во внесудебном порядке залогодатель и залогодержатель вправе предусмотреть реализацию имущества путем продажи с публичных торгов или с аукциона либо приобретение заложенного имущества (кроме земельных участков) залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К соглашению о приобретении имущества залогодержателем применяются нормы о договоре купли – продажи.

Данное соглашение должно содержать: название заложенного имущества; сумму, подлежащую уплате залогодержателю должником по обеспеченному залогом обязательству; способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем, а также известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Таким образом, действующее законодательство с момента вступления в силу Федерального закона “Об ипотеке” (то есть с 20 июля 1998 года) допускает возможность реализации предмета ипотеки вне публичных торгов, что значительно упрощает процедуру взыскания и экономит обеим сторонам время и денежные средства. В то же время, как уже было отмечено выше, получается действительно несколько странная картина: реализация недвижимого имущества возможна и вне рамок публичных торгов, в то же время реализация движимого имущества, которое в большинстве случаев заведомо менее значимо и ценно, чем недвижимое, возможно в настоящее время только путем продажи с публичных торгов. Как представляется, в ст. 350 ГК РФ следует ввести изменение и предоставить сторонам возможность вне рамок публичных торгов реализовывать предмет залога независимо от того является ли имущество движимым или недвижимым.

На практике необходимо учитывать, что анализ судебных дел свидетельствует о том, что сама по себе реализация заложенного имущества не всегда является чисто “техническим” институтом залогового права, а зачастую рассматривается как один из существенных признаков договора залога. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.07.96 N 7965/95 отмечается, что в силу ст.ст. 28, 29 и 30 Закона Российской Федерации “О залоге” и ст.ст. 349 и 350 Гражданского кодекса РФ удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга. Тем самым, одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога. Между тем, денежные средства, а тем более в безналичной форме, этим признаком не обладают. Таким образом, исходя из сути залоговых отношений денежные средства не могут быть предметом залога.

При данных обстоятельствах спорные договоры о залоге не соответствуют требованиям Закона и являются недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26 “Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о залоге” также отмечено, что согласно ст.ст. 349 и 350 ГК РФ удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга. Таким образом, одним из существенных признаков договора о залоге имущества является возможность реализации предмета залога.

Указанное имеет немаловажное значение на практике, поскольку речь идет о действительности заключенного договора о залоге. В частности, не следует передавать в залог права (требования) по правилам, регулирующим залог вещей (например, “безналичные деньги” и др.). Из этого следует, в частности, что наличные денежные средства не могут быть предметом залога, а “безналичные”, как представляется, могут (например, иностранная валюта), но в силу того, что они (т.е. “безналичные” деньги) являются не вещью, а правом требования, то и залог их следует оформлять именно как залог права требования, а не как залог вещи, как зачастую неправомерно делается и на что было обращено внимание в судебно-арбитражной практике.

В соответствии с п. 2 ст. 350 Гражданского кодекса РФ по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. При этом, отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. Как представляется, подобное правило не совсем отвечает правам залогодержателя. Более верным следует признать правило, установленное в ранее действовавшем Указе Президента РФ от 28.02.96 N 293 “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”. В данном акте была предусмотрена возможность отсрочки реализации не всякого заложенного имущества, а лишь земельных участков сельскохозяйственного назначения (п. 13 Указа).

Порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества зависит от того, в каком порядке было обращено взыскание на предмет залога: по соглашению сторон или же по решению суда (ст. 349 ГК РФ). Соответственно начальная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Не указание судом начальной продажной цены предмета залога является существенным нарушением норм материального права. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.02.98 N 6698/97 отмечается, что, принимая решение о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору с обращением взыскания на заложенное имущество, суд в нарушение п. 3 статьи 350 Гражданского кодекса РФ не указал начальной продажной цены заложенного имущества, с которой должны начинаться публичные торги. Соответственно решение суда было отменено, а дело – направлено на новое рассмотрение.

На практике весьма часто встречаются ситуации, когда между сторонами (залогодателем и залогодержателем) существует спор о начальной продажной цене заложенного имущества. Дело в том, что цена предмета залога, указанного в договоре о залоге, не является неизменной и может быть оспорена залогодателем. Так, по одному из дел, ставших предметом судебного разбирательства, было установлено, что при определении цены объекта недвижимости в договоре о залоге стороны исходили из его балансовой стоимости согласно справке БТИ, полученной по запросу заемщика в период установления с банком договорных отношений по кредиту и залогу. В то же время, учитывая значительный промежуток времени, прошедший с момента получения указанной справки, а также фактическое удорожание заложенного имущества, ответчик (залогодатель) ходатайствовал об установлении в решении суда начальной продажной цены реализации заложенного здания в соответствии с заключением областной лаборатории судебной экспертизы. Последним, в частности, констатировано, что рыночная стоимость имущества, являвшегося предметом залога, возросла по сравнению с оценкой, ранее данной сторонами в договоре о залоге.

Соответственно при разрешении спора было отмечено, что, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26 “Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге”).

Таким образом, при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Согласно п.п. 3,5,6 ст. 350 Гражданского кодекса РФ заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену. При этом, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь при этом преимуществом, основанным на залоге (т.е. не в третью очередь, а в соответствии с общими правилами очередности, установленными ст. 64 ГК РФ). Если же сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Необходимо отметить, что указанные правила не всегда правильно применяются на практике. В частности, стороны и суды не всегда учитывают, что они носят универсальный характер и применяются в том числе и при разрешении споров, связанных с использованием векселей. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.05.98 N 7688/97 отмечено, что довод Истца о том, что Ответчик имел право предъявить вексель к оплате и получить удовлетворение своих требований по кредитному договору, а оставшуюся сумму вернуть страховому обществу, правомерен и соответствует условиям договора и пункту 6 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, судебные инстанции при рассмотрении спора пришли к выводам, не соответствующим обстоятельствам дела, и поэтому неправильно применили законодательство.

При применении указанных норм на практике зачастую не учитывается и субъектный состав сторон. Например, залогодержателями не всегда принимается во внимание, что залогодателем по договору о залоге может быть не только сам должник, но и третье лицо. Между тем, в таком случае требование кредитора к залогодателю, не являющемуся должником по основному договору, ограничивается только суммой, вырученной от реализации предмета залога. При недостаточности же вырученных средств для покрытия требований кредитора (залогодержателя) последний имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 Гражданского кодекса РФ). В то же время требовать обращения взыскания на имущество залогодателя – не должника кредитор в этом случае не вправе (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26 “Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге”).

По ряду причин торги по реализации заложенного имущества могут не состояться. В этом случае при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. При этом, к такому соглашению применяются правила о договоре купли – продажи.

При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой (т.е. независимо от воли залогодателя) с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если же залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

В этой связи необходимо отметить, что при объявлении торгов несостоявшимися и в случае оставления предмета залога у залогодержателя происходит реализация предмета залога, поэтому к правоотношениям сторон в данном случае в полном объеме применяются правила п. 5 и 6 ст. 350 Гражданского кодекса РФ. Между тем, указанное весьма часто не учитывается на практике. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.06.97 N 632/97 отмечено, что, принимая решение, суд исходил из того, что нормы статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются только при реализации (продаже) заложенного имущества, находящегося в собственности залогодателя. Однако довод суда об отсутствии в данном случае факта продажи является несостоятельным, поскольку при оставлении залогодержателем предмета залога за собой в связи с признанием торгов несостоявшимися (п. 4 ст. 350 ГК РФ) имеет место его реализация, в результате чего залогодержатель приобретает право собственности в соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах требования истца, основанные на пункте 6 статьи 350 и статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются правомерными.

Весьма часто бывает, что на имущество, которое реализуется с публичных торгов, наложен арест. В этой ситуации, в случае признания торгов несостоявшимися, передача предмета залога должна быть осуществлена судебным приставом-исполнителем. В случае бездействия этой службы залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием об обязании судебных приставов передать заложенное имущество в его распоряжение (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.04.00 N 6786/99).

В Заключение следует отметить, что должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. При этом, соглашение сторон, ограничивающее это право, ничтожно (ст. 168 ГК РФ).

Максим Смирнов, юрист пресс-службы компании “Гарант”

Полные тексты документов с комментариями
юристов содержатся в компьютерной правовой
системе ГАРАНТ. Тел. (095) 247-6238. www.garant.ru

Максим Смирнов, юрист пресс-службы компании “Гарант”

Банки и залог: порядок реализации залогового имущества банками

Залоговое обеспечение кредита служит «подушкой безопасности» для кредитной организации, гарантом возврата ссудной задолженности. Банк не заинтересован в доведении состояния дел заемщика по кредиту до необходимости реализовывать залоговое имущество. Кроме того, банк не наделен правами торговой организации согласно законодательству РФ. Поэтому банковские организации прилагают все возможные усилия, для обеспечения качества кредитного портфеля и недопущения возникновения просроченной задолженности, тем более вынужденной реализации залогового имущества.

Основная задача кредитного инспектора при обращении заемщика за кредитом суметь психологически правильно выбрать предмет залога (залоговое имущество может иметь не только материальную стоимость, но и личную значимость для залогодателя – особенно это касается физических лиц и представителей малого бизнеса). Далее нужна достоверная оценка рыночной стоимости залога, адекватная оценка кредитоспособности заемщика. Сумма кредита должна быть посильна для заемщика и сопоставима со стоимостью залога. И, при условии тщательного проведения кредитным работником банка регулярного мониторинга финансового состояния заемщика, положения отрасли, в которой работает заемщик, факта наличия залогового имущества (проводятся регулярные проверки залога), выполнения прогнозных показателей заемщиком (по объемам выручки, величине прибыли предприятия или ИП), отсутствия форс-мажорных обстоятельств, проблем в обслуживании кредита заемщиков возникнуть не должно.

Но… на любом из указанных этапов может быть допущена ошибка, просчет, форс-мажор, случаются, также и случаи мошенничества. Ссудная задолженность становится просроченной, а банк вынужден предпринимать меры по ее возврату. Одна из таких мер, но не самая популярная и первоочередная к применению, – реализация залогового имущества.

В последнее время осуществляются попытки ввести в практику заключение соглашений о внесудебной реализации залога. Соглашение позволяет выставить залоговое имущество, в случае возникновения просроченной задолженности по кредиту через указанное в соглашении количество дней на торги, без обращения в суд, по обоюдному согласию сторон*. Торги проводятся специальной торговой организацией. Вырученная от продажи имущества сумма идет в погашение издержек по реализации предмета залога и в погашение задолженности заемщика перед банком, оставшаяся сумма зачисляется залогодателю.

Внесудебные соглашения имеют как своих сторонников, так и противников. Нотариусы говорят о противоречии подобных предварительно заключаемых соглашений основному закону страны – Конституции РФ, поскольку соглашения, по мнению нотариусов, лишают заемщика/залогодателя права на судебную защиту. Но для добросовестных, попавших в затруднительное положение заемщиков, внесудебная реализация залога порой оказывается неплохим выходом из положения. Соглашение (или нотариальное согласие**) может быть составлено и после возникновения просроченной задолженности.

В свою очередь для уверенных в своем намерении своевременно обслуживать ссудную задолженность заемщиков, заключение подобного соглашения, как правило, не является препоной в оформлении банковского кредита. Тем не менее, порой банк теряет часть предвзято относящихся к подобным соглашениям заемщиков, если выдвигает заключение внесудебных соглашений как обязательное условие кредитования.

При возникновении просроченной задолженности последовательность действий примерно такая: если по итогам проведенного мониторинга финансовое состояние заемщика не вызывает опасений, первая просрочка до пяти дней (юридические лица и ИП) не влечет за собой особых активных действий со стороны банка. С заемщиком проводят переговоры, уточняют причины возникновения просроченной задолженности, источник погашения, пояснения могут понадобиться банку в письменном виде с подтверждающими документами. Осуществляется внеплановая проверка залогового имущества. Технической считается просрочка до пяти дней по юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, до тридцати дней – по физическим лицам.

По превысившей «технический» срок просроченной задолженности, в случае отсутствия подписанного соглашения о внесудебном порядке реализации залогового имущества, банк начинает подготовку обращения в судебные органы по поводу взыскания долга с должника. В адрес заемщика, залогодателя, поручителя направляется требование о погашении в указанный срок задолженности перед банком. Требование содержит предупреждение об обращении банка в судебные органы. Если в указанный срок заемщиком не предприняты меры по погашению просроченной задолженности, юридическая служба банка направляет заявление в суд и занимается арестом залогового имущества совместно со службой судебных приставов по предварительному решению суда.

Имущество может быть реализовано заемщиком/залогодателем в добровольном порядке (если нет других источников погашения кредита) до наложения ареста. В этом случае в обязательном порядке денежные средства от покупателя поступают на счет, открытый в банке-кредиторе, и направляются в погашение задолженности, обеспеченной реализуемым залогом, и, только после получения заемщиком/залогодателем согласия банка на высвобождение залога, к покупателю переходит право собственности. На данном этапе сохраняется возможность реализовать предмет залога по рыночной цене, продавцом (повторюсь) не будет выступать банк, а только сам заемщик либо залогодатель, то есть обладатель права собственности на предмет залога. Согласие банка на реализацию обязательно, в противном случае, нарушение договора залога грозит не только административным, но и уголовным преследованием.

После наложения ареста и вынесения решения суда о взыскании задолженности с должника, обязанности по реализации арестованного залогового имущества переходят к службе судебных приставов. Реализация осуществляется в форме торгов через специально назначенные торговые организации. В случае отсутствия покупателей на залоговое имущество на первых торгах, вторые назначаются через определенный срок уже со скидкой от первоначальной цены (согласно действующим законодательным актам). Издержки в данном случае выше, выше и риск банка недополучить необходимую сумму для полного погашения просроченной задолженности. Имущество, возможно, будет реализовано по залоговой стоимости либо ниже ее.

Как вариант, банк может принять залоговое имущество на баланс в зачет задолженности заемщика, что происходит достаточно редко и как правило с нереализованным приставами имуществом. Залоговое имущество является для банка так называемым непрофильным активом. Такое имущество может быть продано по достаточно низкой цене.

Если уже возникла просроченная задолженность и выясняется, что заемщик не в состоянии по определенным причинам погасить кредит в данный момент, но ожидает получение необходимой для погашения суммы, например, через месяц-два, то есть заемщику фактически необходима пролонгация кредита, а он при этом своевременно (за две недели либо в срок, оговоренный в кредитной документации) не обратился в банк, банк пролонгировать такой кредит уже не сможет. Подобная ситуация может возникнуть, например, в сельскохозяйственной отрасли, когда производители порой намеренно «придерживают» урожай, поскольку еще не сложилась приемлемая цена. Результат подобных действий может быть не лучшим, поскольку придется вынуждено реализовывать товар (имущество) по невыгодной, низкой цене с целью погашения просроченной задолженности по кредиту. Избежать подобной ситуации возможно своевременно обратившись в банк с ходатайством о пролонгации кредита и с четким обоснованием причин ходатайства.

Вывод может быть только один: не только банк заинтересован в мониторинге (отслеживании состояния) ссудной задолженности заемщика, но и сам заемщик должен заблаговременно оценивать свои перспективы своевременного погашения кредита и предпринимать соответствующие меры, тогда будут и овцы целы, и волки сыты.

* также, в соответствии с законом “О залоге”, возможна продажа заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером (прим. редакции, 29.08.2011)

** в соответствии с Гражданским Кодексом РФ, нотариально удостоверенное согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество требуется, если залогодателем является физическое лицо (прим. редакции, 29.08.2011)

Порядок реализации залогового имущества

​Залог считается одним из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств, поэтому залоговое кредитование зачастую используется при крупном и (или) долговременном финансировании. Для банка залог – страховка от возможного невозврата кредита, для заемщика – возможность получить крупную сумму на большой срок на приемлемых и обычно более выгодных, чем при беззалоговом кредитовании, условиях. Сегодня мы подробно поговорим о том, как происходит реализация залогового имущества, каков порядок процедуры и какие варианты существуют.

Интересы и выгоды кредитора от реализации залога

Система залогового кредитования и ее развитие серьезно зависимы от общего состояния экономики, уровня платежеспособности населения и тенденций на рынке недвижимости и автотранспорта, которые являются наиболее частыми объектами залога в кредитных правоотношениях.

Исходя из реалий сегодняшнего дня, можно сказать о некоторых изменениях в подходе банков к обращению взыскания на залог. Выделим главное:

1. Банки все чаще готовы пойти на удовлетворение своих требований к заемщику-должнику именно за счет залога, минуя стадии переговоров, переписки и принудительного судебного взыскания либо проходя их очень быстро. Таким образом, для многих банков стал характерен более жесткий подход к финансовым проблемам заемщика, исключением можно счесть, пожалуй, только ипотеку и только если речь идет о приобретенном и состоящем в залоге единственном жилье заемщика.
2. Еще не столь давно залоговое имущество практически всегда признавалось непрофильным активом банков, который в большинстве своем старались побыстрее реализовать. Сегодня на фоне накопления таких активов, их частой неликвидности, сложностей с продажей по более-менее выгодной стоимости, некоторые банки стали рассматривать варианты получения своей прибыли другими способами, нежели реализация залога. Пока обозначенная тенденция хорошо прослеживается в системе залогового кредитования юридических лиц, особенно при ипотеке. Но не исключено, что такой же подход будет перенесен и в сферу кредитования населения. Хорошей альтернативой реализации имущества стала его сдача в аренду.

В целом же можно сказать, что реализация залога – это далеко не всегда очевидный процесс. В ряде случаев банк может интересовать сам актив, а не доход от его продажи. Но для заемщиков-должников ни тот, ни другой вариант принципиальной разницы не имеют.

Варианты реализации залога

Вопросы обращения взыскания на залог, в том числе его реализации, регулируются многими законами.

Особенности процедуры зависят от следующих обстоятельств:

1. Вид залога – транспорт, недвижимость, земельный участок, ценные бумаги, движимое имущество и т.д.
2. Статус залога, права кредитора и должника в отношении залога, кто именно является собственником.
3. Условия договора о залоге, касающиеся порядка, прав и обязанностей сторон при наступлении оснований для удовлетворения требований кредитора за счет залога.
4. Обстоятельства, сопутствующие и влияющие на порядок обращения взыскания на залог, например, начало процедуры банкротства должника.
5. Достигнутое между кредитором и должником соглашение по поводу залога и распоряжению им.

Исходя из всех обстоятельств, на практике реализация залога возможна тремя основными способами:

• Кредитор и должник приходят к соглашению о порядке реализации залога

Здесь возможны разные подходы. В основном реализацией занимается либо кредитор, информируя должника и согласовывая с ним важные аспекты продажи, либо должник, но под контролем кредитора, особенно что касается вопросов цены и сроков. Как правило, к такому варианту реализации залога стороны приходят с целью получения наибольшей его стоимости. Общепринятой практикой является выставление объекта залога на продажу по рыночной, но чуть большей (+10-15%) стоимости, которая должна более-менее покрыть затраты, связанные с торгами и решением разного рода формальностей. Но нередко приходится и снижать цену – все зависит от рыночных тенденций и состояния спроса. Указанный порядок реализации невозможен, если стороны не пришли к соглашению или впоследствии появились разногласия. Но зато его отличает скорость урегулирования вопросов, возможность выручить хорошие деньги с продажи залога и в целом минимальность затрат.

• Безусловный или в соответствии с судебным решением переход залога в собственность кредитора

В этом случае все вопросы, связанные с распоряжением залогом, кредитор будет решать самостоятельно, действуя на правах собственника. Он может продать объект залога, сдать в аренду или распорядиться иным образом. Для целей обеспечения взаиморасчетов между кредитором и должником предварительно проводится оценка залога, которая обычно соответствует рыночной стоимости объекта на момент осуществления оценочных мероприятий. Если говорить о банках, то они в большинстве случаев стараются побыстрее продать актив, иначе его длительное нахождение на балансе потребует несения дополнительных расходов. Кроме того, пока объект не реализован, банк также будет нести затраты, обусловленные формированием резерва на проблемные задолженности, или будет вынужден как-то решать вопрос с закрытием проблемного кредита.

• Реализация залога в рамках исполнительного производства

В этом случае на основании судебного решения и при условии, что кредитор не является собственником залога, вопросы принудительного взыскания, в том числе за счет его обращения на залог, передаются судебным приставам. Реализация залога после первично проведенной рыночной оценки или оценочной экспертизы, которая назначается при наличии спора о цене залога после оценки, осуществляется путем организации и проведения публичных торгов.

Одна из ключевых проблем реализации залога с торгов – вероятность серьезного падения цены продажи, причем это обстоятельство встречается все чаще. Такая тенденция обусловлена тремя факторами:

• потенциальной небезопасностью сделки для покупателя, который в будущем вполне может столкнуться с фактами обременения приобретенного имущества правами третьих лиц, например, проживающими в ипотечной квартире детьми;
• кредитор и должник не являются участниками торгов, а приставу, по сути, все равно, по какой цене объект будет продан;
• в обществе, деловых кругах и в среде экспертов получило распространение мнение о том, что с торгов, организуемых приставами, имущество всегда можно купить дешево, поэтому многие потенциально заинтересованные в покупке лица сознательно играют на понижение цены и создают для этого все условия.

В связи с этими особенностями доведение кредитором и должником дела до продажи залога с торгов, организуемых приставами, является далеко не выгодной перспективой развития событий. Поэтому целесообразно использовать все возможности, чтобы реализовать залог по наиболее высокой цене. Здесь следует учесть, что разница между полученной от продажи объекта залога суммой и размером погашенного долга, то есть такая своеобразная прибыль, передается должнику. Разумеется, если задолженность по своему объему сопоставима или меньше вероятной суммы от реализации залога. Но даже если больше и намного, чем дороже будет реализован объект, тем меньше останется гасить должнику за счет иных источников. Поэтому интерес в продаже подороже есть у все участников обязательства – и кредитора, и заемщика.

Порядок реализации залогового имущества

Время чтения: 5 мин.

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Шрифт: A+ A-

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. При заключении такого договора кредитор получает дополнительные гарантии, направленные на возврат долга, что позволяет предоставить более выгодные условия кредитования. В случае, когда долг не возвращается в оговоренные сроки, может быть инициирована реализация залогового имущества. Способ процедуры зависит от согласия должника и способа разрешения ситуации.

В каких случаях может быть реализован предмет залога

В качестве предмета залога может выступать практически любое имущество. Банки чаще всего выдают средства при предоставлении недвижимости или транспорта, реже – оборудования и различных ценностей.

Предмет залога может находиться как у залогодателя, так и у залогодержателя. Всё зависит от договора, который был заключен между сторонами. В каждом из случаев за сохранность объекта отвечает тот, кто является его хранителем.

Предмет залога может использоваться лицом, у которого он находится. Также стороны могут прийти к запрету на использование. Другими словами, все зависит от договоренности между ними.

Предмет залога реализуется в том случае, если должник не исполняет своих обязательств, то есть тогда, когда он нарушает условия первоначального договора (кредитования или займа).

Порядок такой реализации зависит от способа, который может предусматривать обращение в суд или добровольную передачу объекта кредитору.

Реализация залога в судебном порядке

Общие принципы, по которым реализуется процедура через суд, определяются в Гражданском кодексе РФ, а именно в статье 350:

• реализация производится через продажу с публичных торгов, то есть любой претендент может его выкупить, если будет соблюдать установленный порядок;
• допускается отсрочка реализации имущества до одного года, если на то будут уважительные причины. Например, если речь идёт о реализации автомобиля, который используется должником в качестве единственного источника дохода.

Практический порядок следующий: суд выносит решение, дело передают в службу судебных приставов, которая обращает взыскание и инициирует торги. Объект продается в рамках аукциона.

Если на первый раз покупатели не найдутся, продажная цена снижается, процедура повторяется. Если после второго снижения объект так и не реализован, он предлагается кредитору в счет исполнения обязательства по последней цене.

Скачать для просмотра и печати: Статья 350 ГК РФ

Реализация залога во внесудебном порядке

Особенности такой реализации определяются ст. 350.1 ГК РФ:

• реализация во внесудебном порядке должна быть предусмотрена соглашением сторон, то есть речь идет о добровольном порядке. Оно может быть оформлено в виде отдельного договора или включено в условия соглашения о залоге;
• реализация осуществляется с торгов по общим правилам или с особенностями, установленными соглашением;
• если залогодатель осуществляет предпринимательскую деятельность, то реализация может быть осуществлена через оставление предмета залога у залогодержателя или продажу по договору напрямую по цене не ниже рыночной.

Не допускается применение внесудебного порядка, если стороны не заключили соответствующего соглашения, то есть против воли одного из участников правоотношений.

Скачать для просмотра и печати: Статья 350.1 ГК РФ

Практические особенности процедуры

Стоимость предмета залога редко равна размеру долга, поэтому важно определить, что происходит с суммой, оставшейся после реализации объекта. Так, если стоимость превышает размер долга, то остаток передается собственнику. Если же ее недостаточно, то остаток взыскивается с должника в стандартном порядке (добровольно или в рамках исполнительного производства).

Закон не запрещает передачу в качестве предмета залога любых объектов и прав, не исключенных из оборота или ограниченных в реализации. Так, допускается использовать в этих целях как недвижимость, так и движимые объекты. Однако на практике кредиторы чаще работают с тем, что проще реализовать, с тем, что пользуется спросом.

Стоимость предмета залога может быть определена соглашением сторон. Но впоследствии может быть оспорена, если явно превышает или преуменьшает рыночную.

Оспаривание стоимости предмета залога часто используется недобросовестными лицами для затягивания процесса, так как это требует оценки и приостанавливает реализацию и рассмотрение дела в суде.

Чаще всего банкам приходится иметь дело с судебным порядком, так как предмет залога находится у должника (за редким исключением) и добровольно не передается для начала торгов.

Особенности исполнительного производства

После вынесения судебного акта, предусматривающего обращение взыскания на предмет залога, дело передается на исполнение в службу судебных приставов. Сотрудники ФССП должны уведомить должника и выставить ему требование о предоставлении предмета залога.

Если объект не предоставляется добровольно, приставы должны предпринять все необходимые действия для его обнаружения. С недвижимостью все просто, а вот движимые объекты могут быть сокрыты. Их объявляют в розыск.

Если в качестве предмета залога выступает транспорт, информация о его розыске может быть передана в ГИБДД. Сведения о включении в такую базу можно проверить на официальном сайте Госавтоинспекции.

Приставы также проверяют, имеются ли требования иных кредиторов к этому должнику. Если да, то они могут быть взысканы только после того, как будут удовлетворены требования залогодержателя, и если с реализации предмета залога останутся средства.

Особенности реализации недвижимости

Залог недвижимого имущества именуется ипотекой. Отношения, связанные с заключением и реализацией таких договоров, регулируются Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, в статье 56 определяется порядок реализации таких объектов:

• недвижимость, на которую имеется решение суда об обращении взыскания, продается с торгов по общим правилам. При этом неважно, о какой недвижимости идет речь: коммерческой или жилой;
• допускается реализация по соглашению сторон, если имеется соглашение между залогодателем и залогодержателем;
• допускается реализация права аренды – в таком случае она переоформляется через уступку права.

По общему правилу, обращение взыскания на единственное жильё не допускается. Но если оно является предметом ипотеки, то также может быть продано с торгов для удовлетворения требования залогодержателя.

В целом реализация недвижимости, которая является предметом залога, производится по общим правилам. Последующее переоформление объекта в собственность требует обязательной государственной регистрации.

Подведём итоги

Процедура реализации залогового имущества допускается двумя способами: в судебном и внесудебном порядке. Внесудебный порядок требует обязательного наличия соглашения между сторонами. Судебный порядок реализуется через службу судебных приставов, которая инициирует торги, а в случае необходимости и розыск имущества.

Залогодержатель получает преимущественное право погашения долга. Если останутся средства от реализации, то могут быть удовлетворены требования прочих кредиторов, а если нет – они возвращаются должнику.

Порядок реализации залогового имущества банками

В последнее время реализация залогов приобретает все больший размах. Почему так происходит? Сами банки утверждают, что ничего из ряда вон выходящего тут нет – реализация имущества неплатежеспособных заемщиков практикуется давно.

И тут создается впечатление, что банки лукавят – слишком уж много объектов выставлено на продажу, и слишком много кредитных организаций вовлечено в этот процесс. Само собой понятно, что не от хорошей жизни банки пытаются лихорадочно «очистить закрома».

Тут вопрос состоит в другом – какие именно действия для этого предпринимаются. В данной статье мы отметим общие интересные моменты, которые помогут отобразить текущую ситуацию. Итак, для начала отметим объемы предложений банков. Не кривя душой, можно сказать, что они впечатляющие. И разговор тут не только о количестве продаваемых объектов – впечатляет география их размещения, разнообразие, и ценовой диапазон.

Здесь можно встретить буквально все – от квартиры в центре столицы, до «избушки на курьих ножках» в Магаданской области. Некоторое представление об объемах можно получить, просмотрев предложения ВТБ 24. Здесь предлагаются более 500 объектов недвижимости, которые разбросаны практически по всей территории России. И это только ничтожная часть того, чем владеют банки в данное время, и от чего так упорно пытаются избавиться. В докризисное время подобный ассортимент мог разве что присниться даже самым крупным риэлторским компаниям. А ведь работа с недвижимостью – их профиль.

Что же до самих банков, то, похоже, они не испытывают никакой эйфории от обладания таким количеством активов, и пытаются всеми правдами и неправдами их реализовать. Одним из шагов, которые предпринимают банки в этом направлении, является размещение информации о реализуемых объектах на своих сайтах. Данная система имеет как преимущества, так и недостатки – к последним можно отнести тот факт, что банковские сайты, как площадки для продаж, пока не пользуются особой популярностью.

Поэтому банки оперативно осваивают и другую нишу – публикуют информацию на специализированных порталах, и параллельно предпринимают активные попытки реализации через комиссионеров. Что касается такого животрепещущего вопроса, как цены, то банки в один голос заявляют, что реализуют объекты по «текущим рыночным ценам». Так ли это? Чтобы получить исчерпывающий ответ, был проведен своего рода эксперимент.

Для сравнения, мы взяли цены на несколько марок автомобилей с банковского сайта, и сравнили их с ценами, которые предлагали автосалоны. Результат, мягко говоря, был неожиданным – расценки со стороны банков были выше на 10-15%. Почему? «Мопед не мой» – приблизительно такой общий смысл ответов, которые удалось получить у нескольких представителей разных банков. По их утверждению, цены завышены потому, что формальными владельцами залоговых объектов остаются заемщики. И банк, соответственно, не вправе диктовать свои условия, и никоим образом не может влиять на цену.

Так что же это получается – банк выступает в роли этакого альтруиста, предоставляя для реализации свои порталы и тратя собственное время? А может, ситуация настолько плоха, что банки вынуждены идти на подобные меры? В действительности, все намного проще, и ответ лежит прямо на поверхности – деньги. По мнению экспертов, банки кровно заинтересованы в завышенных ценах – в случае удачной реализации объекта, они получат полную компенсацию.

Это касается не только остатка задолженности заемщика, но и суммы пени и штрафов за просроченный платеж. В этом нет ничего удивительного – банки редко играют в открытую. Но как же тогда стимулировать спрос на товар с завышенной ценой? Да очень просто – стоит только выдать на него все тот же кредит. Можно даже на льготных условиях. Чем не выход – просто, красиво, грамотно. Поступая таким образом, банки убивают сразу – нет не двух, а целых трех зайцев. Первый – избавляются от залога. Второй – прекращают волокиту с должником.

Третий – получают взамен нового заемщика, который вполне может оказаться добросовестным плательщиком. Правда, остается открытым вопрос о «рыночной стоимости» заложенного имущества. Здесь остается только надеяться, что со временем цены все-таки будут соответствовать рыночным реалиям.

Особенности реализации залогового движимого и недвижимого имущества в банкротстве физлиц

Процедура банкротства физических лиц предполагает прохождение должником двух основных этапов: этапа реализации имущества и реструктуризации задолженности. Залоговое имущество также подлежит реализации, но с учетом особого статуса залогового кредитора в деле о несостоятельности.

• 8 (800) 600-36-07 – Регионы
• +7 (499) 110-86-72 –Москва
• +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

Какими правовыми нормами регулируется

Залоговое имущество выступает формой обеспечения оплаты задолженности по кредиту. Оно реализуется в случае неисполнения должником своих обязательств по ипотеке. К указанной процедуре можно прибегнуть, если остальные способы возврата долга не принесли результата.

Процесс реализации предмета залога регулируется положениями:

1. Гражданского кодекса.
2. ФЗ «О залоге» от 1992 года.
3. ФЗ «Об ипотеке» от 1998 года.
4. 127-ФЗ «О финансовой несостоятельности».

Продажей залогового имущества в делах о банкротства занимается управляющий.

Сведения о наличии залогового имущества должник в обязательном порядке представляет суду в момент подачи заявления на банкротство. В списке кредиторов гражданину следует прописать ФИО залогодержателей, местонахождение предмета залога, сведения о действующих закладных.

Особенности реализации залогового недвижимого имущества

Говоря о залоговом имуществе, обычно подразумевается именно недвижимость, которая была приобретена в ипотеку или стала залогом в рамках получения потребительского кредита. Это наиболее распространенный залог для оформления кредита, так как другое имущество не является ликвидным.

Недвижимость обладает некоторыми особенностями, связанными с их специфическим статусом, при оформлении залога. При передаче недвижимости в залог составляется специальный документ – закладная. Это ценная бумага, которая удостоверяет возможность передачи имущества третьим лицам и продажи при обращении взыскания.

Предмет залога продолжает находиться у залогодателя, но право на распоряжение им как собственника у него отсутствует. Любые сделки с недвижимостью допустимы только при согласии залогодержателя.

Если предметом залога выступает дом, то в закладную в обязательном порядке включается и земельный участок.

Граждане, которые проходят процедуру банкротства физлиц, имеют шансы сохранить принадлежащую им собственность, но с некоторыми особенностями. В ГПК приведен перечень имущества, которое не может быть взыскано для направления его в конкурсную массу и последующей реализации на торгах. Сам 127-ФЗ содержит отсылку на Гражданско-процессуальный кодекс при определении перечня имущества, на которое не распространяется взыскание. Здесь сказано, что на единственную квартиру не может быть наложено взыскание в рамках исполнительного производства или дела о банкротстве.

Многие должники в преддверии банкротства стремятся максимально полно избавиться от принадлежащего им имущества. Для этого они переписывают имущество на своих родственников и заключают договоры купли-продажи в отношении собственности. Управляющий может оспорить такие сделки, но удается это ему не всегда (он должен доказать факт причинения ущерба кредиторам).

Но с залоговой недвижимостью такая схема выведения имущества из конкурсной массы не работает. При нахождении квартиры в залоге у банка право собственности на нее ограничено. Физлицо не вправе ею свободно распоряжаться, пока не погасит задолженность перед банком.

Как можно избежать продажи ипотечной квартиры в ходе банкротства? Единственный вариант – не допускать возникновения задолженности. Можно попытаться договориться с банком-залогодержателем о заключении мирового соглашения и оформления графика реструктуризации.

Есть еще один способ сохранить ипотечную квартиру по результатам банкротства: для этого нужно, чтобы банк-залогодержатель не включил свои требования в реестр кредиторов. Для этого должнику необходимо своевременно вносить ежемесячные платежи по ипотеке. В указанной ситуации другие кредиторы не смогут обратить взыскание на ипотечную недвижимость.

Особенности реализации залогового движимого имущества

Другой распространенный объект залога – автомобиль, который был приобретен в автокредит. Реализации авто в собственности физлица можно избежать, если ему удастся доказать, что он служит для получения основного дохода. Например, если должник занимается пассажироперевозками и работает на своем автомобиле.

Согласно положениям ст. 334-360 Гражданского кодекса, залогодатель не вправе отчуждать залог без согласия на это залогодержателя. В законе есть одна оговорка: если иное не предусмотрено договором. Но в реальности договоры с прописанным правом заемщика на свободную продажу заложенного имущества не заключаются.

Если же, вопреки договору, должник продал заложенный автомобиль, то кредитор через суд может потребовать признания недействительной сделку купли-продажи или потребовать от должника досрочного погашения задолженности.

Порядок процедуры продажи

Залоговое имущество может быть реализовано двумя способами:

1. В стандартном порядке.
2. С использованием привилегий залогового кредитора.

Залогодержатель обладает преимуществом перед остальными кредиторами. Он имеет возможность досрочной реализации залога и погашения задолженности. Но также он по 127-ФЗ может избрать и другой вариант и погасить свои претензии на общих основаниях с другими кредиторами (то есть отказаться от своих привилегий). Второй вариант практикуется чаще.

Регулирующая функция в деле о банкротстве принадлежит управляющему под контролем суда. Он предоставляет регулярные отчеты и всю необходимую кредиторам информацию о ходе дела о банкротстве.

Этапы процедуры

Если у собственника есть залоговая недвижимость или другое имущество, то оно продается в ходе этапа реализации вместе с другой собственностью (если иной порядок не был избран залогодержателем). Реализация происходит по общей схеме:

1. Осуществляется оценка и определение минимальной стоимости залогового имущества с учетом рыночной цены на аналогичные объекты. В случае возникновения между участниками процесса разногласий по вопросу стоимости предмета залога они вправе привлечь к процедуре независимого оценщика. Расходы на оценку несет должник.
2. Управляющий назначает дату проведения торгов и публикует соответствующую информацию в открытом доступе. Ему необходимо провести торги в течение 2 месяцев с даты утверждения описи имущества.
3. Торги проводятся в форме электронного аукциона. К участию в нем приглашаются все желающие, но обычно на условии внесения задатка (обеспечения заявки) в размере до 5% от стартовой цены контракта. Организатором торгов может стать управляющий или специализированная организация.
4. Первоначально торги проводятся с шагом на повышение в размере 5-10% от стоимости залога. Победителем становится лицо, которое предложило самую высокую цену. Только если торги не состоялись, допускается выставить залог на торги повторно при условии снижения первоначальной цены на 10-30%. Если и второй этап не увенчался успехом, то управляющий вправе назначить процедуру с шагом на понижение.
5. Вырученные средства от продажи имущества в залоге направляются кредиторам.
6. Управляющий отчитывается перед судом о результатах этапа реализации.

В процессе распределения денежных средств, которые были выручены в результате залогового имущества, используются следующие правила:

• 80% от вырученной суммы уйдет на реализацию предмета залога;
• 15% – на удовлетворение обязательств перед кредиторами первой и второй очередей;
• 5% – на погашение судебных расходов.

На практике может возникнуть ситуация, что в деле участвует несколько залогодержателей:

1. В случае если в деле участвуют разные залогодержатели и разные предметы залога, то действует принцип: каждый из кредиторов получает средства от продажи имущества, в отношении которого он выступает залогодержателем.
2. В деле участвуют разные залогодержатели на один предмет залога. В этом случае все будет зависеть от того, кто из них заключил договор залога первым. Если залогодержатели имеют равные позиции по срокам, то деньги распределяются между ними в равных долях. Если же после погашения обязательств перед первым по времени кредитором остались деньги, то остаток направляется второму.

Таким образом, заложенное имущество в любом случае будет реализовано в ходе процедуры финансовой несостоятельности. Ограничения ГПК на собственность в залоге (движимую и недвижимую) не распространяются. Имущество реализуется на общих основаниях. Но залоговый кредитор может воспользоваться своей привилегией на досрочную продажу предмета залога и не участвовать в деле о несостоятельности. Но многие кредиторы предпочитают отказаться от привилегированного статуса и продолжать участие в процессе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!